Affitto: l’inquilino non paga. Come detrarre quanto non riscosso dalla dichiarazione 2022

Cosa succede quando l’inquilino è in difficoltà e non paga l’affitto? Il padrone di casa deve pagare le tasse anche sul canone non percepito? È possibile portare in detrazione gli importi che non sono arrivati? È possibile beneficiare di una qualche credito d’imposta e risparmiare sull’affitto che non è arrivato?

Fortunatamente il legislatore e l’Agenzia delle Entrate hanno provveduto a predisporre una vera e propria guida al credito di imposta per i canoni di affitto che i proprietari non hanno percepito a tempo ed ora. Cerchiamo di capire come ci si debba comportare in questo frangente.

Affitto non percepito: come detrarlo dalla dichiarazione dei redditi

A chiarire nello specifico come debbano comportarsi i contribuenti, nel caso in cui non dovessero percepire delle mensilità dell’affitto, è l’articolo 26 del TUIR, come modificato dall’art. 3-quinquies, comma 1, del D.L. 34/2019. I suddetti articoli hanno disciplinato direttamente:

• la detassazione i canoni di affitto ad uso abitativo, che non siano stati percepiti dei proprietari;
• la detassazione degli stessi canoni di locazione, che non siano stati percepiti nei periodi di imposta successivi.

Su questo argomento, di particolare importanza risulta essere il Decreto Sostegni 2021, il quale ha provveduto a disporre che non debbano essere assoggettati i canoni di affitto che non siano stati percepiti dopo il 1° gennaio 2020. La mancata percezione deve essere opportunamente comprovata dalla seguente documentazione:

• intimazione di sfratto per morosità;
• ingiunzione di pagamento. In questo caso dovrà essere assoggettata a tassazione la rendita catastale rivalutata.

Il contribuente avrà la possibilità di recuperare, utilizzando il credito d’imposta, le tasse pagate a seguito della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto. Le tasse percepite si riferiscono alla maggiore imposta versata per i canoni di affitto scaduti, ma che non sono stati percepiti. I quali, comunque, erano assoggettati a tassazione negli anni precedenti.

Affitto, come funziona la tassazione di quelli non riscossi

La normativa prevede che gli eventuali canoni di affitto, che non siano stati riscossi dal locatore, debbano essere soggetti a tassazione separata, salvo che il contribuente non scelga la tassazione ordinaria. Questi canoni di locazione dovranno essere indicati nel rigo D7 del modello 730/2022, insieme alle somme che sono state ricevute come rimborso di oneri od imposte.

È importante sottolineare che l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che questa particolare disposizione deve essere applicata solo e soltanto per le locazioni ad uso abitativo. Stiamo parlando, quindi, degli immobili che siano stati inseriti nelle categorie catastali A (ad esclusione della A10). Nel caso in cui non si siano percepiti dei canoni di affitto per degli immobili ad uso non abitativo, questi dovranno essere sempre e comunque dichiarati al fisco.

Per determinare il credito di imposta che spetta al contribuente sarà necessario:

• calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepiti
• riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi. 

Nel momento in cui procede ad effettuare tutte le operazioni connesse alla riliquidazione, sarà necessario ed opportuno tenere conto della rendita catastale degli immobili e delle eventuali rettifiche ed accertamenti effettuati dagli uffici competenti.

Credito di imposta: indicazione nella dichiarazione dei redditi

Il credito di imposta dovrà essere indicato all’interno della prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto. In nessun caso, comunque, dovrà essere indicato oltre il termine di prescrizione, previsto nell’arco di dieci anni.

Nel caso in cui il contribuente non abbia intenzione di avvalersi del credito d’imposta all’interno della dichiarazione dei redditi, avrà la possibilità di presentare l’opportuna istanza di rimborso. Questa richiesta dovrà essere presentata sempre entro i termini di prescrizioni previsti dalla legge. Attenzione va prestata al fatto che l’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporta per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria.