L’andamento del primo trimestre sta preoccupando banche e acquirenti: il numero delle aste giudiziarie è aumentato rispetto agli anni precedenti.
E questo dopo due anni in cui il numero di esse s’era ridotto, a causa della pandemia da Covid-19 e dal blocco di buona parte dei procedimenti amministrativi, ivi compresi gli sfratti e la messa all’asta giudiziaria.
Nonostante gli indicatori siano ottimistici da un punto di vista finanziario, a livello di mutui la situazione è alquanto esplosiva, a causa dei continui rialzi dei tassi BCE.
Questo potrebbe generare un’ondata di nuove aste nel breve periodo, e rendere sempre più realistico lo scenario apocalittico di un settore immobiliare italiano allo sfacelo.
Le aste giudiziarie potrebbero aumentare, e non è una buona notizia: ecco perché
Nel 2019 il numero di aste giudiziarie raggiunse un picco storico, arrivando a quota 160.594. “Grazie” alla pandemia Covid, il numero è crollato notevolmente, arrivando a inizi 2022 a 125.752, anche grazie alle moratorie disposte dai Governi come forma di sostegno per le famiglie.
Ora invece c’è una ripartenza, ma non economica. Stando all’indagine condotta da Esdebitami Retake, il numero di aste giudiziarie nel primo semestre del 2022 è comunque tornato a salire, per via della pubblicazione di nuove formule di vendita per le procedure esecutive.
La crescita ha cominciato a rallentare nel corso del secondo semestre, segnala sempre Esdebitami Retake, anche se solo per le aste esperite. Oltre alle procedure sospese in fase di vendita, sono state recuperate anche quelle esecutive sospese nella fase preliminare.
Pertanto, con l’accumulo protratto in 2-3 anni di pandemia, è inevitabile un aumento delle aste giudiziarie nei prossimi anni. E questo non è un bene, perché il valore immobiliare verrebbe così influenzato negativamente dall’enorme numerosità di aste giudiziarie presenti nel territorio.
Purtroppo l’asta giudiziaria è l’approdo finale in cui può incappare un indebitato, che può essere un imprenditore in crisi così come un mutuatario insolvente. Quest’ultima figura è quella che più di tutte rischia questo scenario, anche perché l’andamento dei mutui è piuttosto critico.
Oltre 3,5 milioni di persone hanno un mutuo in corso. E stando alle interviste condotte dall’’Osservatorio SalvaLaTuaCasa:
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il 13% delle famiglie ha avuto difficoltà nel pagare regolarmente le rate del mutuo;
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il 4% ha accumulato ritardi ed è ancora indietro con la rata.
E con oltre il 40% dei mutuatari con finanziamenti a tasso variabile, e tassi d’interesse pressoché triplicati nell’arco di 18 mesi, è indubbio che molti siano finiti nell’insolvenza, arrivando così a dover mandare la casa all’asta.
Questo si ripercuoterebbe anche nei confronti delle banche. Si ritroverebbero da una parte con troppe insolvenze, al punto da dover aumentare gli interessi ai mutuatari in corso come compensazione.
E dall’altra ad una platea che, forte di questo boom di aste giudiziarie, si presentino per concordare dei micro-mutui per il loro acquisto, con margini di guadagno decisamente più scarsi. Anche ci sono alcune cose da sapere prima di comprare casa all’asta, di cui l’acquirente dovrebbe tenere conto.
Quanto vengono svalutate le case all’asta
Un’asta giudiziaria porta ad una svalutazione fisiologica dell’immobile, ma a seconda della numerosità degli immobili e delle tempistiche nelle procedure esecutive, il valore può addirittura crollare.
Un’indagine di Idealista ha dimostrato come nel corso del biennio 2020-2022 il valore medio delle case battute all’asta sia crollato da 122.000 euro nel 2020 a 106.000 euro nel 2022. In pratica una svalutazione del 15% in soli 2 anni.
Oltre all’evidente aumento del numero di case all’asta, il motivo di questa svalutazione è da ricercare nei tempi amministrativi.
Nel corso dell’anno solo il 37% delle procedure esecutive pendenti ha visto un’asta fissata. Il resto risulta ancora “dormiente”. E dato che vige il principio della domanda e dell’offerta, se l’asta non viene fissata per mancanza di offerenti, chi la imbastisce si trova costretto a ridurre il prezzo di vendita.
Il risultato è in una svalutazione nel solo 2022 di 2,2 miliardi, con una media annua del -29%.
Eppure non sembra ci sia in atto alcun tentativo di velocizzare le pratiche: ancora oggi sussistono aste attive addirittura da 40 anni. Con una durata media delle procedure attorno ai 1.729 giorni.
È ovvio che lasciando attive certe pratiche i costi attivi non faranno altro che accumularsi, portando alla fine a dover svalutare l’immobile in sede di aggiudicazione “anche del 40% e più rispetto alle quotazioni di mercato“, spiega Luigi Ursino, Presidente di Esdebitami Retake.
Una soluzione contro l’aumento delle aste giudiziarie: il rent to buy
Per impedire che le aste giudiziarie mettano in crisi mutuatari, famiglie pignorate e banche, è stata proposta come forma di tutela la formula della “rent to buy“, ovvero dell’affitto con riscatto.
In genere applicato per chi vuole acquistare una casa pagando al proprietario un affitto pluridecennale, la Esdebitami Retake ha proposto questa formula anche per le famiglie che si ritrovano con la casa pignorata e con il rischio concreto che questa sia venduta all’asta.
Con questa formula, le famiglie meritevoli potranno continuare a estinguere il debito con la banca, mettendo in atto un piano di rientro sostenibile, senza far mai lasciare l’abitazione. E senza che essa finisca in asta giudiziaria.
Anche perché, stando ai dati dell’Osservatorio, circa il 20% delle famiglie italiane ha dichiarato che sicuramente avrà problemi economici nel secondo semestre del 2023. Ed è plausibile, visto che per molti la rata del mutuo a tasso variabile è diventata ingestibile a causa dei continui rialzi dei tassi BCE.