La nuda proprietà non sempre è un investimento sicuro. E non lo è per via di una serie di motivi dettati dalla sua stessa natura, ovvero di essere una proprietà che non può essere abitata.
Una limitazione che non sempre risulta apprezzabile da parte di un acquirente. E non è nemmno il solo motivo per cui, con la nuda proprietà, bisogna stare molto attenti prima di intraprendere una compravendita.
Soprattutto in tempi come questi, con una bolla immobiliare che rischia di rovinare l’intero settore, e mettere in crisi intere finanziarie, anche se radicate nel settore da decenni.
Nuda proprietà, per chi investe conviene sempre meno: ecco perché
Quando si ha a che fare con una nuda proprietà, si ha davanti un immobile che risulta già abitato da un usufruttuario. Pertanto, se si avvia una transazione immobiliare, non si potrà garantire l’immediato diritto ad abitarvici dentro, proprio a causa dell’attuale usufruttuario.
Come investimento non è il massimo. Il nudo proprietario si ritroverebbe con un bene acquistato che non può utilizzare né come abitazione né come attività redditizia, dal momento che non gode dei diritti di proprietà.
La nuda proprietà è totalmente differente dalla titolarità. Come nudo proprietario puoi vendere la casa con usufrutto a terzi, sapendo però che fin quando l’effettivo usufruttuario non cederà la sua titolarità, non potrai né vendere l’immobile come effettivo proprietario, né stipulare contratti d’affitto con eventuali locatari.
Queste due opzioni rimangono all’usufruttuario per tutta la durata del suo diritto, che può anche coincidere col decesso.
Bisogna quindi aspettare. Ma in tempi in cui il settore immobiliare è in allarme, il mantenimento di un bene immobiliare in nuda proprietà può non essere molto conveniente. Soprattutto senza nemmeno la possibilità di rivendere o mettere in affitto. E col fatto che, come nuda proprietà, il valore della casa è deprezzato.
L’unica convenienza sarebbe nella possibilità di ricavare immediata liquidità in tempi veloci, ma l’acquirente deve essere conscio che non potrà abitarvici, né metterlo in affitto.
Quando spetta al nudo proprietario in caso di morte dell’usufruttuario
La nuda proprietà era una volta un investimento familiare.
In genere l’usufruttuario è una persona avanti con l’età, che cerca un modo per integrare la propria pensione. Oppure un genitore che vuole destinare l’abitazione ad un figlio piccolo, così da diventarne proprietario una volta decaduti i diritti, o in caso di decesso dell’usufruttuario.
Nel caso di sopraggiunta morte o decadenza del diritto di usufrutto, la proprietà va al nudo proprietario. Se però il “primo” nudo proprietario ha ceduto i diritti ad un terzo, ovviamente va a quest’ultimo, a patto che non ci siano tra le parti ulteriori accordi.
Non sarà possibile per gli eredi rivendicare l’immobile venduto come nuda proprietà, a meno che non dimostrino che l’accordo di compravendita non sia stato estorto con violenza o tramite circonvenzione d’incapace.
Ad ogni modo, dal momento della morte dell’usufruttuario, la nuda proprietà diventa un investimento a tutti gli effetti: potrai rivenderla come proprietario o metterla in affitto, o diventare usufruttuario e mettere in vendita il titolo di nuda proprietà.
La convenienza della nuda proprietà viene acquisita col tempo. Come investitore decidi di acquistare i diritti su una proprietà tutt’ora abitata, ad un prezzo più basso e senza poter metterla subito in attività.
L’acquisizione può addirittura avvenire non solo col semplice versamento unico, ma anche con la stipula di una rendita in favore dell’usufruttuario.
Per l’investitore è forse la soluzione più comoda, perché la rendita non è trasferibile, quindi decade una volta scomparso l’usufruttuario. Per quest’ultimo, invece, la rendita come liquidazione può essere un grosso rischio, perché bisogna essere sicuri che l’acquirente non si riveli poi inadempiente.
Il problema del mutuo per una nuda proprietà
Nel caso in cui l’investitore non sia già fornito di una solida liquidita, e voglia richiedere un mutuo per finanziare l’acquisto, potrebbe incontrare alcuni piccoli problemi.
Intanto non potrà accedere al mutuo se l’importo è inferiore a 40.000 euro, cifra limite per ogni mutuo ipotecario. Inoltre il mutuo non andrà comunque a coprire il 100% del valore immobiliare, a meno che non si faccia richiesta del bonus prima casa under 36.
Ma anche in questo caso, è sempre fatto obbligo trasferire la propria residenza presso l’immobile. Dovrà quindi esserci un accordo con l’usufruttuario per poter segnalare la nuova residenza alle autorità, altrimenti non si potranno richiedere le agevolazioni per la prima casa.
Sul piano fiscale, l’accensione di un mutuo su una nuda proprietà non ha nulla di conveniente rispetto a quello su una proprietà effettiva.
Solo se si è beneficiario delle agevolazioni sopracitate, si potrà avere una riduzione delle imposte ordinarie, pagando solo il 2% sul prezzo o valore catastale (al netto del valore dell’usufrutto), contro il 9% previsto anche nel caso di seconda proprietà.
Al di fuori del mutuo, ricordiamo che tutte le spese per il mantenimento della casa (es. manutenzione ordinaria/straordinaria), così come le tasse sulla proprietà (IMU, TARI) sono a carico dell’usufruttuario. Almeno finché è ancora in vita.