I condomini hanno costante bisogno di assistenza. Possono insorgere diversi problemi: dalle infiltrazioni d’acqua ai rumori molesti fuori orario, dal mal funzionamento di una lampadina a divergenze sui parcheggi. L’elenco è molto più lungo. Allora, chiamato in causa è l’amministratore di condominio, tenuto a presentarsi a risolvere la problematica del giorno.
A volte, rintracciare l’amministratore di condominio è una vera e propria impresa e non sempre risolve le questioni sottoposte da condomini – in tempi più o meno lunghi. La legge non si esprime chiaramente sulla sua reperibilità, ma tuttavia, rinvia sempre a norme generali che regolano il suo contratto con il condominio. Pertanto, in linea generale, bisogna sempre rifarsi ai suoi obblighi e sapere quali sono le ore di riposo e i giorni di ferie – eventualmente indicate.
È risaputo che i problemi non hanno orari: possono accadere di domenica, nei giorni festivi o di notte. Ma l’amministratore deve essere sempre reperibile? Chiariamo la questione, rifacendoci a quanto previsto dalla legge.
Quali sono gli obblighi dell’amministratore verso il condominio
La reperibilità dell’amministratore di condominio è una questione molto complessa, soprattutto in ragione della mancata regolamentazione dalla normativa vigente: la legge non chiarisce espressamente quando deve essere reperibile.
Pertanto, bisogna analizzare la questione in relazione al suo mandato, al contratto con il condominio, in base alle disposizioni generali. Per avere ben chiari quali sono i suoi obblighi, durante i giorni festivi e gli orari notturni, bisogna comprendere il contenuto del contratto. Chiariamo si da subito che si tratta di un soggetto privato che svolge il proprio lavoro come un normale libero professionista. Pertanto, come tutti i lavoratori autonomi, il suo rapporto di lavoro con il condominio (altri non è che il suo committente) è costituito da un contratto di mandato.
Ebbene, come tutti i mandati non sono contemplati giorni liberi o ferie. Ovviamente, si tratta di diritti inviolabili di tutti i lavori, ma come tutti i liberi professionisti, nei contratti di mandato, ferie, orari e giorni liberi non sono contemplati. Pertanto, non è previsto un periodo di assenza dell’amministratore, il quale è tenuto a garantire la continuità dei servizi e della gestione del condominio. Il mandatario deve comportarsi alla stregua di un buon padre di famiglia e, come professionista, deve dimostrarsi diligente e prestare attenzione a curare sempre gli interessi dei condomini.
Quando deve essere reperibile
Quel che abbiamo detto non significa che i condomini debbano sentirsi tenuti a chiamarlo ad ogni ora del giorno e della notte. Come sempre, in questi casi, sopraggiunge il buon senso delle persone. Il mandato, ricordiamo, può comunque contenere la disciplina degli orari e dei giorni in cui l’amministratore è disponibile.
Tuttavia, non è sempre detto che l’assemblea approvi la regolamentazione della reperibilità né che lo stesso amministratore la proponga. In generale, se l’amministratore di condominio voglia prendersi qualche giorno di vacanza è opportuno che adotti una serie di misure per non creare problemi ai condomini di qualsiasi tipo.
Per esempio, è bene che provveda in anticipo a pagare le bollette oppure è bene che esponga nella bacheca condominiale i recapiti dei fornitori dei servizi e dei manutentori, in modo tale che, in caso di problemi improvvisi, i condomini abbiamo la possibilità di intervenire in autonomia. Si tratta solo e unicamente di operazioni preventive.
Infatti, anche se in ferie l’amministratore non può disinteressarsi alle questioni concernenti il condominio e, quindi, a chiudere il cellullare: in sostanza, non può esimersi dalla responsabilità di essere disponibile per le emergenze come nel caso di infiltrazioni d’acqua o problematiche serie che richiedono il suo immediato intervento. Deve provvedere ad adottare tutte le misure utili per garantire il corretto svolgimento delle sue mansioni quando è assente e quando va in ferie.
Reperibilità della gestione ordinaria e straordinaria
Bisogna distinguere le attività di gestione ordinaria e straordinaria. Soffermandoci sulla reperibilità, l’obbligo scatta per tutte le situazioni straordinarie ed urgenti che richiedono un intervento immediato da parte dell’amministratore di condominio al quale non può sottrarsi nemmeno se in vacanza.
Possiamo fare diversi esempi. Si pensi ad un condomino che rimane bloccato in ascensore oppure ad infiltrazioni d’acqua che stanno creando un danno al condomino del piano inferiore. In questi e in molti altri casi, l’amministratore è tenuto a garantire la propria disponibilità anche al di fuori dell’orario di lavoro e nei giorni festivi. Per le questioni ordinarie, invece, non sussiste nessun obbligo da parte dell’amministratore di rispondere al telefono nel cuore della notte o durante il giorno di Natale.
Per le urgenze durante i periodi di assenza, gli amministratori di condominio potrebbero nominare un collaboratore di fiducia che svolga le sue funzioni, in modo tale da rispondere sempre alle esigenze del condominio e garantendo un servizio continuo e molto più efficiente.