Vivere in condominio significa rispettare una serie di regole. Sicuramente, abitare nei condomini presenta molti vantaggi, ma altrettante sono le limitazioni e gli obblighi ai quali si è soggetti.
Una figura chiave in condominio è rivestita dall’amministratore. Svolge diverse funzioni, ha alcuni obblighi da rispettare e numerose responsabilità alle quali fare capo. Un ruolo che diventa molto più complesso quando si devono effettuare lavori di ristrutturazione oppure quando ci sono problematiche relative ad interventi da eseguire negli appartamenti . In questi casi, non sempre tutti sono d’accordo e favorevoli ad effettuare lavori di ristrutturazione.
Pertanto, ci si chiede in questi e in molti altri casi simili: quali sono i poteri dell’amministratore? Può costringere i condomini ad eseguire determinati lavori?
Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio
L’amministratore deve adempiere a molti compiti e doveri importanti, anche se a volte non sembra così. I suoi doveri principali sono sostanzialmente tre:
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Far rispettare il regolamento condominiale a tutti i condomini;
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Provvedere ad attuare le delibere assembleari;
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Effettuare la manutenzione dei beni e dei servizi condominiali.
Si tratta di doveri principali in quanto la violazione oppure la mancata attuazione di uno dei questi tre compiti può comportare la destituzione immediata dal ruolo o, in casi più gravi, anche il risarcimento del danno provocato.
Naturalmente, consultando il Codice Civile si trova l’elenco completo dei doveri e delle funzioni, che vanno a coinvolgere molti aspetti della vita di un condominio. Per farci meglio un’idea, elenchiamo alcuni degli altri compiti che è tenuto a svolgere:
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Convocare l’assemblea;
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Redigere bilancio e rendicontazione;
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Controllare e disciplinare l’utilizzo delle parti comuni;
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Riscuotere le quote condominiali;
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Tenere i registri obbligatori;
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Conservare tutta la documentazione pertinente alla gestione;
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Pagare le spese delle utenze condominiali;
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Provvedere alla manutenzione straordinaria in caso di urgenza;
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Rispettare tutte le leggi speciali sul condominio.
Questi e molti altri – non meno importanti – sono i compiti che tutti gli amministratori sono tenuti a svolgere, per la corretta gestione del condominio.
Quali sono i poteri e le responsabilità dell’amministratore
Accanto ai doveri e ai compiti, l’amministratore ha anche alcuni poteri e responsabilità. Nell’elenco che abbiamo stilato precedentemente, abbiamo indicato che deve provvedere alla manutenzione straordinaria di un oggetto o di una parte comune condominiale in caso di situazioni urgenti, anche senza la preventiva delibera condominiale.
Naturalmente, parliamo di casi limite come, per esempio, la rottura della maniglia di un portoncino, la riparazione dell’impianto idrico condominiale oppure cambiare una lampadina fulminata. Si tratta, appunto, di urgenze che non richiedono la delibera assembleare per effettuare l’intervento. Ovviamente, i condomini devono sempre essere avvertiti della spesa affrontata, tramite apposita documentazione.
Ci sono anche nuovi poteri introdotti con la riforma del condominio e molti altri davvero molto recenti. In questo secondo caso, possiamo prendere, come esempio, la decisione di accensione oppure di spegnimento degli impianti di riscaldamento centralizzati.
L’amministratore ha il potere di decidere la modifica non solo degli orari, ma anche dei tempi di accensione dei termosifoni. Naturalmente, non è una decisione totalmente arbitraria, ma bisogna sempre attenersi a quanto stabilito dalle leggi nazionali.
L’amministratore può costringere un condomino ad eseguire interventi in casa?
Molto spesso, quando si devono fare lavori straordinari oppure altri tipi di interventi di ristrutturazione, ci si chiede quali siano i poteri dell’amministratore in merito. In sostanza, l’amministratore può costringere un condomino ad eseguire lavori in casa?
Secondo la legge, gli amministratori, in linea generale, non possono costringere i condomini ad eseguire determinati lavori in casa. Nelle proprie abitazioni, infatti, solo i singoli condomini possono decidere se eseguire o meno un lavoro oppure se ristrutturare l’appartamento internamente. Inoltre, solo per alcuni tipi di interventi i condomini sono tenuti ad avvisare l’amministratore, ovvero quando i lavori vanno ad inficiare anche le parti comuni dell’edificio.
Vi sono comunque, alcune eccezioni: se, per esempio, da un appartamento deriva un rischio per l’interno edificio e per la sicurezza del condominio, allora egli ha la facoltà di costringere il proprietario di casa ad intervenire. Possiamo prendere il caso di infiltrazioni d’acqua che possono provocare danni alle parti comuni oppure agli altri appartamenti sottostanti. Se l’infiltrazione deriva dal balcone di proprietà esclusiva, l’assemblea di condominio può deliberare che il condomino ripari il danno.
Infine, non bisogna dimenticare che gli amministratori possono costringere ad eseguire lavori approvati con la maggioranza necessaria e deliberati in assemblea.