Quando si decide di affittare o comperare un appartamento in un condominio diventa fondamentale poter comprendere sin da subito quali saranno le spese relative all’ascensore e come verranno ripartite partendo dal piano rialzato fino ad arrivare all’ultimo piano. Tali criteri sono determinati dalla legge e dal regolamento condominiale in base a diversi fattori. Ecco come sapere a chi e quanto spetta pagare e le regole per l’opposizione.
Come si ripartiscono le spese dell’ascensore nel condominio
Tutto ciò che vi è da sapere in merito alle spese inerenti l’ascensore di condominio, è sancito dall’articolo 1124 presente nel Codice Civile, il quale lo equipara totalmente alle scale condominiali. Quindi, in linea generale, sia ciò che riguarda la manutenzione che la sostituzione delle scale è valido anche per l’ascensore.
Sappiamo, dunque, che la spesa degli ascensori condominiali – che sia il mantenimento o la sostituzione – è a carico dei proprietari degli immobili che ne fanno utilizzo. Questa spesa, però, va ripartita fra tutti i condomini in due modi: il primo consiste nel calcolare il valore della singola unità abitativa e l’altro calcolo è in proporzione al piano di utilizzo.
Ciò significa che anche abitando al nono piano, se si avesse un immobile con meno valore di quello presente all’ottavo piano, si potrebbe arrivare a pagare meno del vicino.
Bisogna, però, porre l’accento sulla tipologia di ascensore per capire a pieno come funziona la ripartizione. Infatti se quest’ultimo è stato installato durante la costruzione dell’immobile è di proprietà di tutti i condomini, mentre se installato successivamente è considerato unicamente di proprietà dei condomini che hanno contribuito alla spesa per la sua installazione.
Ricordiamo che, nel secondo caso, il condomino potrà rifiutarsi durante l’assemblea obbligatoria che dovrà essere indetta – con maggioranza qualificata – prima dell’avvio dei lavori.
Non è possibile rifiutarsi di pagare, invece, nel caso di ascensore originale, poiché la proprietà delle parti comuni è irrinunciabile. Ma finora abbiamo parlato di condomini come proprietari, qual è la spesa per gli affittuari?
Affittuari e affittanti: chi deve pagare l’ascensore?
Quando si affitta un immobile si diventa automaticamente locatario o conduttore dello stesso, mentre il locatore non è altri che colui che affitta l’immobile di sua proprietà al conduttore. Questa precisazione è essenziale per comprendere l’articolo 1576 del Codice Civile e la Legge 392/78, nello specifico l’articolo 9, che sono le norme che prenderemo a riferimento per rispondere al nostro quesito.
Il primo articolo citato specifica che durante la locazione sarà il locatore a dover aver cura di riparazioni importanti, mentre la piccola manutenzione sarà a carico del conduttore.
Ciò significa, quindi, che anche le spese di manutenzione ordinaria saranno a carico del conduttore, come l’ascensore nell’accezione della pulizia, del funzionamento e della manutenzione ordinaria, rientri nelle spese dovute dal conduttore. Quindi, se affittassimo un appartamento all’ultimo piano di un edificio munito di ascensore condominiale, dovremmo pagare una quota derivata dalla manutenzione e dalla pulizia. L’esempio dell’ultimo piano è valido per quanto riguarda la quota inerente all’usura dell’ascensore, ma ricordiamo che l’altra metà della quota da versare è calcolata con tabelle millesimali in cui verrà tenuto conto della metratura dell’appartamento stesso, indipendentemente dalla sua ubicazione in altezza.
Questo significa che anche chi vivesse al piano terra o al piano rialzato non sarebbe esulato dal pagamento della sua quota.
Questo sia per quanto riguarda i conduttori che i locatori, ma nel caso di manutenzione straordinaria a chi spetta la spesa?
Manutenzione straordinaria: a chi spetta?
Tornando nella casistica in cui ci trovassimo ad affittare un appartamento in un condominio in cui è presente un ascensore, potremmo essere costretti a pagare le spese straordinarie e non solo quelle ordinarie? Assolutamente no. Come conduttore si sarà obbligati a pagare la pulizia, l’elettricità, la manutenzione ordinaria ma nulla più, al proprietario dell’immobile toccherà invece la spesa riguardante un ammodernamento in ottica normativa. Infatti, se si dovesse modificare o installare qualcosa per poter modernizzare e rendere nuovamente a norma l’ascensore, non dovrà mai essere il conduttore a pagarne la quota.
Stessa cosa in caso di guasto dell’ascensore, infatti se durante uno dei controlli biennali si trovassero dei malfunzionamenti, dovranno essere i locatori e proprietari di immobile a mettere la quota necessaria per effettuare gli interventi. In caso fosse necessario la sostituzione o interventi costosi, in nessun caso potrà essere chiesta una quota agli affittuari.
Chi vive al primo piano deve pagare l’ascensore?
Arriviamo, dunque, alla domanda che tutti si pongono: sia che io sia un conduttore o un locatario, dal momento in cui vivo in un appartamento al piano terra o primo piano sarò tenuto a pagare le spese dell’ascensore?
La risposta, come abbiamo potuto appurare poc’anzi, è assolutamente sì.
Tenendo conto che la ripartizione della spesa riguardante il piano stesso sarà minima poiché terrà conto di un’usura minima, saremo tenuti comunque al pagamento dell’altra quota – la quale sarà ripartita in base ai metri quadri dell’immobile – che ha carattere potenziale.
Infatti, sebbene si abiti ad un piano terra o rialzato, nulla ci vieta di poter utilizzare anche tutti i giorni l’ascensore per poter accedere a vani cantina, soffitte o magari per fare visita ad un inquilino dei piani più alti. Questa possibilità rende quindi necessario un pagamento minimo della quota.
Esistono, però, casistiche in cui chi abita al piano terra è stato esentato dal pagamento dell’ascensore sia a livello ordinario che straordinario.
Perché ciò avvenga, dovrà essere effettuata una riunione condominiale al fine di modificare il regolamento condominiale – tale modifica dovrà essere approvata all’unanimità – perché i conduttori e/o locatori del piano rialzato siano esentati dalle spese inerenti l’ascensore.
Ovviamente è quasi impossibile che questa possibilità venga attuata – proprio per gli esempi sopraccitati – ma rimane una possibilità a livello legale.
Chi può opporsi e come
Ma, in definitiva, ci si può opporre al pagamento delle spese inerenti l’ascensore condominiale? Prima di opporsi, bisognerebbe chiedersi se vale davvero la pena contestare questa scelta è sicuramente utile per anziani, per persone che abitano ai piani alti, ma anche per persone con problematiche o che facciano magari fatica a portare i pesi dati dalla spesa anche solo per uno o due piani.
Inoltre, nella possibilità che magari un vostro caro decida di affittare o comperare un appartamento del vostro stesso condominio ad un piano più alto, potreste aver bisogno di far visita a quel caro – magari un genitore – anche tutti i giorni, stancandovi così molto più del dovuto e rendendo ostica per il suddetto caro la possibilità di venire a trovarvi a casa vostra.
Ma se tutto ciò non è sufficiente e si decide comunque di opporsi, bisognerà assicurarsi di rientrare in casistiche particolari: infatti, per fare opposizione l’ascensore dovrà non essere già presente ma dovrà essere installato nel momento in cui si è già residenti in un appartamento del condominio.
Si precisa che l’aggiunta di un ascensore è considerato una modifica che rientra fra le categorie innovative, quindi una miglioria per lo stabile.
Vi sono, quindi, pochissimi casi in cui un condomino può opporsi a questa miglioria, nel caso in cui:la sua installazione metta in pericolo la sicurezza e la stabilità dell’edificio ci si potrà appellare; anche nel caso in cui l’aggiunta dell’ascensore rovini inevitabilmente il decoro architettonico ci si potrà opporre alla sua realizzazione ed infine, si potrà contestare la realizzazione dell’ascensore condominiale nel caso in cui limiti o impedisca totalmente il godimento della parte comune – ovvero il pianerottolo – anche per un solo condomino.
Se si pensa che la propria casistica rientri in una di quelle appena citate, si potrà presentare l’impugnazione della delibera amministrativa al Tribunale.
Ma, perché questa venga considerata vi sono delle postille di cui tenere conto:
- l’installazione limita una parte comune irrilevante e che quindi non deficita il godimento del condomino nell’utilizzo del pianerottolo
- l’ascensore condominiale viene installato come soluzione alle barriere architettoniche perché nell’edificio sono presenti persone con disabilità motoria.
In questi due casi opporsi sarà inutile, poiché la Corte di Cassazione rifiuterà categoricamente l’impugnazione e si sarà costretti a dover accettare l’installazione dell’ascensore all’interno del condominio.
Questo però non dovrà per forza essere pagato o utilizzato, vi è una possibilità: se durante un’assemblea si effettuasse una delibera all’unanimità in cui i condomini concordassero che solo gli interessati paghino l’ascensore e ne usufruiscano, si potrà installarne uno munito di chiave. In questo modo solo i condomini che detengono le chiavi potranno usufruirne e solo loro o i loro conduttori ne pagheranno le spese, mentre gli altri inquilini e/o condomini ne saranno assolti. Questo, lo precisiamo, sempre che non sia presente un disabile e si rientri, quindi, nella casistica dell’abbattimento delle barriere architettoniche.