Quando si eseguono lavori di ristrutturazione edili, soprattutto nelle parti alte, i palazzi vengono circondati da ponteggi o impalcature. In alcuni casi, però, questi validi strumenti possono rappresentare un problema, in quanto potrebbero costituire una buona e comoda via d’accesso per i ladri agli appartamenti.
Ciò, naturalmente, può capitare anche in condominio e, in questo caso, di chi è la responsabilità? La colpa può essere additata al condominio oppure all’impresa esecutrice dei lavori? La colpa può essere di entrambi?
Nel testo ci occuperemo di una questione molto problematica e dibattuta, oltre che più volte affrontata dalla giurisprudenza e dalla Corte di Cassazione. Si tratta di una questione molto attuale, in crescente aumento sia nel settore immobiliare che legale, considerando anche l’incremento di lavori edili favoriti dai bonus e dalle agevolazione erogate dallo Stato.
Cerchiamo di capire su chi ricade la responsabilità in caso di furto in condominio, se i ponteggi hanno costituito una comoda via d’accesso ai ladri.
Furto in condominio a causa dei ponteggi, chi è il responsabile secondo la legge
Il ponteggio e l’impalcatura sono elementi fondamentali quando si devono eseguire lavori edili di ristrutturazione straordinaria. Si tratta di strumenti che permettono di realizzare, in piena sicurezza e nel rispetto delle norme stabilite dalla legge, lavori in quota.
Tuttavia, spesso, possono anche costituire una facile via d’accesso ai ladri agli appartamenti. Quando ponteggi e impalcature sono installati in condominio, in caso di furti, su chi ricade la responsabilità?
Si tratta di un problema molto comune affrontato spesso dalla Cassazione che, nel 2018, si è pronunciata avallando il principio di responsabilità solidale. Sia la ditta appaltatrice che il condominio sono responsabili dei danni connessi al furto: la ditta perché non ha adottato le cautele necessarie ad evitare usi anomali dei ponteggi e il condominio perché non ha custodito e vigilato.
La questione, però, è molto più complessa di quanto si possa pensare. La ditta appaltatrice detiene la responsabilità della custodia di impalcature e ponteggi e, quindi, deve apporre dispositivi per impedire il loro utilizzo a terzi (si pensi, per esempio, a barriere d’accesso o anche apparecchi di videosorveglianza).
In caso di furto, come abbiamo detto, l’impresa è ritenuta responsabile e dovrà rispondere di furto per colpa, quando non siano adottate le giuste cautele volte ad impedire un uso anomalo del ponteggio. Il condominio, quindi, sarebbe responsabile di aver affidato i lavori ad una ditta non all’altezza.
Oltre a ciò, potrebbe ipotizzarsi una responsabilità in concorso con l’appaltatore per omessa vigilanza e custodia dei ponteggi, ma solo quando l’appaltatore abbia semplicemente eseguito materialmente le direttive del condominio e abbia agito senza alcuna autonomia decisionale.
Quando c’è la responsabilità solidale
La questione della responsabilità solidale tra ditta e condominio resta controversa. Si tratta di una questione aperta e molto complessa e tutto dipende dall’interpretazione del giudice in relazione al singolo caso e alle singole circostanze.
Se ci sono omissioni, non si può riconoscere automaticamente la responsabilità del condominio solo per il semplice motivo di aver acconsentito ad installare impalcature e ponteggi. Pertanto, sarà sempre compito del giudice accertare i fatti e verificare i limiti dei poteri di vigilanza del condominio.
Solo dopo aver eseguito tali verifiche potrà riscontrare la responsabilità del condominio concorrente con quella della ditta per non aver vigilato a dovere.
Chi deve risarcire il condomino?
Una volta stabilita la responsabilità, rimane in sospesa un’ultima questione da chiarire: chi deve risarcire il condomino che ha subito il furto? Aver subito un furto nel proprio appartamento e l’omessa predisposizione di cautele si devono debitamente dimostrare davanti al giudice.
Al contempo, anche il condominio deve fornire le prove contrarie, dimostrando che il furto è dipeso dal caso fortuito, ovvero eccezionale ed estraneo alla sua sfera di custodia. Potrebbe essere coinvolto lo stesso direttore dei lavori, quando non abbia fatto il suo dovere per evitare qualsiasi situazione di rischio.
Comunque sia, la responsabilità del condominio, in concorso con quella della ditta, può essere affermata ai sensi dell’articolo 2043 del Codice Civile, ovvero per omissione degli obblighi di vigilanza. Pertanto, il condomino che ha subito un furto avrà il diritto al risarcimento del danno. Il risarcimento consiste nella reintegrazione del patrimonio effettivo precedente al furto.
Infine, si deve anche considerare che sia la responsabilità dell’impresa sia quella del condominio sono di tipo extracontrattuale. Il condomino verso il quale sorge la responsabilità non è parte del contratto di appalto stipulato tra il condominio e l’impresa che esegue i lavori di ristrutturazione.
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