Quanto tempo abbiamo a disposizione per pagare le spese condominiali? Ma soprattutto dopo quanto tempo cadono in prescrizione? In molti le conoscono come bollette condominiali, ma la loro definizione giuridica corretta è quote condominiali (o oneri condominiali): mille modi diversi per definire la stessa cosa. Gli importi periodici – o straordinari – che ogni singolo condomino deve pagare regolarmente, per contribuire ai costi di gestione del condominio. Le spese condominiali servono per gestire le parti comuni e i loro servizi: l’ascensore, le varie utenze e le riparazioni necessarie.
Anche le spese condominiali, come tutti gli altri debiti, cadono in prescrizione. Questo significa che se non vengono pretesi entro un determinato termine, il debitore può ritenersi libero da qualsiasi obbligo. Ma non solo: sarà nel pieno diritto di strappare anche le ricevute dei pagamenti già effettuati. Nessuno potrà richiedere nuovamente questi pagamenti. Ma scopriamo quando arriva la prescrizione per le spese condominiali.
Spese condominiali, cos’è la prescrizione
Abbiamo accennato che anche per le spese condominiali può esserci la prescrizione. Con questo termine si indica il periodo oltre il quale il creditore perde completamente il diritto a riscuotere le somme che gli sono dovute. Questo avviene nel momento in cui il creditore non agisca nei confronti del debitore: nel momento in cui scatta la prescrizione, il suo credito svanisce nel nulla. È bene ricordare che il verbo agire non è sinonimo di intentare una causa nei confronti dei debitori. Per diventare parte attiva è sufficiente una lettera di diffida, con la quale si solleciti il pagamento attraverso le vie bonarie.
Questo, sostanzialmente, significa che se il creditore vuole evitare che il proprio credito vada in prescrizione, gli sarà sufficiente mettere in mora il debitore. A questo punto, la prescrizione potrebbe anche non compiersi mai ed il diritto a riscuotere il credito potrebbe non avere mai fine. Sarebbe sufficiente sollecitare periodicamente il debitore, poco prima che si compia la prescrizione.
Anche le spese condominiali sono soggette alla prescrizione. Queste diventano veri e propri debiti e sono:
- quelli che fanno capo direttamente al proprietario dell’appartamento. Questi debiti sorgono nel momento stesso in cui si diventa proprietari dell’immobile in questione: partono dal giorno stesso in cui viene stipulato l’atto di compravendita davanti al notaio;
- quelli che fanno capo all’eventuale inquilino. In questo caso i debiti sorgono dal momento in cui viene stipulato il contratto di locazione.
È stato importante fare questa netta distinzione, perché se è vero che la prescrizione scatta sia per le spese condominiali del proprietario e dell’inquilino, è anche vero che i termini nei quali la prescrizione scatta varia a seconda che si sia in una posizione o si sia nell’altra.
Spese condominiali ordinarie: quando scatta la prescrizione
Il proprietario dell’appartamento ha l’onere di pagare le spese condominiali all’amministratore. L’obbligo rimane anche se l’immobile è stato dato in locazione: questo si viene a verificare perché il debito deriva direttamente dalla titolarità del bene. È importante sottolineare, inoltre, che la qualifica di condomino, sulle cui spalle grava il costo delle spese condominiali, spetta di diritto al proprietario. Non all’inquilino.
Come abbiamo accennato in apertura di articolo, ci sono due tipi di spese condominiali:
- ordinarie: che sono dovute mensilmente e si basano direttamente sul bilancio preventivo. Hanno lo scopo di coprire le spese della normale gestione dell’immobile e di tutti i servizi connessi;
- straordinarie: si devono versare una tantum. Servono a coprire le spese per eseguire i lavori di manutenzione o riparazioni straordinarie, che non rientrano nell’amministrazione ordinaria.
La prescrizione varia, a seconda del tipo di quota che ci troviamo davanti. Per quelle ordinarie la prescrizione arriva nell’arco di cinque anni dall’approvazione del rendiconto. A stabilire questa regola è stato l’articolo 2948 del Codice Civile, che prevede che si debbano prescrivere nell’arco di cinque anni tutte le spese che devono essere saldate una volta l’anno. Per fare il calcolo dei cinque anni è necessario prendere come data di riferimento quella della delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall’amministratore, ossia dal momento in cui ogni condomino viene a conoscenza della quota precisa che deve pagare.
L’amministratore di condominio ha la facoltà di agire nei confronti del condominio moroso, senza attendere di essere autorizzato da parte dell’assemblea. Di questo argomento ne ho parlato in questo articolo: Condominio, chi paga per i morosi? L’amministratore.
Il termine di prescrizione di cinque anni si riferisce dunque alle sole obbligazioni a carattere periodico, vale a dire alle spese ordinarie di gestione che, appunto con cadenza annuale, vengono richieste ai singoli condomini a saldo della gestione dopo l’approvazione del relativo rendiconto e riparto.
Spese condominiali straordinaria: cosa prevede la legge
Ci vogliono, invece, dieci anni prima che le spese condominiali straordinarie vadano in prescrizione. A determinare questa importante differenza rispetto alle ordinarie è la loro natura: non hanno carattere periodico e quindi non si applica l’articolo 2948 ma si dovrà applicare l’articolo 2046 del Codice Civile, il cui scopo è proprio quello di disciplinare la prescrizione di ogni tipo di debito. Questa particolare norma prevede che i debiti si prescrivano – generalmente – in dieci anni, salvo i casi in cui la legge disponga diversamente.
Questo significa che le spese per il rifacimento della facciata dell’edificio si prescrive nell’arco di dieci anni. Stesso discorso vale per la ricostruzione dell’androne o delle scale. Stiamo parlando di tutti gli interventi straordinari a cui i condomini devono fare fronte in via eccezionale e non già annualmente.
Un ultimo discorso è da fare per le spese condominiali che deve saldare l’inquilino. In questo caso l’obbligo sorge nei confronti del locatore, a titolo di rimborso delle spese sostenute, e non nei confronti diretti del condominio, che potrà richiedere il pagamento delle spese condominiali direttamente al locatore. La prescrizione delle spese condominiali in capo all’inquilino è di due anni.