Quando si compra una nuova casa è necessario procedere col rogito, un atto notarile senza il quale nessuna compravendita ha valore legale in Italia.
Essendo vincolante, il rogito può diventare un problema per chi ha poca dimestichezza con le responsabilità che comporta simile atto. Perché ci sono diversi aspetti su cui fare molta attenzione, e per i quali bisogna tutelarsi, sia prima, sia dopo la firma sul rogito.
Rogito della casa, a cosa fare attenzione
Quando si vuole sancire il passaggio di proprietà di un bene immobile tra due soggetti, è necessario redarre un rogito notarile, così da formalizzare la compravendita a seguito della trattativa tra le parti.
Il notaio redattore dell’atto è tenuto a trascrivere l’atto nei registri immobiliari, versare i tributi sul passaggio di proprietà e fare da garante alla regolarità legale dell’atto, dopo aver certamente provveduto a vagliare lo stato dell’immobile oggetto della compravendita.
Il primo aspetto a cui fare attenzione in sede di rogito è appunto l’immobile, soprattutto in merito all’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), fondamentale sotto il profilo edilizio catastale dell’immobile.
Se infatti ci sono irregolarità, uffici tecnici ed enti comunali potrebbero bloccare il passaggio per diverso tempo, onde chiarire e correggere le parti risultanti difformi. Un esempio abbastanza comune è quello di fare una semplice variazione catastale a seguito di alcune modifiche distributive interne (es. demolizione o costruzione di uno o più muri).
Altro aspetto a cui prestare massima attenzione è nel caso in cui l’immobile in compravendita sia oggetto di contesa in una successione testamentaria.
Se il defunto ha lasciato un testamento, a volte capita che la ripartizione delle quote immobiliari vada a ledere i diritti di uno o più eredi non rispettando la quota legittima.
Se uno ha già provveduto a richiedere il rogito, può scattare da parte di questi una causa legale, con conseguenze economiche abbastanza importanti.
Come tutelarsi prima e dopo il rogito della casa
I casi in cui il rogito della casa può diventare problematico sono facilmente risolvibili.
In merito alla questione delle potenziali difformità architettoniche, consigliamo di effettuare un sopralluogo da parte di perito qualificato, affinché verifichi la corrispondenza dell’immobile con ciò che è depositato presso gli enti e uffici di riferimento.
Altrimenti essi renderanno l’immobile non compravendibile fino a nuova autorizzazione. E se si ha un mutuo in erogazione, il perito può segnalare l’abuso e dare motivo alla banca di bloccare tutto, così da rendere nullo il rogito.
Ovviamente la soluzione non è a costo zero. Anche in caso di piccole difformità interne, l’immobile è sì regolarizzabile, con una pratica post operam (altresì chiamata CILA in sanatoria), ma si dovrà pagare all’ente comunale una sanzione di 1.000 euro.
Oltre al pagamento della sanzione, si dovrà presentare la relativa variazione catastale, e farsì che l’immobile rispetti tutte le norme tecniche e igenico-edilizio.
Economicamente più vantaggioso potrebbe risultare anche la regolarizzazione “ad hoc”, magari ripristinando l’abuso con la ricostruzione/demolizione del muro segnalato al catasto. Decisamente meno economico se si parla dell’ampliamento o la demolizione di una porzione di casa.
Nel caso del testamento, precisiamo che la legge lo considera “nullo” nel momento in cui è stato firmato in calce al documento dal coniuge del defunto o altri delegati. Il testamento deve essere personale, firmato, datato e chiaro.
Se nullo, si procede alla successione legittima, col ripristino dell’assegnazione originale (es. 50-50). In tal caso però sarà comunque necessario un successivo intervento di un notaio con i relativi costi.
Inoltre occorre sottolineare come gli eventuali abusi vengono ereditati con l’immobile. Di conseguenza, in caso di compravendita dell’immobile ereditato con dei pregressi abusi edilizi, occorrerà sanarli laddove possibile.
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Cosa non fare assolutamente quando si compra casa
Oltre al caso sopracitato del testamento, per il quale scatta l’annullamento in caso di testamento congiunto, se si ritorna al caso della regolarizzazione architettonica, una cosa da non fare assolutamente quando si compra casa e si è in sede di rogito è di proseguire con la vendita senza sanare gli abusi.
In passato la normativa era più tollerante, e permetteva la compravendita dell’immobile anche con dei piccoli abusi non sanati. In sede di rogito il notaio dava seguito all’atto, dichiarando alle parti che l’immobile era regolare e si procedeva alla vendita.
Le odierne disposizioni di legge non lo permettono più, anzi è fortemente sconsigliato operare in tal senso, perché in caso di accertamenti si rischia di venire incriminati, e addirittura, se si cerca in futuro di rivendere l’immobile e si scoprono tutte le irregolarità, la trattativa risulterà compromessa, nonostante si sia in questo caso le vittime del raggiro del precedente proprietario.
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