Chi riceve un appartamento in eredità e ha già una prima casa a disposizione, non deve avere dubbi nel metterlo in locazione.
Diverso è il discorso che riguarda invece l’investimento. Quando conviene comprare casa per affittarla?
Ci sono dei calcoli ben precisi a cui procedere, per capire se, alla fine di conti, si va a guadagnare da un’operazione del genere oppure no.
E, al di là di questo, ci sono alcune considerazioni da fare, per stabilire quale deve essere l’importo del canone di locazione che è possibile ottenere.
Quando conviene comprare casa per affittarla
Per rispondere a questi dubbi, prendiamo come riferimento le informazioni fornite da Fabio Zerbinati, consulente immobiliare.
La regola generale da seguire è che, per sapere se conviene fare un investimento del genere, il rendimento annuo di quell’appartamento deve essere di almeno il 5% lordo.
Facciamo un esempio pratico, così da avere le idee ben chiare.
Mettiamo che il canone di affitto che si sa di poter ottenere è di 700€ (ovviamente questo dipende da una serie di fattori che analizziamo nel prossimo paragrafo).
Tale importo va moltiplicato per 12 mesi e si ottiene la cifra di 8.400€.
Si tratta di un lordo chiaramente, perché da qui bisogna sottrarre le spese per l’Imu, lavori di manutenzione ecc…
Ma, al fine di questo calcolo, non è rilevante perché, come già accennato, il rendimento deve essere pari al 5% lordo annuo.
Quindi, procedendo, si moltiplica il canone annuo per 100 (ovvero 840.000) e si divide per 5 (ovvero il rendimento atteso). Il risultato è 168.000€.
Questa cifra rappresenta il massimo dell’investimento da affrontare, fermo restando che si avrà un affitto mensile di 700€.
Il costo di 168.000€ deve comprendere non solo l’acquisto vero e proprio ma anche le spese notarili, Imposta di registro, ipotecarie e catastali, eventuale ristrutturazione, interessi passivi se si accende un mutuo e via di seguito.
È ben evidente, alla luce di quanto riportato, che trovare la casa giusta per un ottimo investimento, è davvero difficile.
Dove comprare casa per metterla a reddito
Il consulente avverte che il calcolo preciso della redditività di un investimento è più complesso di così, però volendo semplificare, questa rappresenta senza dubbio una buona base da cui partire.
Ma facciamo un passo indietro. Come essere sicuri di poter ottenere uno specifico canone di locazione, da un appartamento?
Nell’esempio abbiamo ipotizzato 700€. Innanzitutto, deve trattarsi di una zona della città dove c’è una domanda alquanto elevata da parte di potenziali affittuari.
Ad esempio, si possono valutare le zone della città dove ci sono grandi aziende (quindi molti lavoratori che hanno bisogno di alloggiare nelle vicinanze). In linea di massima, è sempre preferibile acquistare in centri con più di 50.000 abitanti, ad esempio nei pressi dell’ospedale, se è un centro di rilievo.
Per quanto riguarda le città turistiche, è bene fare una mappatura del territorio, per capire dove acquistare casa può essere un affare. A seconda della località infatti, bisogna sempre valutare quale è la zona che può garantire il massimo della continuità nella locazione. Comprare una casa al mare per affittarla solo tre mesi all’anno, non è una buona idea.
Altro caso in cui le case in affitto risultano molto richieste è quello in cui c’è un polo universitario nelle vicinanze. Quelle più gettonate sono senza dubbio posizionate vicino ai mezzi pubblici, così da rendere agevole lo spostamento degli studenti verso l’Università.
Una volta individuata la zona d’interesse, si passa a valutare la tipologia di immobile più adatta.
La regola di base è di pensare sempre a quale tipologia di persona si vuole affittare. Va da sé, ad esempio, che se si tratta di un alloggio universitario, hai bisogno di più stanze da letto, anche se piccole (minimo 13-14 mq).
Se invece si tratta di una zona turistica, molto probabilmente le case più richieste saranno quelle adatte alla coppia oppure a una famiglia.
Ormai, bilocali e trilocali vanno praticamente a peso d’oro. Spesso il miglior rapporto costi/benefici si ottiene con le metrature più grandi ma, in tal caso, meglio verificare in anticipo il valore dell’Imu da versare, in qualità di seconda casa, e tenere presente che aumentano i costi di manutenzione straordinaria.
Quanto rimane di netto da un affitto
Abbiamo già avuto modo di approfondire l’argomento, in questo articolo dedicato proprio all’affitto casa, per calcolare quanto si guadagna davvero con un canone di 700€ mensile.
In questo caso, per arrivare alla soluzione abbiamo avanzato una serie di calcoli, partendo innanzitutto da quelle che sono le tasse e le imposte da pagare, quando si affitta un’abitazione.
Ci sono poi da contemplare i costi per la registrazione e il rinnovo del contratto di affitto, anno dopo anno.
Alla luce di queste considerazioni, si giunge a determinare il guadagno netto di una casa in affitto, che resta comunque un’ottima opportunità per creare una rendita passiva.