Il lusso è una necessità che inizia quando la necessità finisce.
Questo sosteneva, non senza una punta di ironia, l’amata Coco Chanel, fondatrice di un brand senza tempo.
Eppure, di questi tempi, anche essere proprietario di un immobile di lusso può essere una bella gatta da pelare, specie nell’era pandemica che ha sparigliato le carte di molte imprese che fino a qualche anno fa si presentavano come floride e incrollabili.
Si fa presto a dire: se non te la puoi permettere, puoi sempre venderla.
Ogni dimora è un candelabro dove ardono in appartata fiamma le vite.
Diceva Jorges Louis Borges, facendo riferimento all’aspetto più emozionale e affettivo di un’abitazione, il luogo sacro da cui non ti vuoi separare, perchè esso non è solo una struttura, ma una bomboniera di ricordi.
Il mercato degli immobili non sta certo conoscendo uno dei suoi periodi più spensierati e chi è del settore lo sa: la compravendita di una casa di pregio richiede tempo, talvolta anni, specie se il proprietario non è disposto ad accettare somme di molto inferiori al valore del bene.
Questo perchè chi ha una dimora importante è consapevole che si è trattato pur sempre di un investimento.
E poi diciamocelo: a voler risparmiare, c’è qualcosa di male? Assolutamente no.
In questo articolo cercheremo di definire le fattispecie tecniche che a livello catastale giustificano la registrazione di un immobile come di lusso, inoltre vedremo insieme quali e quante agevolazioni fiscali si possono ottenere su tale tipologia.
Caratteristiche delle abitazioni di lusso
Definiamo subito cosa sia una dimora considerata di lusso, al fine di chiarire se la vostra abitazione sia compresa in questa ampia tipologia e se esistano le condizioni per richiedere le agevolazioni fiscali ad esse riservate e quali invece risultano inaccessibili.
La categoria catastale A1 comprende case sorti in quartieri definiti “signorili”. Si tratta di abitazioni sorti in zone considerate pregevoli (ad esempio centri storici o zone che godono di servizi e requisiti degni di nota per rarità e ricercatezza), che vantano peculiarità strutturali superlative se confrontate con la media di unità più comuni.
Altre tipologie di lusso vengono accatastate come A8: tale sigla si riferisce a ville munite di comodità fuori dall’ordinario, pertinenze abitative per il personale, fontane, piscine interrate (con una metratura minima di 80 mq).
Di norma queste ville si completano con ampi spazi adibiti a depositi, taverne o box auto, vasti giardini e parchi circostanti (solitamente di notevole valore botanico).
A9 invece è la tipologia riferita più precisamente a castelli, manieri, edifici di grande interesse storico e artistico.
L’ubicazione, come si può notare, è già in prima linea nell’individuazione di una categoria di lusso: chi ha un accesso riservato presso una porzione di spiaggia privata, con un piccolo molo a disposizione per le imbarcazioni, non avrebbe motivo di porsi grosse domande in merito alla categoria di appartenenza.
Rifiniture di valore storico o protette dalle Belle Arti come facciate arricchite da bassorilievi o portici dalle volte affrescate rientrano certamente in una tipologia non accessibile a tutti, specie se parliamo di centri rinomati culturalmente ed artisticamente nel mondo, perle di di grande interesse turistico, di cui l’Italia è ricca.
Case di lusso nei condomini
Unità ubicate in condomini, sono considerate lussuose se composte da uno o più vani riconducibili al concetto di dimora padronale, di metratura superiore ai duecento metri quadri, dotate di beni accessori che misurano nel complesso la superficie abitabile totale moltiplicata per sei.
ci spiega tasse-fisco.com
Per essere considerate dimore di pregio, questi appartamenti devono presentare quattro peculiarità tra quelle di seguito elencate:
- un’area abitabile che sia più vasta di centosessanta metri quadri (senza includere le pertinenze ad essa riferite).
- balconi riservati che siano più ampi di sessantacinque metri quadri.
- diversi impianti di sollevamento disponibili su ogni piano e di metratura importante.
- accesso ai piani idoneo ad anziani e disabili, secondo le norme di adeguamento vigenti.
- le scale devono presentare rifiniture di rilievo, eseguite con materiali peculiari.
- campo adibito al tennis o altro sport che sia provvisto di suolo rivestito da superficie dura e debitamente drenato, che non sia appannaggio di più di 15 famiglie.
- Piscina interrata in muratura, di area non inferiore agli ottanta metri quatri.
- Portoni, soffitti e pavimenti realizzati con materiali pregevoli e lavorati a regola d’arte con intarsi, bassorilevi, decorazioni a stucco e dettagli pittorici manuali.
In calce ci sono poi da considerare le innovazioni tecnologiche impiegate nel rinnovamento degli impianti e delle aree di uso comune, che hanno il vantaggio di impreziosire sicuramente il luogo in cui si vive.
Conseguenze sulle agevolazioni
Alla luce di quanto descritto, chi vive in un superattico o in una villa completata da ogni comfort immaginabile può asserire di essere il proprietario di un immobile di lusso?
Esistono parametri fiscali ben precisi che definiscono la natura di un bene immobiliare.
Nel Decreto Semplificazioni si ridiscutono gli estremi per valutare i requisiti che rendono possibile l’ottenimento dell’agevolazione IVA sulla prima casa.
ci ricorda il sito italiaoggi.it
Chi goda del permanere in una villa o in un edificio con i privilegi strutturali sopra descritti viene sovente estromesso da importanti benefici fiscali che pesano direttamente sull’imposta sul valore aggiunto, oltre che sull’IMU, imposto anche sulla prima casa.
Che l’imposta vada a influenzare già la fase di compravendita in base alla classe immobiliare di appartenenza è un dato di fatto: quelle che vengono corrisposte sono imposte di registro, catastali e ipotecarie, queste ultime due calcolate in base ad un’aliquota fissa.
L’imposta di registro invece si quantifica in percentuale in base al prezzo di compravendita del bene in oggetto, anche se c’è l’opportunità di ottenere un’aliquota pari al 9% calcolando il valore catastale della dimora, previa debita richiesta.
Questa domanda può essere inoltrata ad eccezione del caso in cui il venditore sia un’impresa edile: il tal caso l’IVA rimane fissata al 22% sul prezzo concordato.
Ripassando velocemente la classificazione delle imposte, emerge quanto segue:
L’IVA è classificata tra le imposte indirette, in quanto colpisce il reddito in quanto speso, dunque il potere d’acquisto e la ricchezza in quanto trasferita. Detto in altro modo: l’IVA è legata alle manifestazioni indirette o mediate dalla capacità contributiva.
L’IVA è anche definita un’imposta proporzionale, ovvero soggiacente a un’aliquota che rimane fissa anche di fronte all’incremento della base imponibile, ed è denominata imposta sul valore proprio perchè si applica sul costo pecuniario del bene senza tener conto della situazione personale del soggetto che la paga.
Viene considerata fissa l’imposta di registro, perchè ha un’importo già predeterminato fissato per legge, quantificabile solitamente in centosessantotto euro nel caso di un atto di compravendita già soggetto all’applicazione dell’IVA.
Alla luce di queste nozioni di diritto tributario, risulta forse più semplice ragionare sul motivo per cui, fino ad oggi, i proprietari di alloggi definiti di lusso o di pregio hanno pagato imposte alquanto salate, senza grosse possibilità di accesso alle agevolazioni fiscali.
Il diritto tributario è una branca del diritto finanziario, che regola la principale fonte di entrata pubblica: i tributi.
Attraverso la sua potestà tributaria lo Stato provvede all’emanazione di norme coattive per introdurre nuovi tributi o modificare quelli già esistenti.
Decreto semplificazioni
Il Decreto Semplificazioni nasce per rendere più agili i procedimenti e la burocrazia necessaria a cominciare i lavori edilizi riferiti al Superbonus.
Ad esempio, per procedere basterà una comunicazione di inizio lavori (CILA)
Questo snellimento procedurale non sarà valido ai fini di agevolare azioni di demolizioni o smantellamento dell’immbile, invece, ogni altra opera sarà considerata alla stregua della manutenzione straordinaria.
Facilitare e rendere più celere il percorso per concretizzare il Superbonus ha due motivazioni di rilievo:
- Ampliare l’utenza possibile che possa trarre beneficio da questa agevolazione.
- Eliminare i rallentamenti burocratici che hanno dato la percezione dell’inattuabilità del Superbonus.
Tornando alla disamina relativa alle abitazioni di lusso, l’IMU dovrà continuare ad essere versato in riferimento alle sopra decritte categorie catastali A1, A8 e A9.
Tre agevolazioni possibili
Cosa è cambiato dunque?
Cambia il fatto di poter godere di una percentuale di agevolazione, che comporta una detrazione fiscale del valore pari a circa duecento euro, relativamente alle mensilità e alla quota di proprietà acquisita sul bene immobiliare in oggetto.
Inoltre il Decreto interviene a regolare situazioni di natura più peculiare, che in passato avevano dato del filo da torcere sia alla giurisprudenza sia ai proprietari delle abitazioni.
I genitori che avessero concesso il comodato d’uso ai figli sull’immobile di lusso, possono ottenere un abbassamento dell’IMU e della TASI pari quasi alla sua metà.
Dal 2022, qualora diversi componenti di una famiglia avessero collocato la propria residenza in immobili differenti, le agevolazioni posso essere usufruite su una delle dimore: con possibilità di scelta.
Ed è in questa possibilità di scelta che si cela un vantaggio non trascurabile.
Una fetta del Superbonus può anche essere beneficiata da chi possiede un appartamento di pregio in ambito condominiale, se riferito agli importi versati per la miglioria degli elementi di pertinenza comune e agli interventi definiti “trainanti” – anche senza necessariamente realizzare il cappotto termico.
Questa tipoloia di proprietari rimane però esclusa dagli interventi definiti come “trainati“, ovvero quelli rivolti all’ammodernamento dell’efficienza degli impianti energetici, previsti dall‘Ecobonus, e l’installazione di nuovi macchinari.
Insomma, per quanto rimanga impegnativo mantenere una dimora di pregio e per quanto abitarla resti un privilegio riservato a pochi, il governo pare muoversi un una direzione che aprirà maggiori agevolazioni.
Anche ad antiche famiglie e a coloro che hanno ereditato un bene di inestimabile valore, conservandolo con il dispendio di tutte le proprie risorse.