Chi è alle prese con la necessità di vendere casa, sa che trovare il prezzo giusto per proporla sul mercato, non è impresa semplice.
La famiglia che si allarga o nuove esigenze di spazio supplementare, legate ad esempio all’urgenza di avere uno studio, per chi lavora in smartworking. O semplicemente il bisogno di monetizzare un immobile lasciato in eredità.
Sono diverse le motivazioni alla base di una scelta di questo genere ma come muoversi per essere certi di non sbagliare, nello stabilire a che prezzo vendere casa, in eccesso ma soprattutto in difetto?
Se è vero che la prima offerta si può poi ritoccare al ribasso, l’ipotesi contraria è davvero difficile da gestire, in quanto se si svende l’immobile è impossibile poi tornare indietro sui propri passi.
In questo articolo, abbiamo preso spunto dai parametri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate e dalla sua banca dati delle quotazioni immobiliari, sulla base dei quali avanziamo le considerazioni che seguono.
A che prezzo vendere casa: ecco le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate
L’Omi è l’Osservatorio del mercato immobiliare ufficiale dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di una banca dati che si occupa di fornire delle indicazioni di prezzi (sia minime che massime) relativamente alle varie tipologie di immobili di una determinata zona territoriale.
Ovviamente sono diversi i parametri che entrano in gioco, ai fini della valutazione, che riguardano non solo la tipologia di casa o appartamento bensì anche la metratura, le condizioni fisiche dell’edificio, il suo stato di conservazione, l’epoca di costruzione e via di seguito.
L’altro parametro che gioca un ruolo fondamentale, nella stima che condurrà alla determinazione del prezzo di quella casa in particolare, è l’ubicazione dello stabile.
A tal proposito si distingue ad esempio, tra centro città, zona semi centrale o periferica o addirittura suburbana ed extraurbana.
C’è poi un’altra serie di fattori secondari che concorrono alla formazione del valore di una casa sul mercato immobiliare, quali la vicinanza ai servizi pubblici o privati, ai mezzi di trasporto pubblico, al decoro del quartiere e via di seguito.
Ovviamente, ultimo aspetto da considerare, ma non per importanza, è lo stato di conservazione dell’intero stabile e, per quanto riguarda gli interni in particolare, se la casa risulta già efficientata, dal punto di vista energetico oppure no, se presenta finiture di pregio o è interamente da ristrutturare.
Agenzia delle Entrate: attenzione ai controlli tra valore e rogito, nel vendere casa
In base dunque all’attenta valutazione di tutti questi parametri appena elencati, l’Omi elabora le stime aggiornate e va a definire quello che è il valore minimo dell’immobile in oggetto e quale il valore massimo di mercato.
Ovviamente, è bene ribardirlo, nonostante la combinazione di più fattori, l’Omi prende in esame “il blocco” degli immobili presenti in quella determinata zona della città e non la singola casa o appartamento.
Motivo per cui si oscilla tra un prezzo minimo e uno massimo, in modo tale da poter procedere con stime più precise, caso per caso.
Il valore fornito dall’Agenzia delle Entrate è dunque indicativo, una sorta di riferimento di base per tutti, venditori e acquirenti. Sta però ai periti delle banche o agli agenti immobiliari eseguire un lavoro più mirato e personalizzato, dopo un’attenta valutazione sul posto del singolo immobille.
Ciò su cui il Fisco pone l’accento, è la necessità dunque di prestare attenzione alla differenza esistente tra il valore dell’abitazione in questione e il prezzo che comparirà nel rogito, al momento della sua compravendita.
Vendere casa: chi stabilisce il prezzo di vendita finale
Al di là dei possibili controlli a posteriori da parte del Fisco, valutare in maniera corretta il valore di un immobile e stabilire il suo prezzo di vendita è importante per tutta una serie di altri aspetti.
Vale la pena soffermarsi ad esempio sul fatto che, fissando un prezzo di vendita troppo alto, non si riesca a intercettare le proposte di acquisto da parte di potenziali nuovi proprietari di casa, dando adito solo a visite per soddisfare la curiosità dei più pettegoli o appuntamenti inconcludenti, con persone che non sono realmente interessate a comprare.
Spesso inoltre, un prezzo “sparato” troppo in alto, fa sì che l’immobile venga scartato a priori anche in seguito, quando si deciderà di abbassarlo, perché i più guarderanno con sospetto quella “riduzione” del prezzo, giudicando il venditore come un furbo poco affidabile.
Al contrario, un prezzo al ribasso rispetto a quello di mercato insospettisce per le ragioni contrarie, rispetto a quanto appena analizzato, ma soprattutto, se accettato, ha la conseguenza di far svendere l’immobile, con grande rimpianto di chi vende.
Per concludere dunque, chi stabilisce il prezzo di vendita finale di una casa? Ovviamente, l’ultima parola spetta sempre e comunque al proprietario (anche perché si può vendere casa tra privati e senza intermediari).
Ma per avere la certezza di procedere sulla strada giusta, il consiglio è di partire dai valori dell’Omi come riferimento di base.
In secondo luogo, è opportuno far valutare la casa da agenzie immobiliari specializzate e dare un’occhiata “in giro, tra immobili in vendita con le stesse caratteristiche, considerando però che di solito, gli annunci di vendita sia online che in bacheca risultano sempre rialzati almeno di un buon 10-12%, se non di più, rispetto al reale.