Analizziamo una vicenda accaduta a Napoli su un fatto relativo a lavori urgenti e straordinari. In particolare, la questione è nata nel momento in cui l’impresa che ha eseguito dei lavori urgenti e straordinari all’interno dell’edificio, commissionati dall’amministratore, ha chiesto il pagamento degli stessi al condominio.
Tuttavia, il condominio si è opposto alla richiesta sostenendo che le lavorazioni basate su un affermato stato di pericolo, non erano state mai deliberate in assemblea. Ed è proprio da qui che nasce il quesito.
Ecco se l’amministratore può autorizzare lavori urgenti
Secondo quanto stabilito nell’articolo 1135 del Codice Civile, l’amministratore ha il potere di concedere l’approvazione per i lavori urgenti e straordinari, anche se non è stata adottata precedentemente una delibera assembleare. Esso, infatti, in tali casi agisce come rappresentante legittimo dell’intera comunità.
Quindi, se l’amministratore del condominio si è impegnato nella realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria, che presentano caratteristiche di urgenza e hanno comportato l’utilizzo del nome del condominio nei rapporti con terzi, è opportuno considerare che, in tal caso, il condominio stesso è rappresentato in maniera valida ed è direttamente responsabile dell’obbligo contrattuale in oggetto.
Tuttavia, nel caso in cui l’amministratore abbia commissionato lavori a terzi senza verificare l’effettiva urgenza delle opere da compiere, il rapporto obbligatorio non potrà essere attribuito al condominio, poiché si tratta di una decisione assunta dall’amministratore al di fuori dei propri poteri.
Analizziamo la vicenda di Napoli sui lavori urgenti e straordinari
In particolare, il condominio ha lamentato di non essere stato coinvolto sulle decisioni relative ai lavori urgenti e straordinari e precisamente, ai lavori relativi ai sottobalconi, ai frontalini e al torrino della scala. La ditta, invece, ha sostenuto che i lavori erano stati commissionati regolarmente dall’amministratore in carica e che nessun condomino aveva cercato di bloccarli.
Il Tribunale di Napoli allora ha stabilito, con una sentenza, che l’opposizione del condominio non era fondata, riprendendo quanto detto nell’articolo 1135 del codice civile. Inoltre, il giudice ha sottolineato che l’amministratore è tenuto a garantire la sicurezza delle strutture condominiali e, se necessario, ad intervenire in modo tempestivo per evitare danni alle cose o alle persone.
Di conseguenza, l’amministratore non è responsabile in prima persona delle spese sostenute per la tutela dello stabile amministrato. Nel caso di specie, i lavori erano stati eseguiti per scongiurare un pericolo imminente e preservare l’incolumità della collettività condominiale e di terzi a causa della minaccia di rovina di alcune parti dell’edificio.
Ecco perché bisogna tenere in conto anche della periodicità
Per valutare l’urgenza dei lavori, bisogna considerare anche la frequenza degli interventi necessari. Secondo la giurisprudenza, la manutenzione ordinaria come la ripartizione della spesa dell’acqua non richiede l’approvazione dell’assemblea condominiale poiché riguarda lavori di sostituzione periodica, mentre la manutenzione straordinaria coinvolge interventi su aspetti strutturali per il rinnovo o la modifica di parti comuni.
In caso di intervento urgente, però, l’amministratore può agire senza il consenso condominiale, poiché la celerità è fondamentale per evitare ulteriori danni. L’amministratore rappresenta validamente il condominio in questo caso, assumendo obblighi imputabili all’edificio stesso.