L’assemblea condominiale è l’organo decisionale di tutte le questioni che riguardano direttamente il condominio: la scelta dell’amministratore. l’effettuazione di lavori e la ripartizione delle spese riguardanti le parti comuni.
Entro un termine ben preciso individuato dalla legge, i condomini possono opporsi ad una o più decisioni deliberate dall’assemblea, tra cui quella riguardanti le spese condominiali.
Chi intende contestare e opporsi alle decisioni deliberate può farlo, ma solo nei termini previsti. In caso contrario, se ci si oppone in ritardo come, per esempio, solo quando arriva la richiesta di pagamento da parte dell’amministratore, il giudice potrebbe anche rigettare la richiesta del condomino debitore. Quanto tempo si ha a disposizione per opporsi? In che modo i condomini possono contestare le decisioni deliberate?
Come si ripartiscono le spese condominiali
Le spese condominiali devono essere ripartite in base ad alcuni principi stabiliti dalla legge. Più precisamente, le regole sono stabilite dal Codice Civile, all’articolo 1123.
In generale, le spese vengono divise secondo il criterio millesimale. Le tabelle millesimali assegnano un punteggio in millesimi ad ogni unità immobiliare sita in condominio. Come si calcola il punteggio? Nel calcolo si considerano diversi fattori come l’esposizione dell’immobile e la sua dimensione, ma anche il piano e la vista e così via. Tutti i condomini che usufruiscono dei beni e delle parti comuni devono pagare le spese di gestione e manutenzione delle stesse.
La ripartizione delle spese deve essere effettuata senza eccezioni. Ciò vuol dire che non conta l’utilizzo effettivo del bene (poco importa se un condomino utilizza o meno l’ascensore).
Non sempre viene utilizzato il criterio millesimale. Si può utilizzare anche il criterio “dell’uso”: si considera il maggior uso che si fa di un bene. Per esempio, per i costi dell’ascensore si considera il piano, così come per il riscaldamento si prende in considerazione la dimensione dell’unità immobiliare.
Quando impugnare la delibera condominiale
Per le questioni riguardanti il condominio, le decisioni vengono prese dall’assemblea. Naturalmente, le delibere possono essere contestate, ma rispettando i termini previsti dalla legge.
Pertanto, il condomino deve agire entro 30 giorni. Sulla decorrenza dei trenta giorni dobbiamo fare alcune precisazioni per i presenti e per gli assenti all’assemblea:
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Per i condomini presenti, il termine decorre dal giorno dell’assemblea (sia che si sono astenuti che hanno votato contro);
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Per i condomini assenti, il termine decorre dal giorno del ricevimento del verbale.
Il condomino o i condomini devono impugnare la delibera prima della scadenza del termine, avviando una mediazione obbligatoria prima di procedere in giudizio.
È molto importante rispettare i termini perché dopo non sarà più possibile contestare la delibera, neppure in caso di ricevimento di un decreto ingiuntivo (per esempio, non pagando la propria quota delle spese). Trascorsi i termini, la delibera diventa definitivamente valida e non può essere più oggetto di nessuna contestazione.
Soffermiamoci sul caso di una delibera che decida un criterio diverso da quello previsto dalla legge per dividere una voce di spesa. In casi come questi, le delibere sono:
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Annullabili se ripartiscono le spese, per un anno, in modo diverso rispetto a quanto previsto dal Codice Civile. I condomini devono impugnarla entro il termine di trenta giorni. Scaduti i termini, il vizio viene sanato e non sarà più possibile impugnarla e contestare le spese richieste;
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Nulle se ripartiscono le spese per sempre diversamente da quanto stabilito dalla legge. I condomini possono contestarla in qualsiasi momento, senza termini di tempo. Solo in questo caso, i condomini possono anche opporsi al decreto ingiuntivo di pagamento.
Ogni regola, però, ha la sua eccezione. Prendiamo il caso delle delibere nulle, ovvero quelle che presentano vizi estremamente gravi. Si tratta di tutte quelle che non producono alcune effetto, ecco perché nulle.
Come impugnare la delibera condominiale
Il primo passo per impugnare una delibera è quello di avvalersi della consulenza di un avvocato, per avere tutti i consigli utili al caso per far valere i propri diritti.
Abbiamo detto che prima di rivolgersi al giudice si deve percorrere la strada della mediazione. Si tratta di un percorso obbligato e solo se non va a buon fine allora ci si deve rivolgere al giudice.
Solitamente, la causa giudiziaria viene avviata con la notifica dell’atto giudiziario entro trenta giorni dal deposito del verbale negativo della mediazione. La sentenza può accogliere o meno la domanda del condomino e, pertanto, annullare la delibera oppure rigettare l’opposizione del condomino, asserendo che l’assemblea aveva agito bene secondo la legge. La parte che ha perso, di norma, è tenuta al pagamento delle spese giudiziarie che comprendono anche quelle effettuate per l’istituto della mediazione.
Ricordiamo anche che l’assemblea di condominio, prima di andare in giudizio, può sempre decidere di fare un passo indietro, revocando in autotutela la decisione deliberata contestata dal condomino.