I contratti di affitto, molto spesso, vengono siglati utilizzando prestampati e facsimili trovati su internet oppure compilando i modelli offerti dalle agenzie immobiliari.
L’utilizzo di questi modelli non consente sempre e in maniera esauriente di inserire tutte le regole e i patti stabiliti tra le parti. Una delle questioni più controverse riguarda l’inserimento delle spese condominiali nel contratto d’affitto.
Le spese devono essere specificate? Anche se può sembrare una domanda molto banale, in realtà non è così. Senza la menzione nel contratto, potrebbe toccare allo stesso proprietario dover sostenere le spese condominiali.
Quindi, è sempre bene specificare nel contratto tutti gli accordi presi tra le parti, anche quelli relativi al pagamento delle spese del condominio.
Come inserire le spese condominiali nel contratto di locazione?
Quando si stipula un contratto di affitto, soprattutto nel caso di immobili siti in condominio, è sempre opportuno inserire quante più informazioni possibili. Per evitare eventuali contrasti tra proprietario di casa e inquilino, in riferimento alle spese condominiali, è sempre opportuno specificarle nel contratto.
Come devono essere inserite? Nell’ambito dei contratti di locazione, il proprietario di casa e l’inquilino possono liberamente accordarsi sul pagamento delle spese condominiali, prendendo accordi specifici in piena autonomia.
Il locatore potrebbe decidere di farsi carico delle spese di amministrazione ordinaria, oltre a quelle straordinarie. In ogni caso, la ripartizione da seguire deve essere sempre comprovata tramite un accordo scritto.
Nei contratti, le spese devono essere indicate seguendo due modalità:
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Inserendo un rimando alle disposizioni di legge e agli altri riferimenti normativi;
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Inserendo l’elenco completo di tutte le spese, con la ripartizione stabilita di comune accordo tra locatore e locatario, specificando tutte le voci.
Naturalmente ci sono anche delle tabelle di ripartizione già esistenti e, quindi, le parti possono rifarsi anche a quelle.
Che spese condominiali deve pagare l’inquilino?
Il contratto di affitto comprende le spese a carico dell’inquilino che sono il canone di locazione pattuito e i cosiddetti oneri accessori.
Si tratta degli oneri necessari al pagamento delle spese condominiali a carico del locatario.
L’inquilino di un immobile sito in condominio deve pagare mensilmente non solo il canone di affitto, ma anche una parte restante alle spese condominiali, le quali saranno versate dal proprietario di casa al condominio.
Il proprietario di casa è anche costretto ad anticipare le somme, in caso di inadempienza da parte dell’inquilino.
Quali sono le spese condominiali che devono essere pagate dall’inquilino? Salvo diverse previsioni contrattuali che, come abbiamo detto, devono essere indicate nel contratto di affitto, l’inquilino deve pagare le seguenti spese:
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Manutenzione ordinaria delle parti comuni;
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Spese idriche ed elettriche condominiali.
Nella prima voce naturalmente rientrano tutti gli interventi. Possiamo fare l’esempio della sostituzione delle lampadine, dell’acquisto di bidoni della spazzatura o della disinfestazione.
Il proprietario di casa, invece, è tenuto a pagare tutte le spese di natura straordinaria che riguardano le sostituzioni, le riparazioni importanti e le migliorie dell’immobile.
Cosa si fa se un inquilino non paga le spese condominiali?
Si chiamano oneri accessori in quanto sono considerati “accessori” rispetto al canone di locazione che, nel contratto di locazione, costituisce la voce principale a carico dell’inquilino.
Tuttavia, non bisogna pensare che, solo perché si tratta di accessori, siano meno importanti. Se il mancato pagamento del canone di affitto per un determinato periodo può portare allo sfratto dell’inquilino, lo stesso vale in caso di inadempienza con il versamento degli oneri accessori.
Lo sfratto per il mancato pagamento delle spese condominiali può verificarsi solo se:
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L’importo degli oneri accessori non versato è pari ad almeno due mensilità del canone di locazione;
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Il ritardo nel pagamento è di oltre 60 giorni dalla richiesta fatta dal locatore.
C’è un’altra questione molto importante, ovvero quando il locatore e l’inquilino non trovano un accordo in merito al pagamento delle spese condominiali. In questo caso, il condominio non può chiamare in causa l’affittuario.
A risponderne è sempre il proprietario dell’immobile, che dovrà versarle in toto, compresa anche la quota che spetterebbe, di norma, all’inquilino.
Come già detto, sarà poi compito del proprietario di casa rivalersi sull’affittuario inadempiente, chiedendo il rimborso delle spese condominiali secondo gli accordi presi.
Con l’inoltro della richiesta di rimborso, l’affittuario ha due mesi di tempo per pagare quanto dovuto, dopo diventa moroso. In questo caso, il locatore potrà citare in giudizio l’inquilino moroso, per ottenere il pagamento di quanto dovuto. Inoltre, come stabilito dalla legge n. 392/1978, quando l’importo dovuto supera due mensilità, il proprietario può anche avviare la procedura di sfratto per morosità.
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