I parcheggi condominiali di solito vengono assegnati per uso esclusivo a ogni proprietario di un appartamento del palazzo. L’assegnazione può essere effettuata dal costruttore in fase di realizzazione dell’edificio, in questo modo il posto auto a rischio di usucapione diverrebbe una pertinenza della struttura, oppure dal regolamento condominiale.
Il parcheggio assegnato è dichiarato sui documenti catastali. Nonostante ciò, le problematiche riguardante i parcheggi condominiali sono spesso causa di contenziosi. Una delle controversie più diffuse è il tentativo, di alcuni condomini, di acquisire la proprietà del posto auto per usucapione.
La domanda sorge spontanea: la legge riconosce l’usucapione dei posti auto? Analizziamo il caso di studio del Tribunale di Firenze.
Usucapione posto auto: ecco cosa dice il Tribunale di Firenze
Prima di analizzare il caso di usucapione posto auto, cerchiamo di comprendere qual è il regime giuridico ad esso applicabile.
L’articolo 117 del codice civile stabilisce che i posti auto possono essere:
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di proprietà comune consente a tutti i condomini di fare del bene comune, in questo caso il parcheggio, ciò che gli è consentito in base a quella che è definita “destinazione del bene”. In questo modo non si può comprimere il diritto del resto dei condomini;
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di proprietà esclusiva indica che il parcheggio può essere utilizzato solo dal condomino che lo ha acquistato;
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in uso esclusivo indica che il parcheggio nasce come pertinenza dell’abitazione. Dunque non si potrà cedere a terze persone.
Quando si può acquisire l’uso di proprietà
L’usucapione posto auto, secondo quanto disposto dall’articolo 1158 del codice civile, si acquisisce solo se il bene è stato posseduto per 20 anni. Ciò deve avvenire in pubblico e in maniera pacifica. Non è ammessa, invece, l’uso della violenza né la clandestinità.
Si tenga conto che, secondo i principi generali, l’uso e compossesso delle zone comuni è consentito solo se non si creano danni agli altri condomini. Dunque, non si può impedire agli altri di usufruire dello stesso diritto. Inoltre, la Cassazione ha chiarito che:
L’usufruttuario dovrà dimostrare al giudice di aver realmente goduto, in modo esclusivo, del bene.
Vale a dire che, il condomino dovrà provare di aver sottratto il parcheggio all’uso comune. Pertanto, non sarà sufficiente parcheggiare per 20 anni nello stesso posto d’auto. In quell’arco di tempo, il condomino deve realizzare recinzioni o sbarramenti che impediscano agli altri di usufruire del bene.
Il caso specifico di usucapione posto auto
Molti si staranno chiedendo come opporsi all’usucapione? Lo scorso gennaio il Tribunale di Firenze ha emesso una sentenza riguardo un caso di usucapione posto auto. L’oggetto della causa riguardava:
La richiesta di riconoscimento, da parte di due condomini, dell’acquisto di una proprietà per usucapione da parte di terzi. L’uomo aveva parcheggiato la sua auto per più di 20 anni e aveva realizzato, su più posti d’auto, una superficie abusiva. In quell’arco di tempo nessuno aveva contestato il comportamento del condomino.
Gli altri condomini, in qualità di proprietari dei parcheggi, si opponevano alla richiesta di usucapione dell’accusato. Veniva sottolineato che l’occupante aveva agito in assenza dei legittimi titolari. Inoltre, lo accusavano di aver realizzato una restrizione abusiva degli spazi dedicati alla sosta dei loro veicoli.
L’accusato confermava di aver usufruito di quell’area fin dai tempi della realizzazione dell’edificio. Inoltre, chiariva che nessuno dei condomini aveva mai esternato obiezione.
Durante la causa sono emersi due elementi di rilievo:
- 1.
i parcheggi dovevano essere 19 ma, in realtà, erano 20. L’ultimo fu ricavato dal convenuto tramite il restringimento dei parcheggi degli altri condomini;
- 2.
il convenuto aveva leso i diritti di proprietà degli altri condomini. Infatti la loro area di parcheggio era stata ridotta rispetto a quanto riportato nel catasto.
Cosa ha detto il Tribunale di Firenze
La risposta del Tribunale di Firenze sul caso di usucapione posto auto è stata chiara. Il giudice ha rigettato la richiesta del convenuto accogliendo, invece, la rivendicazione del diritto di proprietà degli altri condomini.
Tra l’altro, la sentenza spiega che il convenuto non aveva mai delimitato l’area di sosta con sbarramenti. Pertanto, le opere da lui realizzate non erano idonee per il riconoscimento dell’acquisizione di proprietà tramite usucapione.