Nel momento in cui si sta pensando di sottoscrivere un contratto di compravendita, si consiglia di non sottovalutare il preliminare, chiamato anche compromesso. Si tratta di un contratto che viene stipulato in via preliminare dalle parti, con il quale si impegnano a firmare il contratto definitivo.
A differenza della proposta d’acquisto, con il compromesso le due parti non possono venir meno agli impegni presi. Infatti, in caso di mancato adempimento sono previste conseguenze.
La registrazione del preliminare di compravendita è obbligatoria e, nel testo, andremo a vedere quanto si paga e chi, tra le parti, deve pagare, considerando anche gli eventuali costi in caso di sottoscrizione con atto notarile.
Quanto si paga al preliminare di vendita?
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato all’Agenzia delle entrate, entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Quindi, ci sono alcune spese da sostenere come, l’imposta di bollo, ma anche l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro.
Se il contratto preliminare prevede il pagamento di una caparra o il versamento di acconti, si deve anche versare l’imposta di registro nelle seguenti misure:
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Dello 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
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Del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita se il trasferimento del bene non è soggetto a Iva; in alternativa, si deve pagare in misura fissa di 200 euro.
Sottolineiamo che l’imposta che è stata pagata per il compromesso, verrà detratta da quella che si pagherà per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Il contratto preliminare può essere anche sottoscritto con atto notarile. In questo caso, si deve registrare entro 30 giorni. Se viene sottoscritto alla presenza di un notaio fornisce maggiori garanzie e tutele, sia al venditore che all’acquirente.
Oltre alle imposte già menzionate, si deve anche aggiungere la parcella del notaio.
Come viene tassata la caparra confirmatoria?
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare può anche prevedere la caparra confirmatoria, ovvero una somma di denaro che l’acquirente consegna al venditore al momento della stipula di un contratto. Si tratta, in sostanza, di un’attestazione dell’impegno assunto.
La caparra confirmatoria legittima il contraente ad esercitare il diritto di recesso, se la controparte si dimostra inadempiente. Se inadempiente sarà la parte che la versa, ovvero l’acquirente, allora il venditore potrà legittimamente trattenerla integralmente. Invece, se si dimostra inadempiente il venditore, allora l’acquirente può richiedere legittimamente alla controparte un importo pari al doppio di quanto versato.
Come viene tassata? L’Amministrazione finanziaria, con la pubblicazione della Risoluzione Ministeriale n. 1856/82, ha chiarito stabilendo l’esclusione da tassazione per le somme trattenute a titolo di caparra confirmatoria.
Chi paga le spese di registrazione del preliminare?
Da un punto di vista strettamente fiscale, il pagamento degli oneri ricade in maniera indifferente sia sul venditore che sull’acquirente. Per quanto riguarda l’obbligo di registrazione, invece, ricade anche sull’eventuale Agenzia immobiliare coinvolta nella trattativa.
Le parti, però, hanno la possibilità di accordarsi diversamente, prevedendo che i costi siano sostenuti solo dall’acquirente.
Il riferimento è l’articolo 1475 del Codice Civile:
“Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”.
La registrazione del preliminare di vendita è solo una formalità fiscale. Passando alle eventuali spese notarili, anche per queste si può seguire il riferimento del Codice Civile e accordarsi in modo tale che ricadano solo sull’acquirente. In ogni caso, le parti sono libere di accordarsi e pattuire che le spese siano divise anche in altro modo.
Quanto prende un notaio per un preliminare di compravendita?
Non è obbligatorio sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita da un notaio, tramite un atto notarile. Si tratta, però, di un passaggio consigliato perché fornisce maggiori tutele sia al venditore che all’acquirente, ma soprattutto al secondo.
Il preliminare diventa essenziale soprattutto se la caparra prevista è ingente e se il tempo che intercorre tra il versamento della stessa e il rogito è particolarmente lungo.
Per queste ragioni, sottoscrivere il contratto da un notaio può rivelarsi un’ottima mossa per mettersi maggiormente al sicuro. In questo caso, però, oltre ai costi che abbiamo precedentemente elencato si devono aggiungere anche quelli della parcella del notaio che, possono aggirarsi attorno agli 800/1000 euro e, in alcuni casi, possono arrivare anche a 2000 euro.
I costi, come le altre spese, possono essere ripartite tra le parti oppure, in caso di mancato accordo, sono interamente a carico del compratore. In ogni caso, le parti, anche in questo caso, possono accordarsi liberamente.
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