Decidere di affittare un immobile comporta una serie di obblighi e adempimenti burocratici da effettuare, tra cui la registrazione all’Agenzia delle entrate. La registrazione del contratto è obbligatoria per legge, pena la nullità dello stesso.
Si tratta di un obbligo e un onere molto importante, assolutamente da non sottovalutare, anche e soprattutto ai fini fiscali per far risultare il canone e per il pagamento dell’imposta di registro. Naturalmente, il mancato adempimento comporta una serie di conseguenze.
Chi intende affittare un immobile e anche i locatari potrebbero domandarsi chi è tenuto a pagare le spese di registrazione. Sono a carico del locatore o del conduttore? Spieghiamo nel testo qual è la procedura da seguire per registrare correttamente la locazione e chi deve prendersi carico delle spese necessarie.
Chi deve registrare il contratto di locazione
La legge stabilisce che i contratti di locazione e di affitto di immobili, ivi compresi quelli relativi ai fondi rustici, devono essere registrati obbligatoriamente all’Agenzia delle entrate. La registrazione può essere effettuata dal proprietario dell’immobile oppure dal locatario.
La registrazione non è obbligatoria solo quando i contratti non superano trenta giornate complessive durante l’anno.
Non adempiere a questo obbligo comporta alcune conseguenze verso il fisco, sia da parte dell’inquilino che del proprietario dell’immobile. L’Agenzia delle entrate, infatti, può chiedere il pagamento delle spese necessarie, in caso di inadempimento, sia all’uno che all’altro.
Per non incorrere in conseguenze è necessario rispettare i termini previsti. La registrazione deve essere effettuata entro il termine di trenta giorni dalla data della stipula del contratto o, se antecedente, dalla sua decorrenza.
Chi paga le spese di registrazione del contratto di affitto
Registrare un contratto di affitto o di locazione comporta alcune spese da affrontare. Ma da parte di chi? In genere, l’imposta di registro da versare ricade al 50% sul locatore e al 50% sul conduttore.
Verso il fisco, infatti, c’è una responsabilità solidale da parte di entrambi e l’Agenzia delle entrate, in caso di inadempienza, potrà richiedere il pagamento ad entrambe le parti. L’articolo 8 della Legge 392/1978 prevede, infatti, che le spese vengano divise in parti uguali tra il locatore e l’inquilino. Tuttavia, nella pratica le cose potrebbero anche avvenire diversamente.
Il contratto di locazione potrebbe prevedere che l’intera spesa venga addebitata al locatore. Al contrario, i costi non possono essere a carico del solo conduttore. Seppur presente, una clausola del genere verrebbe immediatamente annullata, anche se accettata dall’inquilino.
Quali sono le imposte dovute? Si devono versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo. La percentuale dell’imposta di registro varia in base all’immobile:
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Fabbricati ad uso abitativo, il 2% del canone di affitto annuo, moltiplicato per il numero delle annualità;
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Fabbricati strumentali per natura, l’1% del canone d’affitto, se la locazione viene effettuata da soggetti passivi Iva e il 2% in tutti gli altri casi;
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Fondi rustici, lo 0,50% del corrispettivo annuo, moltiplicato per il numero delle annualità;
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Altri immobili, il 2% del corrispettivo annuo, moltiplicato per il numero delle annualità.
L’imposta di registro può essere pagata o in un’unica soluzione oppure ratealmente, una volta all’anno. Per quanto riguarda l’imposta di bollo, per ogni copia da registrare, così come si legge sul sito dell’Agenzia delle entrate:
“[…] è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe”.
Come si registra all’Agenzia delle entrate? Ecco la procedura da seguire
La registrazione del contratto di locazione è un adempimento obbligatorio da non sottovalutare. Come si registra? È possibile optare per la registrazione telematica oppure presentando un modello cartaceo.
Nel primo caso, la registrazione può essere effettuata direttamente dalle parti, direttamente nella propria area personale, accedendo con un’identità digitale. In alternativa, è possibile avvalersi di un intermediario abilitato oppure di un professionista. Nel secondo caso, il richiedente è tenuto a presentare la seguente documentazione:
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Il modello di Registrazione Locazione Immobili (RLI), dove si devono riportare le informazioni del contratto;
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Due copie del contratto firmate;
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La ricevuta del pagamento dell’imposta di registro;
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I documenti di identità del locatore e del conduttore;
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I contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo.
In presenza di più contratti, si deve predisporre un elenco utilizzando il Modello RR.
Abbiamo anticipato che la mancata registrazione, in caso di obbligatorietà, può comportare alcune conseguenze. Innanzitutto, il contratto viene considerato nullo e le conseguenze sono a discapito del locatore. Per quale motivo? Se la locazione non viene registrata allora il proprietario non può richiedere lo sfratto dell’inquilino.
Se l’imposta di registro non viene versata o viene pagata in ritardo si rischiano sanzioni amministrative.