L’acquisto di una casa è un passo importante e complesso. Per questa ragione bisogna sapere tutto, anche come annullare il compromesso di vendita. Il contratto – denominato preliminare meglio conosciuto come compromesso d’acquisto, rappresenta una tappa fondamentale, vincolando le parti alla futura stipula del rogito notarile. Ma cosa succede se, nel tempo intercorrente, si desidera sciogliere il vincolo? Ecco una guida completa alle diverse opzioni, per venditore e acquirente.
Come annullare il compromesso di vendita: modi
Molti si chiedono se c’è un modo su come annullare il compromesso di vendita. In questo articolo ne proponiamo due comuni ma spesso sottovalutati. Di fatti, l’annullamento dell’acquisto non è semplice e per questo sarebbe saggio informarsi sui diritti dell’acquirente e del venditore prima di procedere alla firma. Entriamo nel dettaglio.
Diritto di recesso dell’acquirente
Il compratore – il cui obiettivo è annullare il compromesso di vendita – può recedere solo in caso di vizi del contratto:
- •
dolo: raggiro o inganno del venditore
- •
violenza: fisica o psicologica, per costringere alla firma
- •
errore: su elementi essenziali del contratto (ad esempio, la superficie dell’immobile)
- •
incapacità di una parte: di intendere e volere al momento della firma
In questi casi, la caparra va restituita integralmente.
Modalità di recesso dell’acquirente
Esistono 2 modi per annullare il compromesso di vendita:
- 1.
Ricerca di un accordo bonario: il compratore può chiedere al venditore di annullare il compromesso, offrendo la caparra come indennizzo.
- 2.
Azione legale: se il venditore non acconsente, l’acquirente può rivolgersi al tribunale, che può:
- •
Condannare il venditore alla restituzione della caparra
- •
Ordinare l’esecuzione del contratto (rogito notarile)
- •
Risarcire il danno all’acquirente (solo se provato)
La via più semplice è il reciproco consenso. Le parti firmano una risoluzione consensuale, specificando la restituzione o meno della caparra.
Cosa succede se mancano i fondi per il mutuo
Partiamo dal presupposto che la legge in alcuni casi non consente l’annullamento del compromesso di vendita. Tra questi, dunque, non è un motivo valido per recedere dal contratto essere senza fondi per il mutuo. In tal caso l’acquirente perde la caparra e deve risarcire il danno al venditore.
Diritto di recesso del venditore
Cosa succede al venditore che decide di annullare il compromesso di vendita senza giusta causa? In pratica egli rischia:
- •
di dover restituire il doppio della caparra all’acquirente;
- •
una condannato a risarcire il danno.
Infatti, se il compromesso è trascritto, l’acquirente ha un diritto di privilegio sulla caparra in caso di recesso del venditore.
Esistono alternative al recesso
Di fatto la legge prevede delle alternative al recesso:
- •
Sostituire l’acquirente: il venditore può trovare un nuovo acquirente, con il consenso del primo.
- •
Rinegoziare il contratto: le parti possono modificare le clausole del compromesso per trovare un accordo.
E’ chiaro quindi che lo scioglimento del contratto preliminare è possibile, ma con diverse implicazioni a seconda del caso. È fondamentale valutare attentamente le proprie opzioni e le possibili conseguenze legali. Bisogna sapere come funziona il contratto preliminare di compravendita.
In ogni caso è bene affidarsi a un professionista: un avvocato o un notaio possono aiutare a redigere il contratto preliminare e tutelare i propri diritti.
Prima di firmare è opportuno valutare attentamente le proprie capacità finanziarie e conoscere quanto dura un contratto preliminare di compravendita.
Anche comunicare apertamente con l’altra parte: in caso di dubbi o problemi, è fondamentale comunicare con il venditore o l’acquirente per trovare una soluzione.