Cosa fare se alcuni condomini non pagano? É doveroso premettere che tutti i condomini sono tenuti al pagamento delle spese condominiali in base alla ripartizione predisposta dall’amministratore.
Se scade il termine per il pagamento di queste quote senza il conseguente versamento, l’amministratore potrà agire contro i condomini morosi, intimandogli, mediante diffida, di pagare entro un termine fissato. Specifichiamo che l’amministratore ha l’obbligo di agire nei confronti dei morosi entro 6 mesi, altrimenti potrà essere revocato dal suo incarico.
Alla scadenza del suddetto termine, attraverso un avvocato, l’amministratore potrà agire davanti al giudice per chiedere un atto di precetto, ossia un ultimo avvertimento, con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo contenente l’ordine di pagare entro 10 giorni.
Se, nonostante il decreto ingiuntivo il condomino moroso non provvede ai pagamenti arretrati si passa alla fase del pignoramento dei beni.
Attenzione però! Qualora il condomino moroso non avesse beni a cui attingere, saranno i condomini virtuosi a pagare per il debitore residuo attraverso una decisione unanime dall’assemblea condominiale.
Anche in assenza dell’unanimità l’amministratore potrà in ogni caso procedere alla richiesta nei confronti dei condomini, senza obbligo, di versare le quote mancanti così da evitare una ripercussione sui servizi condominiali.
Infine, chi non paga le quote da oltre 6 mesi rischia, oltre al decreto ingiuntivo, la sospensione dei servizi condominiali di c.d. godimento separato.
Cosa può fare l’amministratore contro il condomino moroso
Vediamo cosa succede quando c’è un moroso all’interno del condominio e cosa deve fare l’amministratore in questi casi.
Tra gli obblighi che l’amministratore ha nei confronti del condominio c’è anche quello di dover recuperare le somme non pagate dai condomini morosi.
E’ importante precisare che per condomini morosi non si intendono i condomini che magari si trovano indietro con uno o due rate, una situazione diciamo che può definirsi fisiologica in ogni condominio.
Con il termine moroso, si fa riferimento a quel condomino che, nonostante sia già stato sollecitato più volte dall’amministratore, non accenna a voler pagare le rate che deve.
Chiarito quest’aspetto una domanda sorge spontanea: ma come fa l’amministratore a recuperare le somme che non vengono pagate dai morosi? Semplice, con il decreto ingiuntivo ovvero un’azione legale solitamente fatta dall’amministratore che obbliga il condomino moroso a pagare quanto deve tramite un atto del tribunale.
Per procedere con il decreto ingiuntivo all’amministratore è sufficiente essere in possesso di un bilancio approvato dall’Assemblea in cui sia contenuto il debito in questione. Per altro, è indifferente se il bilancio di cui parliamo è di tipo preventivo o consuntivo.
Molto importante da sapere che l’amministratore è obbligato a riscuotere queste somme e lo deve fare entro sei mesi dalla data di chiusura del bilancio in cui è contenuto il debito al punto tale che se l’amministratore non adempie a quest’obbligo può essere rimosso dall’incarico tramite la revoca giudiziale.
L’unico caso in cui l’amministratore può non fare il decreto ingiuntivo è quello in cui a non volerlo fosse l’assemblea che tramite una delibera esonera l’amministratore dal suo obbligo.
Tecnicamente questa decisione dell’assemblea dovrebbe essere presa all’unanimità dei condomini, ovviamente in quanto avrebbe come conseguenza quella di ripartire il debito del moroso per tutti gli altri condomini che ovviamente non possono essere obbligati a pagare delle spese che non gli competono direttamente.
E’ bene sottolineare che è assolutamente vietato imporre il pagamento dei debiti dei morosi ai condomini in regola con i pagamenti, una pratica che alcuni amministratori, probabilmente non troppo Ferrati con la materia, mettono in atto.
Anche in questo caso, ovviamente esiste un eccezione che analizzeremo in seguito.
Conseguenze: il pignoramento dei beni del condomino moroso
Scendiamo ora più nel dettaglio e vediamo tutto questo che conseguenze comporta sia al condomino moroso che all’interno del condominio.
Innanzitutto è importante sapere che i decreti ingiuntivi sono immediatamente esecutivi, vale a dire che dal momento in cui viene comunicata l’ingiunzione di pagamento al moroso questo dovrà pagare immediatamente ancor prima di potersi opporre a tale atto.
Il procedimento è talmente tanto costrittivo che anche nel caso di un condomino che avesse pagato tutto e potesse dimostrare ciò che ha pagato, qualora ricevesse un’ingiunzione di questo tipo, sarebbe comunque costretto a pagare quanto richiesto è solo successivamente fare poi causa al condominio o all’amministratore per riavere ciò che gli spetta.
Ma vediamo il caso opposto e cioè se nonostante il decreto ingiuntivo il condomino moroso non paga. In questo caso l’amministratore può e deve procedere con un atto di pignoramento vale a dire che richiede al giudice di mettere all’asta uno o più beni del moroso, in modo che questi vengano venduti e il condominio ottenga ciò che gli spetta.
Anche se detta così può apparire la cosa più semplice del mondo (giusto per rendere chiaro il concetto), in realtà dietro tutti questi eventi ci sono i tempi legali. Ma soprattutto, per arrivare a pignorare un bene, ci deve essere un debito importante. In altre parole non si arriva alla soluzione estrema del pignoramento per arretrati pari a mille euro.
Altro punto fondamentale che non tutti conoscono e che il decreto ingiuntivo può essere fatto solo e soltanto ai proprietari di casa e non quindi agli affittuari.
Un utile consiglio ai proprietari di casa è di non disinteressarsi dei condomini in cui si hanno case affittate, non sono pochi i casi di proprietari che, andati via gli inquilini, si sono ritrovati con due o tremila euro di arretrati che hanno dovuto pagare.
Anche nel caso di accordo con l’amministratore affinchè richieda le rate di condominio direttamente all’inquilino, è opportuno, almeno due volte all’anno, fare una telefonata per conoscere qual è la situazione dei pagamenti in generale, perché poi a farne le spese siete sempre solo i proprietari.
Il debito con il condominio è legato alla casa
Il debito con il condominio non segue la persona fisica, ma segue invece la casa. Cosa significa? Vuol dire che se si acquista casa da un condomino che ha diemila euro di debito con il condominio, insieme alla casa si acquista il debito perché in base alla legge chi compra casa diventa responsabile insieme al vecchio proprietario. Quindi significa che l’amministratore può ottenere indistintamente da entrambi il saldo del debito.
Come si può evitare una situazione del genere? Semplice quando state comprando casa richiedete al venditore la liberatoria da parte dell’amministratore questa liberatoria, non è altro che un documento in cui l’amministratore dichiara che il condomino, nel vostro caso il venditore, non ha alcun debito pregresso con il condominio.
Chi paga l’avvocato per il decreto ingiuntivo?
Allora abbiamo detto che il decreto ingiuntivo viene emesso da un tribunale. Questo significa che bisognerà pagare un avvocato per farti rappresentare in tribunale. A questo punto la domanda sorge spontaena: chi lo paga l’avvocato del condominio?
Il costo delle spese legali viene soltanto anticipato dal condominio che lo recupererà con il decreto ingiuntivo.
Nel senso che con il decreto ingiuntivo viene fatta pagare al moroso sia il debito che ha nei confronti del condominio sia il denaro che il condominio ha anticipato per pagare l’avvocato, quindi detta in parole semplici si può dire che l’avvocato del condominio se lo paga sempre il moroso.
Pagamento dei debiti del moroso ai condomini
Come anticipato, esiste un caso in cui l’amministratore può richiedere il pagamento dei debiti del moroso ai condomini che sono in regola con i pagamenti.
Nel caso in cui il condominio ha un debito con una ditta a causa di un condomino moroso, questa ditta potrebbe fare un decreto ingiuntivo al condominio ignorando o il conto corrente condominiale o peggio rifacendosi su uno qualsiasi dei condomini in regola con i pagamenti.
In questo solo caso l’assemblea potrebbe decidere di pagare i debiti del moroso e poi rifarsi su di lui. Questa decisione può essere presa con il voto della maggioranza dei condomini presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi tutto il condominio.
Si tratta di una situazione molto rara per non dire impossibile. Infatti ad oggi la legge prevede esplicitamente che la ditta creditrice deve prima rivalersi sul condomino moroso, i cui dati devono essere comunicati dall’amministratore per legge.
Soltanto nell’ipotesi in cui non riuscisse ad ottenere nulla da questo condomino potrebbe a quel punto rivalersi sull’intero condominio.
La sospensione dei servizi condominiali
Se un condomino non paga le spese condominiali, si può vedere sospesa, da parte dell’amministratore, l’erogazione del riscaldamento o di altri servizi comuni?
La risposta è sì ed è una novità che è stata introdotta dalla riforma del diritto condominiale entrata in vigore nel giugno del 2013 la quale ha previsto che:
“In caso di mora da parte di un condomino nel pagamento delle spese condominiali per oltre un semestre dalla relativa scadenza, l’amministratore possa sospendergli l’erogazione di alcuni servizi suscettibili di godimento separato – dice la legge – quindi riscaldamento, condizionamento, acqua calda, utilizzo di eventuali locali comuni come una soffitta, uno stenditoio la piscina condominiale.”
Questo diciamo è in linea teorica l’obiettivo che si era prefissato il legislatore. Purtroppo nella realtà pratica, come spesso succede, la norma calata nel caso concreto ha creato qualche distorsione.
Infatti nel caso ad esempio di sospensione della riscaldamento, purtroppo la giurisprudenza ha già mostrato dei casi in cui il condomino moroso per oltre un semestre abbia fatto ricorso nei confronti del condominio contro la decisione di sospendere il riscaldamento ed abbia vinto nel giudizio promosso.
Tra i due interessi in gioco, da una parte c’è il diritto di credito del condominio e dall’altro il diritto alla salute ( perché il riscaldamento dell’acqua sanitaria sono considerati beni primari dalla giurisprudenza), i tribunali propendono per tutelare questo secondo interesse.