Infiltrazioni acqua in condominio, chi paga i danni: tutti i casi

In caso di  infiltrazioni d’acqua in condominio è necessario individuare il responsabile e capire chi dovrà sostenere le spese. Come comportarsi e quando la responsabilità è del proprietario, dell’inquilino o del condominio.

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Le infiltrazioni d’acqua in condominio possono provocare ingenti danni all’appartamento e al mobilio. È per questo motivo che si deve agire in fretta e individuare il responsabile.

Chi rompe, paga. Ecco perché il responsabile del danno è anche il soggetto che dovrà poi risarcire i danni.

Purtroppo, individuare la causa di un’infiltrazione non si rivela sempre facile. Esistono diverse situazioni che si possono verificare: un’infiltrazione può essere di responsabilità del proprietario dell’immobile (estesa, in alcuni casi, anche all’inquilino) oppure del condominio.

Ancora, ci sono casi in cui, anche se il danno riguarda le parti comuni dell'edificio, il condominio è sollevato dalla responsabilità dell'infiltrazione.

Come comportarsi, allora, in caso di infiltrazioni d’acqua e come individuare il responsabile?

Talvolta, proprio perché è difficile dare la responsabilità a un singolo soggetto, c’è il rischio di risolvere la questione in tribunale. Una possibilità, questa, poco consigliata se si considerano le spese annesse.

Infiltrazioni d’acqua in condominio, chi paga: quando la responsabilità è del condominio

Partiamo da uno dei casi “più semplici”, anche se non sempre ben individuabili: quando la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua è da ascrivere al condominio?

L’intuizione, in questo caso, ha una corrispondenza con la realtà. Infatti, la responsabilità può essere imputata al condominio qualora le infiltrazioni provengano da parti comuni dell’edificio. Solo per fare un esempio, se l’infiltrazione proviene dal tetto, allora la responsabilità rimane del condominio.

A dover pagare e risarcire il condomino che ha subito il danno, dunque, sono tutti i condomini, ripartendo la spesa.

Infiltrazioni d’acqua in condominio: quando il condominio non è responsabile

Prima ancora di analizzare i diversi scenari che vedono ricadere la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua sul proprietario o l’inquilino dell’appartamento, facciamo il punto sui casi in cui il condominio può non essere considerato responsabile.

Come stabilito dal Codice Civile (art. 2051):

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito […]

Questo significa che, qualora si dovessero presentare infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni, vi sono comunque situazioni in cui il condominio non è tenuto a pagare.

E, come si legge, tali eccezioni riguardano i “casi fortuiti”. A rientrare tra i casi fortuiti, per esempio, ci sono gli eventi atmosferici di eccezionale potenza come un’alluvione.

Rimane comunque necessario poter provare di aver fatto tutto ciò che è stato possibile per evitare l’infiltrazione.

Infatti, non basta che l’evento si sia manifestato, ma bisogna poter dimostrare di aver creato le condizioni ideali perché, pur manifestandosi, il danno non si sarebbe presentato.

Infiltrazioni d’acqua in condominio, chi paga: quando la responsabilità è del proprietario

I casi più complessi, per i quali diventa più complicato stabilire di chi sia la responsabilità delle infiltrazioni, riguardano le proprietà private, cioè, in sostanza, quando l’infiltrazione proviene da una singola abitazione.

In linea generale, a dover pagare i danni è il proprietario dell’immobile. Quest’ultimo, infatti, ha il dovere di mantenere l’immobile in buone condizioni, nonché di effettuare eventuali interventi di manutenzione straordinaria.

Proprio per questo motivo, nel caso di un’infiltrazione che provenga dall’abitazione privata, la responsabilità non può essere affibbiata al condominio, bensì al proprietario dell’immobile che dovrà pagare le spese di tasca propria.

Ma cosa succede, invece, se la casa è in affitto? Chi ha la responsabilità, il proprietario dell’immobile o l’inquilino?

Infiltrazioni d’acqua in condominio, quando a pagare deve essere l’inquilino

Quando si parla di un’abitazione privata, e cioè quando l’infiltrazione proviene dall’appartamento di sopra o adiacente, non è sempre detto che le spese debbano essere a carico del proprietario.

Come abbiamo visto, quest’ultimo è tenuto a mantenere in buone condizioni l’intero immobile (tubature comprese, per esempio), ma non è l’unico soggetto ad avere delle responsabilità in merito all’appartamento.

Anche l’inquilino, infatti, ha degli obblighi da rispettare. Così come al proprietario spettano gli interventi di manutenzione straordinaria, l’inquilino deve occuparsi della manutenzione ordinaria e, più in generale, di conservare al meglio l’immobile, evitando distrazioni o danni.

In sostanza, anche all’inquilino può essere richiesto di pagare i danni di un’infiltrazione. Ciò può succedere, per esempio, quando l’infiltrazione è stata causata da una sua negligenza (non si è assicurato di tenere in buone condizioni i rubinetti o i sanitari e, di conseguenza, non ha evitato il rischio di perdite).

In questi casi, quindi, la responsabilità ricade sull’inquilino.

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