Se vivi in un condominio saprai sicuramente cosa sono e a cosa servono le tabelle millesimali. Spesso, però, da parte di uno o più condomini viene richiesta la modifica e la revisione. In questi casi, non tutti sanno come muoversi, quando e come è possibile effettuare la modifica e, soprattutto, quanto costa e chi deve pagare la spesa.
Nel testo, appunto, cercheremo di fornire una spiegazione semplice e chiara su quando è possibile effettuare la modifica, in quali casi è obbligatorio e qual è il costo da affrontare, analizzando cosa è stato disposto dalla legge.
Non mancherà, comunque, un accenno generale a cosa sono e a cosa servono, più che altro per allacciarci meglio al perché e in quali casi un condomino può chiederne la revisione.
Quando è possibile revisionare le tabelle millesimali
Sicuramente, tutti sanno cosa sono e a cosa servono le tabelle millesimali. Sono semplici strumenti di calcolo che vengono utilizzati in codominio per la ripartizione delle spese per la tenuta delle parti comuni.
La somma di denaro che ogni condomino deve pagare è rapportata in proporzione alla quota millesimale della propria unità immobiliare a quella complessiva del fabbricato.
La loro funzione è quella della corretta ripartizione delle spese comuni tra condomini, per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, per decidere la maggioranza che si deve adottare per avallare o meno una delibera condominiale e così via.
A chi vive in un condominio, almeno una volta, sarà capitato di sentire la richiesta da parte di uno di più condomini di voler revisionare o modificare le tabelle millesimali. Si possono sempre modificare? Ovviamente, no. La legge, infatti, prevede limiti precisi.
Quando si possono revisionare? In base a quanto disposto dall’articolo 69 del Codice Civile, è possibile effettuare il cambio quando si raggiunge l’unanimità e, in termini di millesimi, si raggiungono mille millesimi su mille.
Ma in alcune specifiche circostanze, le tabelle si possono revisionare quando si raggiunge la maggioranza costituita dalla metà dei condomini che rappresentano almeno 500 millesimi. Quali sono le circostanze?
- se si ha la certezza di un errore effettivo;
- se le condizioni di una parte dell’edificio sono cambiate (sopraelevazione, diminuzione o incremento di unità, alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale di un’unità immobile oppure per incremento di superfici).
Quanto costa e chi deve pagare per la revisione delle tabelle millesimali
Revisionare le tabelle millesimali, naturalmente, comporta un costo considerevole da affrontare. Se si decide di chiedere la modifica, naturalmente, è per valide ragioni.
Infatti, come abbiamo detto poc’anzi, per la revisione è necessario ottenere l’unanimità o la maggioranza rappresentata in assemblea da almeno cinquecento millesimi (la metà dell’edificio).
In ogni caso, una delle domande che è lecito porsi è: quanto costa la revisione? Chi è tenuto al pagamento?
Alla prima domanda si può rispondere solo a grandi linee. Il costo, infatti, varia in base a qualche parametro come la dimensione dell’edificio e della sua struttura. Ma bisogna considerare anche un altro aspetto, ovvero se la modifica viene effettuata tramite votazione dell’assemblea, oppure con l’instaurazione di una causa.
Se la revisione si effettua tramite voto assembleare, tra i costi da affrontare si deve considerare anche l’intervento di un geometra o di un tecnico qualificato, il quale è tenuto ad effettuare i calcoli necessari a determinare la divisione dei millesimi. Naturalmente, l’importo varia anche in base al numero di unità immobiliari presenti nell’edificio.
Se, invece, si decide di revisionare le tabelle tramite una causa, si deve pagare non solo l’intervento del geometra o del tecnico abilitato, ma anche di un avvocato.
Passiamo alla seconda domanda: chi deve affrontare i costi della modifica? Qualora la variazione sia determinata da un errore presente oppure votata all’unanimità (mille millesimi su mille), il costo della revisione verrà divisa in base alla nuova ripartizione.
In caso di variazione per errore, si può chiedere la retroattività dei pagamenti in base ai nuovi millesimi? La risposta è negativa, in quanto i consuntivi sono stati già approvati e deliberati e, di conseguenza, per le legge non possono essere più impugnati.
Invece, se il caso è di specie e la variazione per la quale si richiede la revisione delle tabelle, per esempio, per lavori effettuati su alcune unità immobiliari che hanno determinato un incremento di volumetria, i costi verranno affrontati solo dal condomino o dai condomini interessati ai lavori.
Le tabelle millesimali, una volta redatte, vengono di norma allegate al regolamento condominiale, che può essere di tipo contrattuale o assembleare.
A tal proposito, leggi anche: Come si modifica il regolamento condominiale contrattuale? Qui regole e modalità