L’organo più importante nella gestione del condominio è l’assemblea. Si tratta di un organo deliberativo, con l’importante compito di regolamentare l’uso delle parti comuni, di decidere sulla ripartizione delle spese, approvare o meno lavori di manutenzione, nominare o revocare l’amministratore.
Almeno una volta l’anno, l’assemblea di condominio deve riunirsi per approvare il preventivo e il consuntivo delle spese gestionali e discutere sugli altri eventuali punti all’ordine del giorno.
Ci possono essere, poi, anche altre esigenze che necessitano di una riunione straordinaria, come l’approvazione di un lavoro o un intervento eccezionale (come la ristrutturazione dell’edificio).
Un aspetto importante riguarda la sede in cui si svolgono le riunioni condominiali. Non bisogna sottovalutare la scelta del luogo anche per la stessa validità dell’assemblea.
Dove si devono svolgere le riunioni condominiali?
Si tratta di un aspetto, spesso, poco preso in considerazione, ma la scelta della sede in cui si deve svolgere la riunione di condominio riveste un’importanza non di poco conto.
Ci sono state molte sentenze che hanno annullato le delibere avvenute in locali troppo distanti dal condominio o con la presenza di barriere architettoniche. Con il semplice rispetto di alcuni criteri, l’amministratore di condominio assicura di fatto il diritto a tutti i condomini di partecipare alla riunione, senza creare impedimenti e mantenendo un clima di collaborazione proficua.
Molti casi, infatti, hanno visto l’amministratore stabilire un luogo di svolgimento dell’assemblea a lui congeniale e più comodo come, per esempio, il suo studio.
Dove fare le riunioni di condominio?
Il regolamento condominiale può specificare il luogo per lo svolgimento delle riunioni di condominio. Qualora l’indicazione della sede non sia presente nel regolamento di condominio, la scelta della sede è compito dell’amministratore.
Quest’ultimo deve scegliere il luogo più adatto e indicarlo nell’avviso di convocazione, attenendosi alle stesse regole eventualmente deliberate dall’assemblea.
Ciò vuol dire che non può imporre la propria volontà e, da un altro punto di vista, anche la sua presenza non è fondamentale ai fini della validità della riunione. Infatti, questa per essere considerata valida, deve rispettare alcuni criteri. Il luogo dello svolgimento deve essere nel Comune dove si trova il condominio o nelle immediate vicinanze.
Si tratta di un aspetto imprescindibile per garantire l’accessibilità a tutti. È un principio ribadito anche dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 14461, pronunciata il 22 dicembre 1999, sottolineando come la sede della riunione deve essere facilmente raggiungibile.
La sede deve essere adeguata e non una stanza molto piccola che impedisce ai partecipanti di stare seduti o fuori dalla porta. I condomini impossibilitati a recarsi nel luogo dello svolgimento della riunione possono richiedere la tele-assemblea da remoto.
Sicuramente, il luogo migliore sarebbe lo stesso condominio o, al limite, le salette private di bar o hotel o, se nello stesso Comune, lo studio dell’amministratore.
Quando è valida la riunione di condominio?
Per essere valida, l’assemblea, deve rispettare tutti i criteri stabiliti per la convocazione, a partire dall’avviso consegnato nei giusti termini e nelle modalità stabilite dalla legge, allo svolgimento della stessa, rispettando i criteri di maggioranza per far sì che si possano discutere, votale e deliberare i punti.
Quando l’assemblea di condominio viene costituita validamente in prima convocazione, le deliberazioni sono considerate valide con l’approvazione della maggioranza o l’unanimità necessaria degli intervenuti.
Come deve essere convocata l’assemblea di condominio?
L’assemblea di condominio deve essere convocata dall’amministratore. In alcuni casi, può essere convocata anche da uno o più condomini, quando l’amministratore non provvede in tal senso.
Infatti, ciascun condomino può convocare l’assemblea ordinaria e straordinaria quando l’amministratore non provvede oppure nel momento in cui non abbia più i requisiti per svolgere l’incarico.
I condomini, inoltre, possono anche sollecitare l’amministratore a convocare l’assemblea, per approvare il rendiconto delle spese. L’avviso di convocazione deve contenere alcune informazioni a partire dall’indicazione dell’ordine del giorno, ovvero tutte le questioni sulle quali l’assemblea è chiamata a discutere e a votare.
Come si effettua la convocazione? L’assemblea viene convocata mediante l’invio da parte dell’amministratore ai condomini di un avviso che deve essere portato a conoscenza almeno cinque giorni prima del giorno dell’assemblea.
Il contenuto deve essere sottoscritto dall’amministratore, con la chiara indicazione del giorno, dell’ora e del luogo della prima e della seconda convocazione, l’ordine del giorno e la delega che un condomino, eventualmente, può rilasciare ad un’altra persona.
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