Casi di condomini inadempienti sono all’ordine del giorno. I motivi possono essere diversi: dalla semplice dimenticanza alle momentanee difficoltà economiche. Cosa accade in questi casi? Il condomino moroso che non paga una o più rate condominiali può subire il procedimento di riscossione da parte dell’amministratore di condominio.
Il procedimento di riscossione è composto da diverse fasi: dalla lettere di diffida fino al pignoramento dei beni.
L’amministratore di condominio, però, anche se la legge gli conferisce i poteri per riscuotere eventuali debiti da parte dei condomini, deve agire entro alcuni termini ben precisi.
Nel testo spiegheremo in che modo l’amministratore può obbligare un condominio a pagare le rate condominiali, ovviamente, sempre nel rispetto della legge e quali sono tutte le conseguenze in caso di inadempienza.
Cosa succede se un condomino non paga le rate?
Quando un condomino non paga le rate delle spese ordinarie o straordinarie, l’amministratore di condominio può avviare la procedura di riscossione del credito entro massimo sei mesi dall’approvazione del rendiconto.
Non c’è, per legge, un tempo minimo per pagare le spese condominiali. La scadenza delle rate viene approvata dall’assemblea di condominio e può essere mensile, trimestrale (come nella maggior parte dei casi) oppure annuale (più raramente).
Nei confronti di un condomino moroso, come abbiamo detto, la legge dà potere all’amministratore di avviare la procedura di recupero e riscossione del credito. Il primo passo è l’invio di una diffida direttamente da parte dell’amministratore oppure dall’avvocato. Se anche la lettera di diffida non provoca gli effetti desiderati, allora l’amministratore può nominare un avvocato e avviare le azioni giudiziarie senza il l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Qual è il primo passo dell’azione giudiziaria? L’avvocato deposita dinanzi al giudice un ricorso per decreto ingiuntivo, chiedendo l’emissione di un ordine di pagamento nei confronti del condomino moroso. E se il condomino non provvedere a regolarizzare la propria posizione anche dopo la notifica del decreto ingiuntivo? In queste circostanze, l’avvocato può intraprendere il pignoramento dei beni del condomino moroso.
Quanto tempo ha un condomino per pagare le rate
Come abbiamo già detto, la cadenza delle rate può essere mensile, trimestrale o annuale. In ogni caso, viene deliberata dall’assemblea di condominio.
Il condomino, pertanto, ha la possibilità di contestare la delibera entro trenta giorni che decorrono dall’assemblea stessa, per i dissenzienti e per i condomini astenuti, e dalla comunicazione del verbale per i condomini assenti. Quando si tratta di vizi più gravi i condomini hanno a disposizione anche più di trenta giorni per impugnare la delibera assembleare.
Il condomino può anche rifiutarsi di pagare le spese condominiali: è il caso delle spese voluttuarie, ovvero tutte quelle opere molto costose delle quali i condomini possono anche non farne uso.
Soffermiamoci su una questione molto dibattuta: chi paga i debiti altrui in condominio? Ci sono casi, in cui, le spese non pagate da parte di uno o più condomini possono essere ripartite tra tutti gli altri. Questa soluzione, molto poco apprezzata, è comunque deliberata dall’assemblea prevedendo l’istituzione di un fondo morosi. Il voto per l’istituzione del fondo deve essere unanime: è sufficiente un solo voto contrario e il fondo morosi non può essere istituito.
Come obbligare un condomino a pagare le rate
Non ci sono dei veri e propri metodi per obbligare un condomino a pagare le rate. Tuttavia, l’amministratore dispone per legge di alcuni poteri che possono spronare il condomino moroso a rimettersi in regola. Per esempio, qualora la morosità persiste da più di sei mesi, l’amministratore di condominio può interrompere la fornitura dei servizi.
Per sospendere il condomino dal godimento dei servizi condominiali, ovviamente, deve trattarsi di quelli suscettibili ad uso separato. Ciò vuol dire che non può provocare un danno oppure interrompere i servizi per tutti gli altri condomini che pagano regolarmente le rate condominiali. Serve l’approvazione dell’assemblea o del giudice per interrompere il godimento dei servizi? La legge consente all’amministratore di agire autonomamente, senza, quindi, avere l’autorizzazione né da parte del giudice né da parte dell’assemblea.
Tuttavia, dobbiamo fare alcuni appunti. Parliamo dei beni di prima necessità: acqua, gas. Naturalmente, seppur inadempiente, l’amministratore non può privare il condomino dall’utilizzo dei beni di prima necessità. Pertanto, in linea generale, gli amministratori di condominio, prima di staccare utenze di questo tipo, ricorrono al tribunale chiedendo l’autorizzazione del giudice. Evidenziamo, però, che si tratta di situazioni molto delicate e le decisioni variano a seconda dei casi e delle circostanze.
Possiamo fare, però, l’esempio dell’ascensore condominiale utilizzabile con una chiave o una tessera magnetica. In questo caso, l’amministratore potrebbe anche privare il condomino moroso dell’utilizzo dell’ascensore.