L’acquisizione del diritto di proprietà su un bene tramite usucapione avviene attraverso il possesso continuato per almeno 20 anni. Tuttavia, è possibile acquisire la proprietà di un immobile abusivo tramite usucapione?
Inoltre, quali sono i requisiti richiesti per confondere il possesso utile per l’usucapione, considerando che ci sono norme che impediscono la vendita e la divisione della proprietà in comunione su cui un abuso è stato commesso?
In questo articolo, esamineremo queste questioni e forniremo una risposta alle domande più comuni relative all’argomento, basandoci anche su recenti decisioni giudiziarie.
Ecco se si può acquistare un immobile abusivo
Affinché si possa fare uso dell’usucapione per un immobile (abusivo), è obbligatorio dimostrare il possesso in maniera pacifica, visibile e costante del bene per un lasso di tempo non inferiore a venti anni. In aggiunta, questo termine inizia a decorrere dal momento in cui il possessore ha condotto un’azione sulla proprietà che solo il proprietario avrebbe potuto compiere.
Ad ogni modo acquistare un immobile abusivo in Italia è possibile, l’importante è che siano rispettati i requisiti necessari. Ciò è stato confermato dall’ordinanza n. 696 del Tribunale di Catanzaro il 24 marzo 2023, che ha precisato quanto segue:
E’ possibile presentare richiesta di acquisto tramite usucapione anche per immobili abusivi non regolarizzati dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
In particolare, è ammissibile ottenere la proprietà di un’abitazione abusiva o di qualsiasi altro diritto reale, come una servitù che permetta il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dal codice civile, dai regolamenti o dagli strumenti urbanistici. Questo perché l’assenza di concessione edilizia ha un impatto solo nei rapporti pubblici con il Comune e lo Stato, ma non influisce sui requisiti necessari per l’usucapione.
Azione di usucapione: l’onere probatorio
Chiarito la questione sulla possibilità di acquistare un immobile abusivo, analizziamo ora l’onere probatorio. Dunque, spetta al soggetto che rivendica l’usucapione di un immobile abusivo il dovere di provare i seguenti elementi:
- 1.
l’acquisizione del possesso in modo pacifico e non clandestino;
- 2.
il compimento di un atto rientrante nel potere del proprietario senza alcun diritto a farlo;
- 3.
il decorso di un arco temporale pari a 20 anni dal suddetto atto.
Si precisa che la contumacia delle parti convocate non può attenuare tale onere probatorio.
Risoluzione dell’abusività e impiego della servitù
Se un individuo riesce a ottenere la proprietà di un immobile abusivo tramite usucapione, ciò non implica che l’abusività dell’immobile sarà risolta. Il proprietario appena acquisito sarà ancora soggetto alle possibili conseguenze associate alla violazione delle leggi urbanistiche ed edilizie, come le sanzioni amministrative, e potrebbe essere obbligato a demolire l’edificio se non ottenesse una sanatoria.
Diversamente, se un individuo riesce a ottenere la proprietà di un immobile abusivo tramite usucapione, ciò non implica che l’abusività dell’immobile sarà risolta. Il proprietario appena acquisito sarà ancora soggetto alle possibili conseguenze associate alla violazione delle leggi urbanistiche ed edilizie, come le sanzioni amministrative, e potrebbe essere obbligato a demolire l’edificio se non ottenesse una sanatoria.
Usucapione di un terreno con edificio abusivo
Qualora l’autore di un’opera di costruzione (immobile abusivo), utilizzando materiali propri, possiede il terreno di un altro come proprietario per un periodo sufficiente ad acquisirne la proprietà per usucapione, il diritto di accessione che il proprietario del terreno avrebbe sulla costruzione perde valore quando l’autore acquisisce la proprietà dell’opera e del suolo per usucapione.