In certi punti dell’Italia il costo di una casa è molto contenuto, emntre in altri raggiunge una cifra importante ma abbastanza accettabile. E poi ci sono città come Milano dove il costo è praticamente ingestibile se non si hanno redditi molto alti.
Da anni ormai Milano è diventata una città su misura dei ceti alti, e meno dei ceti medi. Il motivo dietro a questo aumento costante e inarrestabile del costo delle case a Milano è abbastanza complesso, anche se grossomodo intuibile anche da parte dei meno esperti.
Il motivo per cui le case a Milano costano tanto
Rispetto al 2015, il costo di una casa a Milano rasenta il 40% del reddito se con mutuo e affitto: praticamente comprare un appartamento a Milano costa quasi il triplo rispetto alla media nazionale. E con un aumento del reddito medio degli abitanti cresciuto solo del 5%.
È una crescita dei prezzi delle case che a Milano è stata eccezionale, e decisamente più sostenuta di quella che comunque ha interessato anche alcune delle altre grandi città italiane.
A prezzo di vendita e affitto, Milano registra 5.199 euro al metro quadro, contro una media italiana di 1.962; e 21,38 euro al metro quadro, quasi il doppio degli 11,94 euro che si pagano mediamente in Italia per l’affitto.
Le zone con affitti e prezzi di vendita più alti risultano il quartiere centrale di Brera, dove costa più del doppio rispetto a Lorenteggio, ai confini della città. E anche nel caso di zone popolari, come Via Giambellino, il prezzo al metro quadro è sempre superiore rispetto ad un appartamento in pieno centro a Firenze o ai Parioli a Roma.
E tutto questo nonostante in Italia tali prezzi siano diminuiti in media del 13%.
I motivi di questo scenario da bolla immobiliare sono dettati in primis dalla posizione economica e industriale di Milano, che da sola rappresenta metà del prodotto interno lordo (PIL) della Lombardia e il 10% di quello italiano.
Una posizione che la rende meta per investimenti e aziende internazionali, al punto da richiedere sempre più personale. Ed essendo la città di Milano sostanzialmente piccola rispetto ad altre realtà europee, il mercato non riesce ad assorbire l’altissima domanda di immobili.
A questo si aggiunge anche il fronte studentesco, che arricchisce la platea di richiedenti e rende anche gli affitti universitari (una volta molto più contenuti rispetto a quelli tradizionali) inaccessibili ai fuori sede.
Per non parlare anche della tendenza di acquistare i beni immobiliari come investimento per ulteriori compravendite, favorendo da una parte una riduzione dei tempi di vendita (da 4-7 mesi nel 2015 a meno di 2 mesi oggi), ma dall’altra un vertiginoso aumento del prezzo, specie a seguito della riduzione dello sconto medio applicato al momento di firma del contratto (nel 2015 a 12,5%, oggi all’8%).
Perché sarà un problema in futuro per Milano
Al momento Milano sta registrando degli ottimi dati socio-economici: oltre al PIL superiore rispetto alla media nazionale, il ricambio abitativo stesso è ad un ottimo punto, con circa 700 mila persone che hanno preso la residenza a Milano, e la nascita di oltre 167 mila bambini.
Il problema è che data la penuria abitativa e i flussi economici più favorevoli per i ceti alti, l’offerta sta portando a prezzi troppo sbilanciati rispetto ai redditi effettivi, totalmente disallineati a questa crescita estrema.
Pertanto chi ha ottimi redditi troverà casa, mentre gli altri no. Sarà inevitabile così facendo un problema di disugualianze tra gli abitanti di Milano, anche perché il costo delle case inciderà ancora di più sul potere d’acquisto, e ciò porterà anche ad un impoverimento diffuso del ceto medio.
Non a caso, a livello di distribuzione del reddito, l’indice di Gini (il principale parametro statistico per la misurazione di tale indicatore) segnala un livello in Lombardia già piuttosto alto, e con Milano in prima posizione su tutto il territorio regionale e nazionale.
E ciò sarà un grosso problema anche per il mercato immobiliare stesso, perché ci si dovrà affidare ad una platea sempre più contenuta, e affrontare un rallentamento delle vendite sempre più critico, per nulla comparabile a quello attuale riguardo alle case destinate a questa fascia di popolazione.
E ciò renderà sempre più necessario per il ceto medio far richiesta al credito bancario, già da tempo diventato più selettivo nei confronti di chi chiede un mutuo per via del generale aumento dei tassi di interesse.
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Quando si abbasseranno i prezzi delle case a Milano
Difficile stabilire quando si abbasseranno i prezzi delle case, soprattutto a Milano. La situazione immobiliare italiana non è troppo diversa da quella internazionale, sempre con un’altissima domanda e una debole offerta di beni immobili, specie per gli investitori.
Una possibile riduzione dei prezzi potrebbe avvenire qualora aumenti l’offerta delle case in vendita, così da ribilanciare i valori, ma non è un evento che potrà accadere nel breve-medio termine.
Una soluzione “di comodo” potrebbe essere l’introduzione di un sistema di agevolazioni fiscali per aumentare il reddito disponibile di chi vive in città costose, anche se può influirebbe sulle casse comunali, riducendo la spesa pubblica e portando ad una nuova stagione di tagli.
Lo scenario peggiore è che questa bolla immobiliare possa scoppiare e rendere ancora più difficile l’accesso a tali prezzi, creando una situazione in cui i (pochi) ricchi potranno permettersi di acquistare casa, mentre il grosso della popolazione dovrà affacciarsi all’edilizia pubblica.
E già oltre il 10% della popolazione milanese abita in case popolari, ad oggi solo 28mila appartamenti, di cui 6 mila sono sfitti in attesa di riqualificazione. E non tutti in condizioni soddisfacenti, anzi da anni si richiede un piano di ristrutturazione per quelle case oggi fatiscenti e inadatte.
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