Cedolare secca, tre aliquote nel 2024: ecco come funziona e cosa cambia

Da gennaio 2024, la cedolare secca avrà tre aliquote. Oltre alle due canoniche del 21% e del 10%, è prevista l'introduzione di una terza aliquota da applicare agli affitti brevi.

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A partire dal 1° gennaio 2024, il regime della cedolare secca subirà qualche cambiamento. Si attende l’entrata in scena di una nuova aliquota che andrà ad affiancare quelle attualmente in vigore del 10% e del 21%.

La nuova aliquota sarà destinata agli affitti brevi, ovvero alle locazioni di periodi dell’anno di pochi giorni, che non dovrebbe coinvolgere l’affitto della prima casa. Si tratta della principale novità in arrivo.

Restano invariate, almeno per il momento, le regole generali di applicazione della cedolare secca sugli affitti.

Nel testo andremo a fare un focus dedicato, in modo particolare, alla nuova aliquota che entrerà in vigore dal 2024 e, poi, ci sposteremo a delineare le indicazioni generali, i requisiti e le modalità di esercizio del regime sostitutivo dell’Irpef.

Cedolare secca 2024, nuova aliquota del 26%

La cedolare secca è il regime sostitutivo all’Irpef di tassazione degli affitti. Si può applicare per i contratti relativi agli immobili con finalità abitative e, attualmente, prevede due aliquote: del 21% e, solo in casi più stringenti, del 10%.

A partire dal 1° gennaio 2024, entrerà in vigore anche una terza aliquota che andrà di fatto ad aumentare la tassazione della cedolare secca sugli affitti brevi. La legge di bilancio prevede il rialzo della tassazione al 26%. Fino al 31 dicembre di quest’anno, è possibile applicare l’aliquota del 21%, ma a partire dall’anno prossimo le cose cambieranno.

Come abbiamo detto, l’aliquota del 26% si applicherà alle locazioni brevi, ovvero agli affitti di durata non superiore a 30 giorni. Sono inclusi tutti i contratti che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia di locali.

Per tutte le conferme, comunque, si attende la pubblicazione del testo definitivo della Legge di bilancio del 2024.

Come funziona la cedolare secca del 21% e del 10%

Attualmente, la cedolare secca prevede l’applicazione di due aliquote: del 21% e del 10%. La cedolare secca pari al 21% è applicata alla generalità delle locazioni.

Rispettando alcuni requisiti più stringenti è anche possibile applicare l’aliquota del 10%. Per via delle condizioni meno stringenti, la cedolare secca del 21% è quella maggiormente applicata.

Chi può sceglierla? Gli immobili in affitto ai quali si può applicare la tassazione sostitutiva devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 e si applica anche alle relative pertinenze.

L’aliquota più vantaggiosa del 10% si applica molto più di rado ed è prevista per i contratti di locazione a canone concordato. I casi in cui si può applicare sono i seguenti:

  • Nei Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati;

  • Ai contratti di affitto per studenti universitari;

  • Nei Comuni in cui vi siano state calamità naturali;

  • Agli affitti transitori disciplinati dalla Legge n. 431/1998.

Si prevede l’estensione della cedolare secca anche per i contratti commerciali, nell’ambito della legge delega di riforma fiscale.

Quando conviene e quando si paga

La cedolare secca, per molti versi, risulta essere particolarmente vantaggiosa, soprattutto quando è possibile applicare l’aliquota del 10%.

Diversamente, nel caso in cui si deve applicare l’aliquota del 21%: è opportuno fare le dovute valutazioni, soprattutto in relazione al reddito del contribuente.

Un fattore da tenere presente è la no tax area, in cui non si pagano le tasse. Se si rientra nell’esenzione, allora è più conveniente applicare la tassazione Irpef, in quanto l’adesione alla cedolare secca non prevede soglie di esenzione.

Invece, l’applicazione della cedolare secca è molto più conveniente per i redditi alti, soprattutto per chi rientra negli ultimi scaglioni.

Quando si paga? Si devono rispettare le stesse scadenze previste per il pagamento dell’Irpef. Ad eccezione del primo anno, per cui non si può definire la base imponibile, per i successivi si applicherà il sistema del saldo e dell’acconto. Ricordiamo, comunque, le scadenze. L’acconto della cedolare secca deve essere pagato:

  • In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;

  • In due rate, entro il 30 giugno e il 30 novembre, se l’importo è superiore a 275,52 euro (la prima rata del 40% e la seconda rata del 60%).

Il saldo dell’imposta, invece, deve essere pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Ecco come optare per la cedolare secca

Quando c’è l’obbligo di registrazione del contratto d’affitto, l’opzione della cedolare secca deve essere comunicata con il modello RLI.

Solo dopo, si può esercitare anche in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, sempre utilizzando il modello RLI.

Per quanto riguarda le locazioni brevi, dal momento che la registrazione non è obbligatoria, si può scegliere la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Ricordiamo, infine, che la scelta deve essere comunicata dal locatore all’inquilino mediante lettera raccomandata.

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