La stipula di un contratto di affitto deve essere eseguita nel rispetto di tutte le indicazioni di legge. Per esempio, è necessaria la forma scritta, affinché sia correttamente registrato all’Agenzia delle entrate.
Il mancato rispetto di questa e altre norme, fa sì che non si producano gli effetti e le parti coinvolte non possano far valere i propri diritti davanti al giudice, in caso di inadempimento.
Quindi, ci sono alcuni casi in cui il contratto di affitto è nullo e nel testo andremo a vedere quali sono le cause.
Quando si può considerare nullo un contratto di affitto?
In linea generale, il contratto è un accordo vincolante e consensuale che viene stipulato tra due soggetti – o parti. Tuttavia, in alcuni casi, possono subentrare alcune circostanze obiettive che inficiano la sua validità, privandolo dei suoi effetti giuridici.
La nullità del contratto viene disciplinata dall’articolo 1418 del Codice Civile:
“l contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente. Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325, l’illiceità della causa, l’illiceità dei motivi nel caso indicato dall’art. 1345 e la mancanza nell’oggetto dei requisiti stabiliti dall’art. 1346. Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge”.
Soffermiamoci sul caso dei contratti di affitto. La registrazione all’Agenzia delle entrate è un adempimento importante e, in caso di omissione, il contratto è nullo e non produce i suoi effetti. La nullità produce i seguenti effetti civilistici:
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Il locatore non può pretendere che l’inquilino lasci l’appartamento prima della scadenza del termine convenuto;
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Il locatore non può pretendere il pagamento dei canoni di locazione concordati;
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L’inquilino che esegue lavori di ristrutturazione non può pretendere la restituzione degli importi spesi.
Ci sono anche altre cause che portano alla nullità del contratto. Per esempio, se il proprietario di casa e l’inquilino si mettono d’accordo per il pagamento di una maggiorazione sul canone indicato, allora il contratto è nullo. In questo caso, però, la nullità non riguarda l’intero contratto ma solo una clausola.
Quando un contratto di affitto è nullo o annullabile?
Bisogna sottolineare la differenza tra la nullità e l’annullabilità di contratto nel diritto italiano. La principale differenza tra la nullità e l’annullabilità riguarda proprio gli effetti che producono sul contratto.
La nullità comporta l’assenza totale di effetti giuridici; invece, quando il contratto è annullabile produce effetti giuridici fino a quando non ne viene dichiarata l’invalidità.
L’azione di nullità può essere proposta da chiunque. Per quanto riguarda, invece, l’azione di annullamento può essere proposta solo dalla parte direttamente interessata. Infine, ciò che bisogna sapere è che la nullità è imprescrittibile e non può essere sanata, al contrario dell’annullabilità che può essere sanata.
Rispetto alla nullità, l’annullabilità del contratto viene considerata meno grave. Un contratto può essere annullato nel momento in cui ci si ritrova davanti all’incapacità legale o quando il consenso è stato dato per errore.
Quando un contratto di affitto è valido?
Un contratto di affitto deve essere redatto in forma scritta dalle parti e, successivamente, registrato all’Agenzia delle entrate. Adempiere a quest’obbligo è fondamentale affinché il contratto sia considerato valido, rispettando i termini, le condizioni e le modalità previste dalla legge. Gli unici contratti di locazione per cui la registrazione non è obbligatoria sono quelli di durata inferiore a 30 giorni.
Quando registrarlo? Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula. Se non viene registrato, il contratto non è valido. Dal punto di vista giuridico, il contratto di locazione non registrato comporta le conseguenze di cui abbiamo parlato, tra cui la nullità.
La registrazione può essere effettuata online, autenticandosi ai servizi telematici dell’Agenzia delle entrate, utilizzando l’applicazione RLI web. In alternativa, è possibile utilizzare il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, oppure recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale. Inoltre, per la registrazione si può anche incaricare un intermediario abilitato o un delegato.
Ricordiamo che nel regime ordinario di tassazione sono dovute, al momento della registrazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali.
Si può anche optare per il regime agevolato della cedolare secca, per i contratti di locazione ad uso abitativo. Come funziona? Prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.
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