L’Imu è una imposta dovuta per il possesso di immobili, ad esclusione della prima casa, per il possesso di terreni agricoli e di aree edificabili.
L’imposta deve essere pagata dal proprietario oppure da colui che detiene il diritto reale o dal concessionario. In soldoni, è tenuto al versamento dell’Imu chi è in possesso del bene immobile.
Si tratta di un’imposta non troppo a cuore ai cittadini in possesso dei beni sopra indicati (d’altronde, nessuna tassa è benvoluta) che, in alcuni casi, ha un valore molto elevato.
Tuttavia, vi sono anche alcuni casi di esenzioni, ovvero di soggetti non tenuti al versamento dell’imposta. Pertanto, per capire chi non deve pagare e perché, dobbiamo andare a vedere chi è tenuto al versamento dell’Imu.
Dunque, in questo articolo ci concentreremo sull’Imu, in particolar modo sull’imposta da pagare sui terreni e sulle aree edificabili. Inoltre, cercheremo di delineare una guida semplice, ma efficace sui modi, ove e se presenti, per pagare di meno.
Imu 2022: cos’è e come funziona?
Per prima cosa, cerchiamo di spiegare, il più chiaramente possibile, cos’è l’Imu, quando è nata e qual è la sua storia. L’Imposta Municipale Unica (Imu) è una tassa che ne ha sostituito un’altra: l’Imposta comunale sugli immobili (Ici). Ma non solo l’Ici; infatti, per essere più precisi, come sottolinea un articolo sul sito idealista.it:
“L’IMU ha sostituito la vecchia ICI, l’Irpef e le relative addizionali, regionali e comunali”.
In riferimento a quanto abbiamo appena detto, sottolineiamo che l’Imu ha sostituito le imposte sopra indicate sugli immobili.
Facendo qualche cenno storico e normativo, l’Imu è stata introdotta dal 2012, in base al Decreto-legge n. 201/2011 – poi Legge n. 214/2011.
Con il passare degli anni, anche la storia dell’Imu è cambiata, investita da riforme e nuove leggi. Infatti, dal 2014 al 2019, l’Imu è stata disciplinata dalla Legge n. 147/2013 (Legge di stabilità 2014). La legge aveva disposto che l’Imu facesse parte, insieme alla Tasi e alla Tari, dell’IUC, ovvero dell’Imposta unica comunale.
L’IUC, però, non durò troppi anni. Infatti, la Legge n. 160/2019 ha abolito la IUC e la Tasi. Della IUC sono rimasti in vigore la Tari (Tassa sui rifiuti) e l’Imu.
Dopo questo breve e doveroso quadro normativo, definiamo la funzione dell’Imu. Si tratta di un’imposta patrimoniale che si applica sugli immobili ad uso abitativo (tranne che sulla prima casa), sugli immobili ad uso commerciale, sulle aree edificabili e sui terreni.
Abbiamo appena detto che l’Imu non si paga sulla prima casa. Tuttavia, vi sono alcuni immobili soggetti al versamento della tassa. Quali sono? Gli immobili come abitazione principale, soggetti al pagamento dell’Imu, sono quelli individuati nelle seguenti categorie catastali: A/1, A/8 e A/9 (come stabilito dalla Legge n. 160/2019).
Imu 2022: chi la deve pagare?
Il secondo passaggio che è opportuno fare, riguarda spiegare chi è tenuto al versamento dell’Imu.
In generale, secondo quanto disposto dal Decreto-legge n. 160/2019, sono soggetti al versamento dell’Imu:
- Il proprietario del bene immobile;
- Il titolare del diritto reale;
- Il concessionario, nel caso di concessioni di aree demaniali;
- Il locatario per gli immobili che sono stati concessi in locazione finanziaria.
Inoltre, come si legge sul sito finanze.gov.it:
“L’IMU è dovuta esclusivamente dai suddetti soggetti e non anche dall’occupante dell’immobile (il quale era assoggettato alla TASI, che è stata abolita dalla legge di bilancio 2020)”.
Ovviamente, vi sono anche casi di esenzione dal pagamento dell’Imu; casi che, con il tempo, sono aumentati. Infatti, facendo qualche esempio, dal 2014, l’Imu non deve essere versata sui beni merce e per i fabbricati rurali ad uso strumentale.
Dal 2019, sono esentati dal versamento dell’Imposta Municipale Unica anche alcuni terreni – ma di questo ne parleremo in seguito, nel paragrafo dedicato.
La Legge di Bilancio del 2020 ha disposto l’esenzione dal pagamento dell’Imu anche alcuni immobili, in quanto considerati assimilati alla prima casa.
Imu: su quali terreni si paga? Quali sono le esenzioni?
Come abbiamo anticipato, tra i beni immobili soggetti al versamento dell’Imu rientrano anche i terreni agricoli. L’Imu riguarda indistintamente tutti i terreni agricoli? No, vi sono alcuni casi di esenzione.
Prima di tutto, però, ricordiamo che l’Imu sui terreni agricoli, nel corso del tempo, ha subito diverse modifiche normative, soprattutto, in tema di esenzioni.
Perché sono state determinate alcune esenzioni? In primo luogo, le esenzioni hanno l’obiettivo di fornire un sostegno alle attività agricole e pastorali. In secondo luogo, per non gravare troppo, da un punto di vista fiscale, sulle tasche dei contribuenti nelle zone più svantaggiate d’Italia.
Ma passiamo al discorso delle esenzioni. Su quali terreni non si è obbligati al versamento dell’Imposta Municipale Unica?
I terreni agricoli esonerati sono i seguenti:
- Quelli posseduti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole, al di là dell’ubicazione;
- Quelli ubicati nei Comuni delle Isole minori (si veda la normativa di legge che li individua);
- Quelli esclusivamente a destinazione agrosilvo-pastorale;
- Quelli ubicati nelle zone montane o collinare (si veda la Circolare ministeriale che ne individua i relativi criteri).
Oltre a quelli che abbiamo appena indicato, l’Imu non si paga neppure per i terreni non propriamente agricoli, ma solo quando ricadono in una delle condizioni di esenzione.
Mettiamo da parte il discorso sui terreni agricoli esenti e passiamo a vedere come si calcola l’Imposta per i terreni non esenti.
Si deve considerare la base imponibile, calcolando il reddito dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per 135. Il risultato è, appunto, il valore imponibile su cui si deve applicare l’aliquota Imu, deliberata dal Comune dove è ubicato il terreno agricolo.
Ricordiamo che l’aliquota Imu varia da Comune a Comune; pertanto, è sempre consigliabile visualizzare le delibere del Comune dove è ubicato il terreno.
Imu sulle aree edificabili: cosa devi sapere?
L’area edificabile è una porzione di terreno sulla quale è possibile erigere immobili, sia privati che pubblici. Naturalmente, in base alle disposizioni di legge e alle qualità del terreno.
In generale, le aree edificabili vengono determinate da apposite delibere comunali, che ne individuano i requisiti. Comunque, la prima operazione che bisogna fare prima di procedere all’edificazione, è la valutazione del terreno.
I terreni edificabili non sono esenti dal versamento dell’Imu. Come si calcola l’Imposta sulle aree edificabili?
Il valore delle aree edificabili viene stabilito da apposite delibere comunali, considerando la zona di ubicazione, la destinazione d’uso consentita, all’indice di edificabilità e in base al valore di mercato. Inoltre, si devono considerare anche altri parametri, come si legge sul sito investireoggi.it:
“[…] agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione […]”.
Pertanto, per calcolare quanto si deve pagare di Imu si devono considerare i seguenti parametri, utili a determinare, effettuando un calcolo, il totale da versare. I parametri sono i seguenti:
- L’indice di edificabilità;
- La zona dove si trova il terreno;
- La destinazione d’uso del terreno;
- Gli eventuali oneri utili per adeguare il terreno;
- Il valore medio di mercato delle aree simili.
Quindi, si deve eseguire la seguente operazione: si deve prendere come base il valore venale, sul quale si deve effettuare la rivalutazione del 5%. Il risultato ottenuto, si deve moltiplicare per la percentuale x di possesso e moltiplicare per 160 (ovvero il moltiplicatore per le aree edificabili) e, poi, per i mesi di possesso.
Al valore ottenuto si deve applicare l’aliquota Imu, che varia di anno di anno, in base alle delibere comunali. Quindi, si deve sempre controllare l’aliquota deliberata nel Comune dove è ubicato il terreno edificabile.
In generale, è utile capire che il calcolo dell’Imu viene effettuato in questa maniera. Tuttavia, sono presenti comodi programmi di calcolo online.
Passiamo all’analisi di un’altra questione. Come si effettua il versamento dell’Imu? Il versamento si deve effettuare utilizzando il modello di pagamento unificato F24 e nella sezione “Imu” deve essere indicato il codice tributo 3916.
Ricordiamo che, così come per l’Imu sugli immobili, anche nel caso delle aree edificabili, le scadenze sono uguali. L’imposta deve essere versata in due rate uguali, il 50% del totale: la prima al 16 giugno, la seconda al 16 dicembre.
Imu: quali sono le novità del 2022?
Anche per l’anno 2022, ci sono novità sull’Imu, sia in riferimento alle esenzioni sia alle riduzioni, finanche in merito alla Dichiarazione Imu.
In questo caso, ovviamente, non ci riferiamo ai terreni e alle aree edificabili, ma all’Imu in generale.
Elenchiamo quali sono tutte le novità!
La prima riguarda la riduzione dell’imposta al 37,5%, solo per il 2022, per i pensionati che hanno la residenza all’estero, ma solo per una unità immobiliare ad uso abitativo, posseduta in Italia. La stessa non deve essere data in affitto ne in comodato d’uso.
Dal 1° gennaio di quest’anno, sono esonerati dal versamento dell’Imu i fabbricati costruiti dall’impresa e destinati alla vendita. L’esenzione permane se gli stessi non sono affittati. Comunque, è obbligatoria la presentazione della dichiarazione Imu.
Per il 2022, resta confermata l’esenzione dal versamento Imu, per gli immobili destinati a spettacoli, teatri e sale concerto (rientranti nella categoria catastale D3).
Fino al 31 dicembre, rimane l’esenzione dal pagamento dell’Imu per gli immobili ubicati nei comuni colpiti dal sisma del 2012, in Emilia Romagna, Lombardia e Veneto.
Sono ricofermate le riduzioni del 50% per gli immobili dati in comodato d’uso gratuito e del 25% per quelli affittati a canone concordato.
Infine, concludiamo con la Dichiarazione Imu. Dal 1° gennaio di quest’anno, è previsto l’esonero dalla presentazione della Dichiarazione Imu per gli immobili che sono concessi in comodato d’uso gratuito ai familiari di 1° grado e per quelli con contratto d’affitto a canone concordato.