La cedolare secca è una forma di tassazione agevolata sui canoni di locazione, che è possibile applicare in alcuni casi particolari. 

Si tratta di una alternativa al sistema di tassazione Irpef e alle addizionali molto vantaggiosa, ovviamente da un punto di vista fiscale. Chi può esercitare questa opzione? Possono avvalersi della cedolare secca i proprietari di immobili ad uso abitativo che percepiscono redditi derivanti da canoni di affitto oppure che godono su di essi diritti reali.

Ebbene sì, per chi non lo sapesse chi dà un immobile in affitto, sulle mensilità percepite deve pagare le tasse. Accanto al regime ordinario di tassazione, c’è, appunto, il regime agevolato della cedolare secca che si dimostra essere molto conveniente per il proprietario dell’immobile dato in locazione.

Le aliquote previste dalla cedolare secca sono due: una del 10% e un’altra del 21%. Naturalmente, esse variano in relazione al tipo di contratto di affitto stipulato.

Come funziona la cedolare secca nel 2022? Questo articolo è una semplice guida sulla cedolare secca; andremo ad analizzare cos’è e come funziona, quando si applica l'aliquota del 21% e quando quella del 10% e, soprattutto, quando e come si può optare per questa tassazione agevolata!

Cedolare secca 2022: di cosa si tratta?

Quando si dà in affitto un immobile, ci sono molti adempimenti burocratici da affrontare. Tanto per cominciare, il contratto di locazione stipulato deve essere registrato all’Agenzia delle entrate. Di conseguenza, le mensilità di affitto percepite saranno soggette a tassazione

Soffermiamoci sulla tassazione. I proprietari di immobili dati in affitto possono scegliere se assoggettare il reddito derivato con la tassazione “ordinaria”, applicando, quindi, le aliquote Irpef, oppure optando per una forma di tassazione agevolata.

Una alternativa valida alla tassazione ordinaria, applicabile solo in alcune condizioni e per alcune tipologie di contratti, è la cedolare secca

Come si può intuire, avendola definita tassazione agevolata, si tratta di un’opzione che si dimostra essere, in alcuni casi, molto vantaggiosa - poi, spiegheremo il perché. La cedolare secca è disciplinata dal Decreto legislativo n. 23/2011.

I proprietari che applicano la cedolare secca possono beneficare di un’imposta fissa, in alternativa alle aliquote dell’Irpef. Proprio per questo motivo è una tassazione sostitutiva dell’Irpef. Infatti, come si legge sul sito informazionefiscale.it:

“[…] per chi opta per la sua applicazione è inoltre previsto l’esonero dal versamento delle imposte di registro e di bollo, così come delle addizionali IRPEF regionali e comunali”.

A differenza della tassazione Irpef, che si basa su un sistema di aliquote e scaglioni, la cedolare secca prevede solo due aliquote: una del 21% e un’altra del 10%. L’una o l’altra aliquota fissa si applicano in relazione al tipo di contratto di affitto stipulato.

Anche i requisiti di accesso all’aliquota del 21% e del 10% cambiano; quelli per l’aliquota al 10% che, tra le due, è quella che presenta agevolazioni più convenienti, sono più stringenti. Invece, quelli previsti per l’aliquota del 21% sono leggermente meno stringenti e, quindi, consentono l’accesso a molti più locatori.

Cedolare secca 2022: come funziona?

Abbiamo anticipato che la cedolare secca prevede l’applicazione di due aliquote fisse: una tassazione del 21% e una ridotta del 10%.

Ovviamente, per accedere all’una o all’altra è necessario rispettare alcune condizioni particolari; si possono applicare in base al tipo di contratto di affitto.

Ma come si applica la cedolare secca? Non automaticamente, certo; quando si va a registrare il contratto di affitto, si deve scegliere l’esercizio di una opzione, attraverso la compilazione del modello RLI

Attenzione, però. Come si legge sul sito fiscomania.com:

“Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili”.

Sulla sua applicazione, però, torneremo successivamente. Ritorniamo ai requisiti necessari per applicare la cedolare secca nel 2022.

La tassazione agevolata del 21% si applica sui contratti di affitto a canone libero, solo e unicamente per gli immobili adibiti ad uso abitativo.

Fino al 31 dicembre del 2019, è stato possibile applicarla anche per gli affitti commerciali.

L’aliquota ridotta del 10%, invece, si può applicare per i contratti di affitto a canone concordato.

È bene capire, però, cosa significa “affitto a canone libero” e “affitto a canone concordato”. Nella tipologia di contratto di affitto a canone libero, sostanzialmente, l’importo del canone da versare viene concordato autonomamente tra il proprietario e l’inquilino.

Al contrario, nel contratto a canone concordato, il proprietario, nel fissare il costo dell’affitto, si deve adeguare ad alcune condizioni, tendendo in considerazione l’accordo territoriale del proprio comune.

Chi può scegliere l’opzione della cedolare secca? Possono avvalersi di questa forma di tassazione vantaggiosa le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o l’usufrutto su un immobile, che lo affittano solo ed unicamente ad uso abitativo (sono esclusi, quindi, gli affitti per attività di impresa, di arte e professione).

Quando si può applicare la cedolare secca?

Dopo aver spiegato come funziona la cedolare secca, dobbiamo soffermarci meglio sui requisiti e vedere quando è possibile passare al regime di tassazione agevolato.

Per accedere alla cedolare secca con l’aliquota del 21%, i requisiti richiesti sono poco stringenti perché è possibile applicarla per i contratti di affitto a canone libero. Al contrario, la cedolare secca con l’aliquota del 10% si può applicare solo per i contratti a canone concordato.

Dedichiamo una breve spiegazione ad entrambe le aliquote, partendo dal quella al 21%. Si applica agli immobili, adibiti ad uso abitativo, che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 - ad esclusione della categoria catastale A10 - e per le relative pertinenze.

Si può applicare la cedolare secca sui contratti di locazione brevi? , anche in questo caso è possibile optare per la cedolare secca al 21%, per gli affitti che hanno una durata non superiore a trenta giorni. La Legge di Bilancio del 2021 ha stabilito che si può optare per la cedolare secca per gli affitti brevi solo fino ad un massimo di quattro appartamenti per anno.

Per gli affitti brevi, come sappiamo, non c’è l’obbligo di registrare il contratto all’Agenzia delle entrate e, pertanto, il proprietario dell’immobile può applicare la tassazione agevolata direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Passiamo alla cedolare secca del 10%. Si applica ai contratti di affitto a canone concordato che, quindi, non superano un certo limite di importo mensile.

Cedolare secca: quando si pagano acconto e saldo?

Un’altra questione importante che è necessario affrontare in questa guida riguarda il versamento della cedolare secca. Quando si devono pagare l’acconto e il saldo?

Innanzitutto, precisiamo che l’acconto dovuto, che si deve calcolare in base all’imposta versata durante il precedente anno, ammonta al 100%. Si può pagare scegliendo tra due opzioni, in base all’entità dell’importo da versare:

  • Interamente, entro il 30 novembre (ma solo quando l’importo risulta essere inferiore a 257,52 euro);
  • In due rate: la prima da versare entro il 30 giugno, in misura pari al 40%; la seconda entro il 30 novembre, del restante 60% (opzione applicabile quando l’importo supera 257,52 euro).

E il saldo quando si deve pagare? Il pagamento del saldo deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. Si può pagare anche entro il 31 luglio, ma con l’applicazione di una maggiorazione pari allo 0,40%.

La cedolare secca deve essere versata mediante il modello di pagamento unificato F24, inserendo i codici tributo nella sezione Erario. Quali sono i codici tributo che si devono indicare? 

  • Per l’acconto prima rata, si deve inserire il codice 1840;
  • Per l’acconto seconda rata oppure unica soluzione, si deve inserire il codice 1841;
  • Per il saldo, si deve inserire il codice 1842.

Cedolare secca: come si esercita l'opzione?

Concludiamo questa breve guida sull’applicazione della cedolare secca, andando a spiegare un aspetto che abbiamo già anticipato in precedenza: quando e come si deve esercitare l’opzione?

Si deve scegliere l’opzione della tassazione agevolata - la cedolare secca - nel momento in cui si registra il contratto, oppure durante gli anni successivi (si può passare dalla tassazione Irpef alla cedolare secca).

Come si deve comunicare l’opzione? Si deve indicare la scelta della cedolare secca attraverso la compilazione del modello RLI. Come si registra il contratto? Telematicamente, attraverso i servizi dell’Agenzia delle entrate, richiedendo la registrazione in ufficio oppure avvalendosi di un intermediario abilitato.

Per quanto riguarda, invece, il rinnovo dell’opzione negli anni successivi, la scelta deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e si deve utilizzare sempre il modello RLI.

Inoltre, come si legge sul sito informazionefiscale.it:

“Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga”.

Ricordiamo che scegliendo l’opzione della cedolare secca, la sua applicazione e le sue regole saranno valide per tutta la durata del contratto di affitto, della sua proroga o, come si legge sul sito agenziaentrate.gov.it:

“[…] nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto”.

Infine, ricordiamo che i nuovi contratti devono contenere una clausola, nella quale l'inquilino dichiara di aver ricevuto tutta la documentazione comprovante l'attestazione della prestazione energetica dell'edificio. La documentazione deve essere allegata al contratto di locazione all'atto della registrazione, ad eccezione dell'affitto delle singole unità abitative.