Assicurazione condominio: ecco cosa copre e come funziona

La vita condominiale non sempre può rivelarsi tranquilla. Questioni e problemi sono all’ordine del giorno e non sempre si dà il giusto peso ad aspetti molto importanti come la protezione dell’edificio. In pochi sanno, infatti, che esiste una polizza ad hoc.

Cosa copre esattamente l’assicurazione in condominio e chi la paga? Gli esempi potrebbero essere tantissimi: pensiamo ad un cornicione che si distacca e che cadendo finisce su una macchina, oppure ad una fuga di gas che possa provocare uno scoppio con conseguenze anche mortali. In tutte queste eventualità, la polizza condominio o polizza globale fabbricato, garantisce la copertura contro qualunque tipo di rischio che possa derivare dalla proprietà, dalla gestione e dalla amministrazione del condominio stesso.

Andiamo quindi adesso a specificare meglio che cosa è, che copertura offre e soprattutto se si tratta di un’assicurazione di tipo facoltativo o obbligatoria.

Cos’è l’assicurazione condominio

La polizza condominio o polizza globale fabbricati, è una copertura che nasce per fornire una duplice copertura, dà infatti sia protezione alle parti comuni del fabbricato, risarcendo i danni che queste possono subire, e dà inoltre protezione a tutte le abitazioni private.

In aggiunta, è anche lo strumento che consente di risarcire tutti i danni che lo stesso condominio possa arrecare sia a terzi soggetti che a beni di loro proprietà.

Nello specifico poi una polizza globale fabbricati, prevede sempre tre tipi di coperture base. La prima che consideriamo è la responsabilità civile che è quella garanzia il cui scopo principale è fornire copertura per tutti i possibili danni che il condominio nel suo insieme può provocare a terzi soggetti, come ad esempio i vicini di casa.

L’esempio che abbiamo citato in precedenza, ossia quello di un cornicione che cadendo vada a provocare dei danni ad una macchina, è un’ipotesi tipica di danno che rientra in questa fattispecie.

In generale è vero che tanto le parti comuni del condomino che le sue abitazioni private, possono essere causa di danni di non trascurabile entità e dunque è sempre conveniente proteggersi adeguatamente contro ogni evenienza per evitare di andare incontro a spiacevoli sorprese.

Un altro tipo di garanzia sempre presente è la garanzia incendio e scoppio alla quale poi è buona norma anche affiancare una copertura per rischi che sono sempre più comuni come ad esempio i danni da possibili corto circuiti o i danni che possano derivare da agenti atmosferici.

Attualmente una garanzia che viene sempre più aggiunta a questi contratti, è la garanzia relativa agli impianti solari, termici e fotovoltaici che sono molte volte a servizio del condominio e che protegge nel caso di incendio, furto o guasto elettrico che possano subire questi impianti stessi.

Altra garanzia che si trova sempre un una polizza globale fabbricato, è la garanzia per tutti i danni che possono essere prodotti dall’acqua.

Questa garanzia nello specifico, offre protezione per tutti i danni che derivino da spargimenti o infiltrazioni di acqua dovuti ad una rottura di tipo accidentale di quelli che sono impianti idrici, igienici, di riscaldamento o anche di condizionamento posti al servizio del fabbricato e che possano causare danni oltre che all’appartamento di ogni condomino, anche a quello dell’inquilino del piano sottostante.

In questo tipo di copertura di solito sono anche comprese a titolo di risarcimento, il rimborso di tutte le spese che si dovessero sostenere per cambiare tubazioni, accordi, dai quali si sia generata la fuoriuscita dell’acqua che ha provocato il danno, così come oggetto di rimborso sono anche le spese che si rendessero necessarie per abbattere o risistemare tutte le parti del fabbricato che devono essere toccate per la riparazione del danno.

Obbligatoria o facoltativa?

A questo punto cerchiamo di rispondere al seguente quesito: la copertura assicurativa per i condomini è facoltativa oppure obbligatoria? Ad oggi, nel nostro ordinamento giuridico, non è previsto alcun obbligo alla stipula di questo contratto assicurativo pertanto è sempre lasciata alla facoltà del condominio decidere di assicurarsi o meno.

Di base è vero che se anche non esiste un obbligo giuridicamente vincolante alla stipula di questo contratto, il buon senso comune consiglia comunque di stipulare una polizza di questo tipo, anche perché abbiamo visto che i danni che possono essere prodotti o derivare da un condominio possono essere diversi ed alcuni anche con delle spese di rimborso sicuramente ingenti.

Chi deve stipularla

Normalmente l’assicurazione condominio viene stipulata in nome e per conto di tutti i condomini direttamente dall’amministratore.

Di base abbiamo due differenti possibilità.  Se è previsto che il regolamento consideri la stipula di questa polizza come obbligatoria, allora l’amministratore può procedere alla sua stipula senza che su questo argomento deliberi un’apposita assemblea di condominio.

Se invece la stipula di questa polizza non è considerata come obbligatoria, allora in questo caso riguardo alla possibilità di stipularla o meno si deve pronunciare l’assemblea sulla cui decisione si deve esprimere in senso positivo con il consenso di almeno la metà della maggioranza dei presenti all’assemblea che devono rappresentare almeno la metà del valore del fabbricato secondo il dispositivo dell’art. 1136 del c.c.

All’amministratore poi, oltre al compito della stipula, spetterà anche quello di richiedere il relativo risarcimento del danno alla compagnia.

Quanto costa e chi paga

A questo punto cerchiamo di capire quanto può costare una polizza di questo tipo. Sul premio di un’assicurazione condominio incidono diversi fattori che possono far variare anche in modo significativo il suo costo.

Tra questi fattori sicuramente ci sono i massimali ossia l’ammontare massimo del risarcimento per il quale la compagnia si impegna ad intervenire. Ovvio che all’aumentare del livello del massimale salirà anche il livello del premio, così come su costo questo agiscono anche la presenza di eventuali clausole e garanzie specifiche e addizionali.

In generale è vero che tanto più si caratterizza il prodotto, tanto più il suo costo tende ad aumentare. Sull’ammontare finale del costo della polizza incidono anche le caratteristiche del condominio. È patente infatti che il posto dove l’immobile è ubicato, la sua grandezza, l’anno di costruzione, il numero di piani e di appartamenti, il valore di ricostruzione, la presenza di eventuali giardini sono tutti aspetti che vengono valutati ai fini della definizione del premio. Va da sé che di base un immobile più datato, che non è stato ristrutturato, pagherà un premio più alto rispetto ad uno più di più recente costruzione.

Questo si giustifica in virtù della più alta probabilità che da questo possano derivare dei rischi e conseguentemente dei danni dai quali possa scaturire l’obbligo al risarcimento per la compagnia.

Ad ogni modo la cosa importante al fine di scegliere la polizza più giusta per il condominio sta nel non considerare il solo prezzo come unica variabile discriminante.

È importante infatti comporre il prodotto con le giuste garanzie in modo che al verificarsi degli eventi rischiosi, comunque si rientri nelle tipologie di danno per le quali si era concordato il risarcimento.

Quindi spendere un po’ di più per assicurarsi una copertura migliore, è senza dubbio alla lunga la strategia più premiante considerando i molteplici rischi che possono colpire un fabbricato condominiale.

Assicurazione condominio: come fare la scelta giusta

Abbiamo detto poc’anzi che scegliere una polizza solo per il basso costo non è mai una soluzione premiante, così come comporre il prodotto non inserendo le adeguate garanzie può risultare ancora più dannoso.

Uno degli sbagli che si può commettere, sempre nel tentativo di cercare di risparmiare qualche euro, è quello di non assicurare il fabbricato condominiale per il suo giusto valore, ossia di sottoassicurare il fabbricato.

In questo modo il condominio si va ad assicurare per un valore che è molto più basso rispetto a quello reale. Se è vero che una scelta di questo tipo ci consente di risparmiare sul premio della polizza in quanto il valore del fabbricato è uno dei parametri che influisce sul costo finale della stessa, non la stessa cosa si può dire in merito alla bontà di questa scelta in relazione al possibile risarcimento in caso di sinistro.

Questo perché quando si ha una sottoassicurazione e si assicura un bene per un valore inferiore a quello reale, in caso di danno il risarcimento avverrà secondo la cosiddetta regola proporzionale.

Nello specifico la questione è regolata proprio dall’art. 1907 del Codice Civile che stabilisce che se il risarcimento dell’assicurazione va a coprire solo in parte il valore reale del bene perché questo è stato sottoassicurato, comunque l’assicuratore sarà tenuto a corrispondere un risarcimento dei danni sono in modo proporzionale alla parte suddetta.

Il risarcimento sarà pari dunque non all’ammontare totale del danno, ma viene quantificato sulla base di un rapporto fatto tra il valore del bene al momento del sinistro e il capitale assicurato.

Alla luce di quanto detto dunque emerge sempre di più l’importanza di non andare mai a sottostimare il valore del fabbricato e al tempo stesso, di tenerne sempre aggiornato il valore.

Assicurazione di condominio: un errore comune

Un errore comune che si fa quando si parla di un’assicurazione di questo tipo, è pensare che quando l’intero condominio sia assicurato, questa assicurazione vada per estensione ad abbracciare anche a tutti gli appartamenti che lo compongono.

Questa è la cosa più sbagliate da credere in quanto una polizza fabbricato globale offre copertura solo alle parti comuni del condominio (tetto, scale, pianerottoli e così via) ma non anche ai singoli appartamenti che lo compongono.

Ecco perché sarebbe una buona prassi quella di affiancare ad una polizza condominio anche un’assicurazione per la propria abitazione in modo da creare una forma di copertura più completa possibile.