Chi ha approfittato del Superbonus e ora ha necessità di vendere casa dovrà riconoscere allo Stato una tassa sulla plusvalenza, vale a dire sul valore aggiunto che l’immobile ha acquisito, in seguito ai lavori.
Ma, nello specifico, che succede se vendo casa con il Superbonus? E per quanti anni si è soggetti a questa imposta sul capital gain?
Chi ha usufruito del Bonus 110 può vendere la casa
Ovviamente la risposta è affermativa, nel senso che non esiste legge che vieti un nuovo rogito, anche subito dopo la conclusione dei lavori di ristrutturazione previsti dal Superbonus 110.
Il punto è capire però a quali condizioni ciò è possibile e di quanto aumentano le tasse da pagare allo Stato per il valore aggiunto donato all’immobile di proprietà.
Ma il Superbonus nel 2024, conviene ancora?
Ebbene, a oggi, è previsto che chi vende casa nell’arco dei 10 anni successivi alla conclusione dei lavori, è tenuto a pagare la cosiddetta imposta sul capital gain, e quindi la vendita risulta tassata più di quanto previsto invece per altre compravendite.
E non è poco. Ebbene sì perché è prevista una tassazione del 26% sul guadagno realizzato, in confronto a quello che era invece il prezzo di acquisto.
La misura è stata introdotta per evitare le vendite speculative ovvero a scopo di lucro (in sostanza per far arricchire il proprietario di casa che ha ristrutturato ma il cui interesse principale non era l’effettivo miglioramento dell’efficienza energetica dell’immobile).
Se questa è la regola generale però, è bene conoscere anche le eccezioni, dal momento che i casi della vita sono tanti e vari.
Ecco di cosa si tratta, nella fattispecie.
Cosa succede se si vende casa prima dei 5 anni
Se si decide di vendere la prima casa entro i primi 5 anni dai lavori, allora il venditore è tenuto a pagare l’eventuale plusvalenza ottenuta dalla compravendita.
Questa si calcola in due modi, a scelta del contribuente:
- •
la plusvalenza si assoggetta alla tassazione IRPEF ordinaria (con aliquota variabile a seconda del reddito e partente dal 23%)
- •
si assoggetta a un’imposta sostitutiva fissa del 26%.
Attenzione però ai limiti temporali, perché ci sono delle differenze a seconda che si sia usufruito della cessione del credito o dello sconto in fattura oppure no.
Le plusvalenze sulle vendite di tali immobili saranno sempre tassate, se la cessione a titolo oneroso si realizza entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.
Le spese beneficiate col Superbonus risulteranno fuori dalla determinazione dei costi, per i 5 anni dopo i lavori.
Trascorso questo termine, le spese rientrano al 50 per cento, fino a 10 anni dopo la conclusione degli interventi.
Vincolo vendita, bonus 110: eccezioni
La legge prevede delle deroghe alla regola generale e una di queste riguarda il caso in cui si tratti di acquisti per successione oppure donazione.
Altra importante eccezione del caso, si concretizza nel momento in cui il proprietario che cede in vendita la casa (o i suoi familiari), vi hanno dimorato in quanto prima abitazione, per la maggior parte del tempo, nel corso dei 10 anni seguenti al Superbonus.
In sostanza, la nuova normativa riguarda le seconde case, che in tanti hanno deciso di ristrutturare grazie al Superbonus 110, pensando di rivenderle nell’immediato in maniera tale da monetizzare un guadagno piovuto dal cielo.
Quando si paga il 26% sulla plusvalenza
Se dunque si sta cercando di vendere una seconda casa ristrutturata con il Superbonus 110, si è tenuti a versare la tassa sulla plusvalenza, vale a dire la differenza che si viene a creare tra il prezzo di acquisto e il nuovo prezzo di vendita, ovviamente al netto di altre spese che riguardano l’immobile venduto.
Ma come si calcola la plusvalenza 110 per la vendita di un immobile di questo tipo?
Il prezzo di acquisto o il costo di costruzione sono rivalutati in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
La percentuale prevista, come già abbiamo avuto modo di riportare, è elevata.
Si tratta infatti del 26% sul guadagno ottenuto grazie al valore aggiunto fornito dal Superbonus.
In alternativa, è possibile applicare le aliquote Irpef che però, in linea di massima, risultano meno convenienti per il contribuente.
Il 2024 porta con sé anche altre novità relative al Superbonus 110. La percentuale del beneficio si riduce, ecco fino a quando resta l’agevolazione.