L’affitto e l’usufrutto sono due istituti giuridici che presentano caratteristiche simili tali da confonderli spesso. Entrambi, per esempio, consentono l’utilizzo del bene in oggetto. In linea generale, quando si tratta di contratti di affitto, capita di fare confusione e di commettere anche e soprattutto errori terminologici, chiamando gli istituti con nomi che non sono i loro.
Nel vasto campo immobiliare, ci sono innumerevoli situazioni e istituti. Riuscire a non associare significati simili a due parole e non commettere errori non è così facile.
Potrebbe sorprendere, ma un errore molto comune è quello di associare, per un alto numero di similitudini, i termini affitto e usufrutto. Anche se hanno molto in comune, in realtà si distinguono nettamente per la ripartizione dei diritti e degli obblighi delle parti coinvolte.
Nel testo andremo a spiegare quali sono le differenze tra i due istituiti, analizzando al contempo quali sono le somiglianze tra i due. Prima di tutto, però, diamo una definizione di entrambi.
Cos’è l’affitto
Il contratto d’affitto è un accordo tra due parti: l’affittante e l’affittuario o conduttore. L’affittante si impegna a permettere l’uso di un bene di tipo produttivo all’affittuario.
Il contratto non può eccedere la durata di trent’anni, in base alle disposizioni contenute nell’articolo 1573 del Codice Civile. Durante il periodo della locazione, l’affittuario deve corrispondere all’affittante una somma di denaro, chiamata canone d’affitto e, alla fine del contratto, dovrà restituire il bene così come lo ha ricevuto.
Come funziona la ripartizione delle spese? Se ci riferiamo all’affitto di proprietà immobiliare, l’affittante deve coprire le spese essenziali legate alla manutenzione del bene locato, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione. Se l’affitto riguarda beni mobili, le spese di gestione ricadono sul conduttore.
L’affitto, quindi, non è altro che un patto basato sul consenso reciproco delle due parti coinvolte, tenute al rispetto degli obblighi stabiliti dalla legge.
Cos’è l’usufrutto
L’usufrutto è un diritto di godimento effettivo sui beni mobili e immobili altrui. L’usufrutto può essere legale, ovvero derivante dalla legge, o contrattuale, derivante dalla libera volontà delle parti. Infine, può anche derivare dall’istituto dell’usucapione.
Ci sono due soggetti nell’istituto dell’usufrutto: l’usufruttuario, colui che ottiene il diritto di utilizzare e beneficiare dei prodotti del bene, e il proprietario che diventa nudo proprietario. Proprio per questo, la nuda proprietà e l’usufrutto sono concetti molto diversi tra loro.
La durata può essere stabilita dall’accordo, ma in alcuni casi può estendersi anche per l’intera vita dell’usufruttuario. Cosa ottiene il beneficiario:
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La capacità di godere del bene;
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La possibilità di beneficiare dei frutti naturali e civili del bene.
L’usufruttuario, però, deve sottostare ad alcuni obblighi che prevedono il rispetto della destinazione economica stabilita dal proprietario. Quest’ultimo, da parte sua, può cambiare la destinazione economica e può anche effettuare operazioni sul bene.
Qual è la differenza tra affitto e usufrutto
Abbiamo spiegato, molto genericamente, cosa si intende per affitto e per usufrutto. Si notano molte somiglianze, ma alla luce di quanto esposto possiamo sintetizzare la differenza principale che intercorre tra i due istituti.
Nel caso dell’usufrutto, l’usufruttuario può sfruttare tutti i vantaggi e i frutti dell’immobile, con il solo obbligo di non alterare la destinazione economica stabilita dal proprietario.
Nell’affitto, invece, il diritto di fruizione del bene sottostà alle condizioni stabilite nel contratto sottoscritto dalle parti coinvolte.
Affitto e usufrutto d’azienda, cosa cambia?
Ci spostiamo, infine, al caso dell’affitto e dell’usufrutto d’azienda. In entrambi i casi, naturalmente, le parti coinvolte hanno diritti, ma anche doveri da rispettare.
L’affitto d’azienda si costituisce tramite la sottoscrizione di un accordo e richiede la firma di uno specifico modello di locazione.
Il diritto d’usufrutto d’azienda, invece, si può costituire mediante:
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La stipula di un contratto;
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Per successione testamentaria;
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Per acquisizione tramite usucapione.
Spieghiamo subito come funzionano entrambi. Nel caso dell’usufrutto d’azienda, l’usufruttuario acquisisce il diritto di godimento reale del complesso aziendale, oltre che i poteri di gestione dell’attività.
Naturalmente, è sempre obbligato a rispettare la destinazione d’uso e preservarne l’integrità economica.
L’usufruttuario d’azienda può aggiungere nuovi beni, di cui può usufruirne per tutta la durata dell’usufrutto.
Cosa deve fare quando aggiunge nuovi beni? È obbligatorio stilare un inventario completo all’inizio e alla fine dell’attività.
Passiamo all’affitto d’azienda. In questo caso, ci troviamo di fronte un accordo che permette dal proprietario di trasferire, solo temporaneamente, il diritto di godimento dell’azienda, dietro il corrispettivo di un canone. Si tratta di un modello particolare di contratto d’affitto utilizzato nel caso in cui si intende esternalizzare le attività aziendali.