Mai fare confusione con nuda proprietà e usufrutto. Per quanto possano sembrare simili ad una prima lettura delle rispettive normative, nel diritto d’abitazione hanno delle profonde differenze l’uno dall’altra.
Per questo non bisogna mai confonderle, soprattutto quando si deve precisare la propria posizione abitativa davanti alle autorità. Il rischio di dichiarazione mendace o falso diventerebbe molto reale.
Oltre alle autorità, il problema sorgerebbe anche in sede finanziaria o assicurativa, soprattutto nel caso di finanziamenti e mutui per la casa, oppure nel caso di polizze assicurative.
Nel diritto d’abitazione, nuda proprietà e usufrutto sono molto diversi: ecco cosa sono
Prima di tutto, bisogna ribadire il concetto di diritto d’abitazione espresso ai sensi dell’art. 1022 Codice Civile: “Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.“
E questo vale sia per la propria famiglia, sia per i conviventi, sia per le persone “che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi.“
È un diritto reale di godimento personale, e non può essere ceduto a terzi né per il tramite di un contratto di locazione o comodato. Ma questo nel caso della proprietà.
In questo ambito ci sono però due eccezioni, appunto la nuda proprietà e l’usufrutto.
La nuda proprietà non è un diritto reale minore di natura personale. È anzi un diritto in capo al proprietario, ma, come recita l’art 832 Codice Civile “[…] entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.”
In pratica il nudo proprietario è una specie di “proprietario”, ma soltanto una volta che il vero titolare dell’abitazione passerà a miglior vita o concederà la titolarità dell’immobile al nudo proprietario.
Per il momento può utilizzare anche l’immobile, addirittura può cedere i diritti reali in favore di terzi a titolo oneroso o gratuito.
L’usufrutto invece prevede il godimento della cosa e la facoltà di trarne ogni utilità per il tempo convenuto (che non può superare la vita dell’usufruttuario). In poche parole, l’usufruttuario può anche affittare la propria casa, rispetto al nudo proprietario e al titolare stesso (non può affittarla se vi ha stabilito la propria dimora familiare).
Addirittura può percepirne i frutti naturali e civili, e ricevere un’indennità se apporta dei miglioramenti, anche a incremento della sua produttività.
Altra differenza tra i due è il fatto che per nuda proprietà e usufrutto ci sono degli obblighi fiscali, ovvero la TARI. Il nudo proprietario non deve pagare l’IMU (è di responsabilità dell’attuale titolare, fino alla morte o alla cessione del bene), e così l’usufruttuario.
Nel caso di ripartizioni delle spese, però, all’usufruttuario spettano quelle ordinarie, mentre sul nudo proprietario quelle straordinarie.
Chi ha l’usufrutto o la nuda proprietà (non) è proprietario della casa
Ufficialmente l’usufrutto e la nuda proprietà non rientrano all’interno della definizione di titolarità dell’immobile.
L’usufruttario è un soggetto che ha in cessione l’utilizzo del bene immobiliare per motivi vari (testamento, usucapione, contratto di comodato d’uso…). Ma a differenza del proprietario, il bene non è tutelato a vita, ma a seconda degli accordi siglati col proprietario.
A titolo d’esempio, se l’usufruttuario dell’immobile ha registrato un contratto di comodato d’uso col proprietario perché suo figlio o genitore, tale contratto avrà valore fino al decesso o alla cessione del bene. Ovvero quando la titolarità viene a mancare.
E così anche per la nuda proprietà. Si diventa proprietari solo quando muore o scatta la cessione definitiva del bene da parte dell’attuale proprietario, ma fino ad allora si è semplici usufruttuari, ma senza contratto.
Tra le due situazioni, la più conveniente è quella dell’usufrutto: questi si ritrova con un contratto che, se garantito dalla parentela, non gli comporterà né spese né oneri fiscali oltre alla TARI. Il proprietario, forte di questo comodato d’uso, avrà una riduzione dell’IMU sull’abitazione del 50%.
La nuda proprietà è invece una promessa per il futuro: è assicurata la titolarità, ma bisogna solo aspettare. Fino ad allora, la voce “proprietario” per polizze o finanziamenti non potrà essere adoperata.
Il problema con finanziamenti e polizze
Se sei proprietario, puoi dare come garanzia del tuo bene per eventuali finanziamenti o addirittura per sottoscrivere un mutuo ipotecario sulla seconda casa, facendo così mettere l’ipoteca sulla tua prima abitazione.
A sua volta, puoi sottoscrivere una polizza assicurativa più conveniente in qualità di proprietario di un’immobile, così da avere il massimo della protezione ad un costo ridotto.
Mentre se sei sotto usufrutto o nuda proprietà, non puoi avere nessuna di queste.
Se il nudo proprietario o usufrutto facesse richiesta per finanziamenti o mutui, la valutazione del rischio finanziario risulterebbe più alta rispetto a quella di un contraente proprietario.
Perché la banca non potrebbe disporre il pignoramento del bene come garanzia del prestito, in caso di insolvenza.
Nel caso della compagnia assicurativa, la titolarità dell’immobile è fonte di risparmio anche nel caso di assicurazioni per la casa contro eventi come la grandine. Ma nel caso di usufruttari (anche sotto affitto) e nudi proprietari il premio assicurativo è decisamente più alto.
In virtù probabilmente del fatto che non possono garantire la piena manutenzione del bene, e anche dal fatto che l’abitazione non sarà sempre la loro.