Di nuda proprietà se ne sente parlare spesso, soprattutto in merito alla compravendita di immobili.
Il prezzo delle case, infatti, soprattutto nelle grandi città come Milano, Roma e Napoli sono schizzati alle stelle; con la nuda proprietà, invece, si ha la certezza di acquistare un immobile ad un prezzo più basso del valore di mercato facendo un investimento per il futuro.
I vantaggi della nuda proprietà sono sia per chi vende (cioè l’usufruttuario) che per chi compra.
Spiegheremo nel dettaglio che significa, come si calcola il prezzo e il valore della casa e come si ripartiscono le spese di manutenzione tra vecchio e nuovo proprietario.
Significato e cos’è la nuda proprietà
Se stai pensando di comprare una casa, per viverci o per investimento, sicuramente ti sarai imbattuto nella nuda proprietà. Si tratta di una tipologia di vendita sicura e vantaggiosa e che, per questo, sta avendo grande diffusione anche in Italia olre che all’estero.
Significato e funzionamento della nuda proprietà sono più semplici di quanto si pensi: si tratta della vendita di un immobile svuotato della possibilità di abitarvi.
Quindi, detto in poche parole, l’acquirente compra la titolarità della casa mentre il vecchio proprietario vi può abitare fino alla sua morte.
Questo fa scendere il prezzo dell’immobile dato che l’acquirente non può affittarlo o abitativi da subito. Ciò spiega come mai questo sia uno degli investimenti preferite da giovani coppie e genitori che intendono poi donare la casa ai figli una volta diventati grandi.
Calcolo nuda proprietà 2022
Naturalmente il calcolo del prezzo tiene conto dell’età del proprietario. Più è anziano e più sale il valore della casa perchè si accorcia il tempo da attendere prima di ottenere il possesso dell’immobile.
Mentre, se l’usufruttuario giovane, il valore si abbassa in ragione del fatto che i tempi di attesa potrebbero essere più lunghi.
Oltre a questa regola generale di calcolo, ve ne sono delle altre elaborate periodicamente dall’Agenzia delle Entrate tenendo conto del valore di mercato e di coefficienti fissi predeterminati dalla legge.
Ad esempio, secondo le tabelle valide per il 2021/22, il prezzo della nuda proprietà si calcola in base a:
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età dell’usufruttuario;
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coefficiente fisso percentuale usufrutto percentuale nuda propriet. A titolo esemplificativo, da 0 a 20 anni il coefficiente 9500 mentre da 93 a 99 anni 1000.
Come vendere la nuda proprietà e vantaggi
In parole semplici la vendita della nuda proprietà su una casa vuol dire cedere la proprietà dell’immobile dietro il pagamento di un corrispettivo conservando l’usufrutto, quindi il diritto di abitarvi.
Per vendere generalmente ci si affida ad agenzie immobiliari private che gestiscono appuntamenti e visite dietro il pagamento di una provvigione, calcolata sul prezzo finale.
I vantaggi per chi vende sono molteplici, soprattutto:
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ottenere la liquidità immediatamente, corrispondente al prezzo di vendita;
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continuare ad abitare nella sua casa fino alla morte o altra data eventualmente stabilita nel contratto.
Con i soldi guadagnati l’usufruttuario può vivere una vita serena senza doversi preoccupare di cercare una nuova abitazione e traslocare. Secondo la legge italiana si può anche vendere anche la nuda proprietà delle case di vacanza o in affitto, con la stessa procedura e i medesimi vantaggi.
Se sull’immobile c’è un contratto di locazione regolarmente registrato l’usufruttuario puòcontinuare a percepire i canoni anche dopo la vendita.
Spesso a vedere la proprietà senza usufrutto una persona anziana e senza eredi che ha bisogno di liquidità ma non vuole rinunciare ad abitare nella propria casa.
Come si acquista: ecco il prezzo di una casa con usufrutto
Acquistare la nuda proprietà di una casa non molto diverso da una normale compravendita immobiliare. Annunci e fotografie si trovano facilmente su internet (su portali e agenzie dedicati) ed possibile organizzare una visita prima di procedere all’acquisto.
Anche per questo tipo di affare si può richiedere un mutuo bancario o presso un qualsiasi istituto di credito pubblico o privato.
Guardano alla nuda proprietà soprattutto investitori professionisti al fine di rivendere l’immobile ad un prezzo maggiore e genitori per una futura donazione nei confronti dei figli quando saranno maggiorenni.
Tramite le tabelle dell’Agenzia delle Entrate possibile prevedere, con un certo grado di precisione, qual è il prezzo corretto per una casa senza usufrutto.
Come abbiamo detto in precedenza, molto dipende dall’età; dell’usufruttuario e, quindi, alla sua aspettativa di vita in base al tasso di mortalità valutato annualmente dall’ISTAT.
Oltre a questo parametro ci sono poi da prendere in considerazione la capacità dell’immobile a produrre reddito, ovvero il “reddito medio prospettico”.
Cosa posso fare con la nuda proprietà?
Sono tante le potenzialità di una casa senza il diritto di abitazione.
Per prima cosa si può usare come investimento futuro da affittare o rivendere ad un prezzo maggiore rispetto al prezzo d’acquisto. In secondo luogo può essere un modo per assicurare ai propri figli (o per se stesso) un immobile di proprietà su cui fare affidamento.
L’usufrutto, inoltre, può essere alienato a terzi acquirenti nei tempi e nei modi concordati nell’accordo siglato.
Precisiamo che il nudo proprietario non può in nessun caso mettere in affitto l’immobile poichè non ha ancora maturato un diritto reale su di esso.
Lecito a questo punto domandarsi a chi competa il pagamento delle spese di manutenzione e condominiali.
Queste sono divise nel modo seguente:
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l’usufruttuario deve pagare tutte le spese di ordinaria manutenzione (cioè i guasti legati all’usura e alla mancata manutenzione), i costi amministrativi e di custodia;
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al nudo proprietario spetta la manutenzione straordinaria, cioè; le spese improvvise (e spesso più onerose) che non potevano essere previste. Un esempio tipico la riparazione del tetto dell’edificio dopo una forte pioggia.
Per approfondire l’argomento si può consultare il Titolo V – Dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione del nostro Codice civile.