Non di rado, si fa molta confusione quando si parla di nuda proprietà. Il nudo proprietario, infatti, viene spesso e volentieri confuso con l’usufruttuario. In egual misura, risulta anche poco chiaro quando si diventa pieno proprietario di un immobile.
È normale capirci poco, soprattutto per chi ha poca dimestichezza con simili questioni. Pertanto, in questo testo andremo a spiegare e chiarire tutti questi aspetti.
Ma cos’è la nuda proprietà? Si tratta, sostanzialmente, del valore di un immobile decurtato dell’usufrutto, ovvero il diritto di proprietà che viene svuotato del suo contenuto e, quindi, del godimento e di uso del bene.
Non anticipiamo altro e andiamo subito a spiegare quando il nudo proprietario diventa il titolare dell’immobile.
Quando il nudo proprietario diventa pieno proprietario
Qui è bene procedere per gradi e spiegare alcuni imprescindibili concetti. Sono tre, infatti, i protagonisti: il detentore della nuda proprietà, il bene e l’usufruttuario.
Prima di tutto, capiamo cos’è il diritto di proprietà e quando si realizza. Si tratta del potere di usare, disporre e godere pienamente ed esclusivamente di un bene. La proprietà diventa nuda quando, però, su quel bene i diritti di godimento sono riconosciuti ad altre persone – il titolare, infatti, viene letteralmente “spogliato” dei diritti di godimento sul bene. Cosa vuol dire? Il titolare non gode più del diritto di un utilizzo del bene e di tale ne gode l’usufruttuario, per un periodo di tempo stabilito.
Passiamo a spiegare meglio il concetto di usufrutto. Quando si dà in usufrutto un immobile, l’usufruttuario ha il diritto di godimento del bene altrui, traendone utilità, ma non modificandone la destinazione economica. Ma come abbiamo già spiegato, la proprietà del bene rimane al nudo proprietario. L’usufrutto, quindi, non è altro che un istituto giuridico che si può costituire in diversi modi:
- per legge;
- usucapione;
- testamento;
- contratto.
Quanto tempo dura l’usufrutto? La durata è variabile e dipende dal tempo che è stato indicato nell’atto notarile. In ogni caso, però, non può durare più della vita dell’usufruttuario. Infatti, alla sua morte, il godimento del bene ritorna direttamente al nudo proprietario.
Pertanto, si diventa titolare quando cessa l’usufrutto sul bene.
Nudo proprietario o usufruttuario: chi dei due deve dichiarare l’immobile
Spostiamo la nostra attenzione su una questione fiscale, non trascurabile. Chi delle due parti deve portare in dichiarazione dei redditi il bene?
Come ben si sa, in sede di dichiarazione dei redditi si deve indicare anche il possesso di beni come terreni o fabbricati.
Spesso, però, nel caso di immobili con usufrutto, si ha qualche dubbio se deve indicarlo in dichiarazione il nudo proprietario oppure l’usufruttuario. Ma chi deve indicarlo? L’usufruttuario è tenuto ad indicare il possesso dell’immobile, compilando il Quadro B, nel caso del Modello 730, oppure compilando il Quadro RB, nel caso del Modello Redditi.
Il nudo proprietario, da parte sua, non deve dichiarare nulla. Si ricorda, infine, che sono interamente a carico dell’usufruttuario i tributi comunali come il servizio idrico, la tassa sui rifiuti e il versamento dell’Imu.
Cosa si intende per vendita della nuda proprietà e dell’usufrutto
Se vi starete chiedendo se è possibile vendere e acquistare un immobile con usufrutto, il diritto di usufrutto o la nuda proprietà, la risposta è affermativa. Ma spieghiamo, precisamente, cosa si intende, come si fa e perché.
Se il titolare dell’immobile non ha posto specifiche condizioni e divieti, chi detiene il diritto di usufrutto può cederlo a terzi, sia gratuitamente come donazione che vendendolo. Ciò può avvenire senza il consenso del nudo proprietario, ma deve comunque essere avvertito formalmente della cessione.
Solo il padrone dell’immobile può decidere la vendita del bene; l’usufruttuario può solo cedere il proprio diritto di usufrutto oppure affittare l’immobile, senza, come abbiamo già detto, cambiarne la destinazione economica.
Tuttavia, l’immobile con usufrutto può essere venduto, ma chi fa l’acquisto deve rispettare il diritto di usufrutto fino alla sua scadenza, senza, quindi, poter utilizzare il bene. Può, eventualmente, godere del bene solo e unicamente se stabilito dall’usufruttuario.
Perché si dovrebbe acquistare un immobile o un altro bene con usufrutto? In linea generale, si tratta di beni che hanno un modico valore economico e, per questo motivo, sono convenienti. Una volta terminato l’usufrutto, i proprietari potranno utilizzarlo oppure rivenderlo ad un prezzo di mercato più conveniente.
È possibile anche vendere e acquistare la nuda proprietà. In questo caso, il compratore acquista il possesso dell’immobile, diventandone titolare. Tuttavia, non può immediatamente godere del bene fino alla morte del venditore oppure finché non scade l’usufrutto.