Spese condominiali? Tasto dolente di ogni condomino. A maggior ragione se ci troviamo nella posizione di proprietario con casa in affitto e inquilino che non paga.
Cosa possiamo fare in questa circostanza? Sappiamo che il mancato pagamento del canone d’affitto autorizza il locatore a procedere allo sfratto dell’inquilino moroso. Ma cosa fare nel caso di spese di condominio che l’inquilino non paga? Vediamo insieme i rimedi offerti dalla legge, quali diritti e doveri hanno il locatore e l’inquilino e quante e quali tipi di spese di condominio esistono.
Spese di condominio: cosa succede se l’inquilino non paga
Un proprietario di casa può purtroppo trovarsi in una situazione spiacevole in cui l’inquilino in affitto non paga la parte di spese che gli spettano. Cosa succede? E cosa può fare per salvaguardarsi? L’amministratore di condominio non può chiedere nulla all’affittuario insolvente perché, in caso di locazione, risponde sempre e solo colui che risulta essere il titolare dell’immobile. Egli, infatti, è la figura che può risolvere il problema.
Secondo la legge se vi è un ritardo di almeno due mesi di pagamenti non corrisposti e un importo superiore a due mensilità dell’affitto, il proprietario può sfrattare l’inquilino. Diversamente dallo sfratto per il mancato pagamento del canone d’affitto, che può avvenire anche solo dopo un ritardo di venti giorni dalla mensilità, nel caso delle spese di condominio il locatore deve verificare che esistano tutti questi requisiti prima di poter procedere tramite tribunale ad uno sfratto per morosità.
Il locatore dovrà salvaguardarsi perchè, essendo lui l’unico responsabile nei confronti del condominio, se l’inquilino non paga le spese di ordinaria manutenzione che gli spettano, l’amministratore può avanzare pretese nei suoi confronti.
Quindi il proprietario dovrà versare le somme omesse dal o dagli inquilini per non incorrere in azioni di recupero da parte del condominio, in seguito potrà rivalersi sull’inquilino moroso e richiedere quanto doveva pagare in principio.
Ma attenzione, ha cinque anni di tempo per rivalersi nei confronti dell’inquilino e tentare di recuperare la somma dovuta, altrimenti andrà in prescrizione.
Spese di condominio: quali sono e come si dividono
Le spese condominiali si dividono in tre categorie: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e innovazioni. La prima comprende interventi necessari e non particolarmente gravosi, programmabili e senza carattere di urgenza. Questo tipo di lavori di manutenzione ordinaria vanno quindi ad interessare quelle parti dell’immobile da mantenere in efficienza come gli impianti, gli ascensori, manutenzione degli spazi comuni, non vanno quindi a modificare l’assetto dell’edificio.
Le opere di straordinaria manutenzione, come dice il nome stesso, sono invece interventi più grandi, che capitano in modo imprevisto quindi non programmabili. Potrebbe succedere che si debba sostituire la caldaia perché si è rotta all’improvviso oppure che si debbano fare degli interventi di edilizia ma sempre senza alterare gli spazi comuni, però sono interventi straordinari perché a differenza di quelli ordinari vanno a comportare una spesa elevata.
Ci sono poi spese dette innovazioni: sono tutti quegli interventi che vanno ad alterare parti dell’edificio per diversi motivi, sono interventi non necessari ma utili per il condominio.
Come vengono divise le spese condominiali? Quelle di ordinaria manutenzione vengono ripartite secondo le tabelle millesimali d’uso. Le spese di straordinaria manutenzione e gli interventi di innovazione sono invece ripartiti secondo le tabelle dei millesimali di proprietà e sono tutte quelle opere necessarie alla conservazione del bene.
Ma chi si occupa di decidere quando e a chi affidare i lavori di manutenzione? È l’amministratore di condominio la figura preposta a questo tipo di mansioni se parliamo di manutenzione ordinaria, ma anche per queste spese ordinarie e piccole l’assemblea ha il compito di approvare e verificare le spese sostenute chiedendo le ricevute all’amministratore.
Per quanto riguarda invece le spese di straordinaria manutenzione e le innovazioni può essere solo l’assemblea direttamente a decidere e l’amministratore si occupa di mettere in pratica quanto deciso dai condomini.
Contratto di affitto: chi paga le spese condominiali tra inquilino e proprietario?
Le spese di condominio quando ci troviamo in un contratto di affitto spettano agli inquilini che effettivamente abitano nell’appartamento, a meno che non vi sia una situazione diversa espressa nel contratto.
Ma sono tutte le spese, sia ordinarie che straordinarie? No, le spese straordinarie sono a carico del proprietario di casa, l’inquilino è tenuto a pagare le spese che rientrano nella gestione ordinaria come energia elettrica, manutenzione dell’ascensore, pulizia delle parti comuni.
Mentre se vi è una spesa straordinaria, come l’esempio della caldaia che si rompe posto precedentemente, sarà il locatore a dover pagare la spesa.
La persona principalmente responsabile nei confronti del condominio, quella che deve risponderne, resta il proprietario di casa, se l’inquilino infatti non rispetta i suoi doveri pagando le spese condominiali ordinarie, l’amministratore non può richiedere nulla ma il locatore può chiedere il rimborso delle spese sostenute e l’inquilino dovrà pagare il suo debito altrimenti il locatore può anche richiedere la risoluzione del contratto di affitto.
Cosa succede invece se siamo di fronte a un contratto di vendita? Se ci troviamo nella posizione di acquisto di un immobile le spese condominiali saranno a carico del venditore fino al giorno del rogito, da quel momento in poi l’acquirente deve occuparsene, e bisogna stare attenti anche ai crediti insoluti eventuali degli anni precedenti.