Sono diversi i temi che emergono dal report ‘Italian Living Overview’ di Savills nell’analisi del mercato immobiliare: i mutui italiani hanno tassi superiori alla media Ue ma i redditi sono più bassi. Tuttavia, il settore living conferma la propria posizione di asset interessante. Ecco cosa chiedono gli investitori internazionali e i settori sui quali investire in base ai dati raccolti dal report.
Mercato immobiliare, mutui crescono più della media UE
Uno dei principali temi affrontati dal report ‘Italian Living Overview’ di Savillis è quello relativo al calo degli investimenti registrato nel 2023. Già il report di luglio ha evidenziato che nel primo semestre del 2023, sono stati investiti circa 2,2 miliardi di euro: un valore in forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni (-49%).
Tra i motivi principali di questa situazione sono da annoverare ovviamente i tassi dei mutui italiani che, come conseguenza dell’aumento dei tassi di interesse della BCE, ovviamente sono cresciuti, ma più della media UE.
Nel mese di luglio 2023, il tasso d’interesse medio per l’acquisto di una casa in Italia si è attestato al 4,19%, con un aumento di 204 punti base rispetto a luglio 2022. Si tratta del livello più elevato degli ultimi 10 anni.
Il costo di un mutuo a 20 anni è aumentato del 22% rispetto all’anno precedente. Attualmente, per l’acquisto di un appartamento con una metratura media (106,8 metri quadri) e un finanziamento che copre il 79% del valore dell’immobile, una famiglia italiana avrebbe bisogno di uno stipendio netto mensile di 3.300 euro. Solo un anno fa, 2.700 euro erano sufficienti per affrontare questa spesa.
La conseguenza è quella di una contrazione dei mutui in un mercato dove in realtà la domanda rimane potenzialmente alta, ma non viene soddisfatta per la mancanza di nuove costruzioni e per uno scarso tasso di riqualificazione degli appartamenti.
Una situazione che, tuttavia, come ha evidenziato un altro report, quello di ‘City to Be” di Scenari Immobiliari, è congiunturale e non strutturale, quindi dovrebbe migliorare quando i tassi di interesse della BCE diminuiranno.
Redditi italiani più bassi rispetto all’Eurozona
Inoltre, altro fattore non trascurabile, è quello relativo ai redditi degli italiani. In termini di reddito disponibile per famiglia infatti, il reddito disponibile italiano ammonta a 48.180 euro, il 6% in meno rispetto alla media Eurozona. Sotto di noi ci sono solo Spagna, Portogallo e Polonia, tra i primi 15 mercati esaminati.
La relazione di Savillis evidenzia che in tutte le città italiane, da Milano e Roma a Bologna, Firenze e Torino, emerge evidente la necessità di studentati e di un’offerta in affitto moderna e accessibile, gestita da professionisti.
Cosa chiedono gli investitori stranieri
Gli investitori esteri – che guardano a student e senior housing e al multifamily (residenziale in locazione gestito da operatori professionali) – però sono orientati a investire in altri Paesi. Il problema principale è quello della mancanza di dialogo con la Pubblica Amministrazione:
“In Italia mancano sviluppi di investimento di grandi dimensioni e, quando si trovano, è difficile interagire con la Pa. Dunque, in assenza di tempi chiari, che si traducono in costi, si va altrove” ha affermato Joe Persechino, head of Residential Axa-Im Real Assets. A ciò si aggiunge anche il problema della riqualificazione dell’esistente che in Italia è poco sfruttata.
I prezzi competitivi di Roma e Milano
Buone notizie invece per quanto riguarda Milano e Roma. Il rapporto tra il prezzo della casa e il reddito disponibile delle famiglie necessario per l’acquisto, evidenzia infatti il livello più alto a Parigi e Monaco (dove servono 8 anni) e il più basso a Madrid (3). Roma con il 4,4 e Milano a 5,3 rientrano dunque più o meno nella media europea e presentano prezzi competitivi.
Il settore del living
L’anno scorso in Italia il totale degli investimenti nel settore living ha toccato gli 1,3 miliardi di euro.
“Il settore rappresenta il 30% del Real Estate in Italia, è resiliente, offrendo un vantaggio competitivo rispetto ad altri asset, con Milano e Roma come hub primari e un crescente interesse per Firenze, Torino e Bologna”, ha sottolineato Marco Montosi, head of Investments Italy di Savills