La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo per il pagamento di un’imposta alternativa all’Irpef e alle addizionali, regionali e comunali, sugli affitti.
Si può applicare ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, stipulati tra le persone fisiche. Questo regime facoltativo e agevolato prevede due aliquote: al 21% e al 10%. In più, a partire dal 2024, verrà introdotta una terza aliquota al 26%, dedicata agli affitti brevi.
L’aliquota del 10% è quella più conveniente, ma che richiede il possesso di requisiti e condizioni molto più stringenti. In sostanza, può essere applicata solo in pochi e determinati casi che, nel testo, andremo ad elencare.
Spieghiamo come funziona la cedolare secca nel 2024 e vediamo quali sono tutti i requisiti necessari da possedere per poterla applicare, soffermandoci, particolarmente, sull’aliquota del 10%.
Cos’è e come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario, che si caratterizza nel pagamento di un’unica imposta sostitutiva delle addizionali e dell’Irpef.
Possono optare per questo regime di tassazione facoltativo, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili.
Chi sceglie di applicare la cedolare secca non pagherà neppure l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute per la registrazione, risoluzione e proroghe dei contratti di affitto.
Sono previste due diverse aliquote, alle quali dal 1° gennaio 2024, se ne affiancherà una terza: 21%, 10% e 26%.
Questo regime alternativo è stato introdotto per contrastare l’evasione fiscale sugli affitti ed è disciplinato dal Decreto Legislativo n. 23/2011.
Quando si può optare per la cedolare secca
Come abbiamo appena spiegato, la cedolare secca è un regime agevolato di tassazione dei redditi derivanti dall’affitto di beni immobili.
Si può optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto che successivamente, ovvero negli anni a venire. Se, da una parte, si tratta di un regime molto vantaggioso in quanto prevede il pagamento di un’aliquota fissa, dall’altra parte bisogna considerare che non è possibile chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche qualora sia previsto dal contratto di affitto, inclusa la variazione accertata dall’Istat.
Attualmente, le aliquote della cedolare secca sono due:
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21% sui contratti d’affitto a canone libero di immobili locati ai fini abitativi;
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10% sui contratti d’affitto a canone concordato.
A partire dal 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi passa al 26%, ma solo dal secondo immobile concesso in locazione.
Quando si può optare per la cedolare secca? Si deve esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto con il modello RLI. Se, invece, l’opzione non viene esercitata all’inizio, allora la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo sono dovute e non si potrà chiederne il rimborso.
Quali sono i requisiti da possedere per applicare la cedolare secca
L’aliquota più conveniente della cedolare secca è quella del 10%. Si può utilizzare solo ed esclusivamente per gli affitti con contratto a canone concordato, stabilendo i limiti minimi e massimi del canone, imposti in base alla località in cui si trova l’abitazione.
In questo caso, però, c’è un piccolo svantaggio legato all’impossibilità, da parte del proprietario, di scegliere liberamente l’importo dell’affitto mensile. La cedolare secca con aliquota del 10% può essere utilizzata per i contratti a canone concordato, con formula 3+2, stipulati nei Comuni che presentano le seguenti problematiche:
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Carenza di soluzioni abitative;
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Alta densità abitativa;
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Colpiti da calamità naturali.
In Comuni sono i seguenti:
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Bari;
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Bologna;
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Catania;
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Firenze;
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Genova;
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Milano;
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Napoli;
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Palermo;
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Roma;
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Torino;
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Venezia.
Oltre ai suddetti, anche i Comuni comunicanti con gli stessi e gli altri Comuni capoluogo di provincia, così come specificato dall’Agenzia delle entrate.
La cedolare secca con aliquota agevolata del 10% può essere utilizzata anche per la stipula dei contratti a studenti fuorisede e dei contratti transitori. Questi ultimi sono contratti di locazione per un periodo non inferiore ad un mese e per un massimo di 18 mesi.
Conviene la cedolare secca del 10%?
Sicuramente, si tratta di un regime molto vantaggioso, ma si deve sempre fare il confronto con lo scaglione di reddito in cui si rientra.
Attualmente, l’aliquota più bassa Irpef è pari al 23% e, quindi, l’aliquota del 10% della cedolare secca è molto conveniente.
Naturalmente, bisogna fare ben altre valutazioni nel caso della cedolare secca del 21%. Se l’inflazione dovesse crescere ancora, si deve considerare che l’opzione della cedolare secca costringerebbe a rinunciare all’aggiornamento Istat del canone e, quindi, risulterebbe più conveniente passare al regime ordinario Irpef.
Inoltre, la cedolare secca del 10%, come abbiamo visto, non può essere utilizzata sempre, ma solo in alcune condizioni particolari.
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