Quando si decide di affittare un immobile, una delle prime cose sulla quale informarsi, riguarda la stipula del contratto, la registrazione, le tasse che ci sono da pagare e anche quale formula conviene di più.
Molti, probabilmente, daranno per scontato che stipulare un contratto sia un adempimento molto semplice. In effetti, è così. Tuttavia, ci sono alcuni aspetti legali e fiscali che è bene non sottovalutare, affinché il contratto risulti valido.
Inoltre, bisogna anche sapere quali sono tutti i tipi di contratto disponibili, per scegliere quello più adatto alle proprie esigenze (tenendo anche ben presenti le varie agevolazioni fiscali disponibili).
Nel testo andremo a spiegare, prima di tutto, come si stipula un contratto di affitto, andando a vedere quali sono gli adempimenti da rispettare. Successivamente, elencheremo alcune delle formule disponibili, come il contratto a canone libero e a canone concordato, il contratto transitorio e quello rivolto agli studenti universitari.
Infine, focalizzeremo la nostra attenzione sulla tema della tassazione. Quante tasse devi pagare per la registrazione del contratto all’Agenzia delle entrate?
Come si stipula un contratto di affitto
Il contratto di affitto viene stipulato tra due soggetti: da una parte, c’è il locatore e dall’altra il locatario o conduttore. Il primo si impegna a concedere al locatario il godimento di un immobile; il secondo, da parte sua, si impegna a versare al locatore un determinato importo, ovvero il canone di affitto o di locazione.
Anche se potrebbe risultare scontata, la prima doverosa precisazione che bisogna fare è che il contratto deve essere redatto necessariamente in forma scritta. Un contratto verbale, ai fini di legge, risulta essere nullo e non solo.
Quando ci si appresta alla stipula di un contratto di affitto sono necessari alcuni documenti come:
- La copia di un documento di identità in corso di validità;
- Visura catastale;
- Estratto conto delle spese condominiali;
- Copia della certificazione energetica.
Qualora il contratto di affitto superi la durata di 30 giorni in un anno, deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle entrate. La registrazione deve essere effettuata entro 30 giorni da quando è stato stipulato il contratto ed entro 60 giorni si deve comunicare sia al locatario che all’amministratore di condominio, qualora l’immobile faccia parte di un condominio.
Quanti tipi di contratti di affitto ci sono
Come abbiamo anticipato, ci sono diversi tipi di contratto di affitto. In base alle proprie esigenze, ovviamente, ognuno sceglie qual è la formula più adatta e più conveniente.
Un primo tipo di contratto è quello a canone libero. Come suggerisce il suo nome, le parti, locatore e locatario, stabiliscono autonomamente e liberamente le condizioni di affitto: il canone e così via.
Il contratto a canone libero, però, impone un vincolo da rispettare: la durata minima di quattro anni con altri quattro anni di rinnovo obbligatorio.
Una seconda tipologia di contratto è quello a canone concordato. A differenza del contratto a canone libero, la sua durata è più breve, tre anni più altri due anni di rinnovo obbligatorio. Tuttavia, la stipula del contratto a canone concordato non si basa sugli accordi tra le due parti, ma si devono rispettare quelli territoriali presi tra le associazioni di categoria.
Vi è, poi, il contratto transitorio che si basa su esigenze oggettive tra il locatore e il locatario. Si tratta di una formula largamente utilizzata, in funzione della sua durata inferiore.
Parliamo, infine, di un’altra tipologia di contratto di affitto, quello per gli studenti universitari. Si tratta di una particolare formula che prevede una durata limitata nel tempo. Può andare dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza.
Abbiamo descritto, in linea molto generale, alcune formule di contratto di affitto. Naturalmente, per saperne di più, si consiglia di approfondire e regolarsi in base alle proprie esigenze.
A tal proposito, leggi anche: Qual è il contratto di affitto più conveniente per inquilino e proprietario
Come funziona la tassazione sui contratti d’affitto? 2 tasse che devi pagare
Non ci resta che parlare delle tasse che ci sono da pagare sui contratti di affitto, se registrati in regime ordinario. La prima tassa da pagare è l’imposta di registro. Cos’è? Si tratta di un’imposta disciplinata dal DPR n. 131/1986 e, così come si legge sul sito agenziaentrate.gov.it:
“Ha il duplice scopo di fornire un’entrata fiscale e di remunerare lo Stato per il servizio che offre ai privati (conservare traccia di particolari atti in modo da conferire loro certezza giuridica)”.
La seconda imposta da versare è quella di bollo. Si tratta di un’imposta indiretta che ha come presupposto l’esistenza di un atto o di un registro, redatto in forma scritta.
L’imposta di registro è pari al 2% del canone di affitto annuo, con un minimo pari a 67 euro. L’imposta di bollo, invece, è variabile in base al numero di pagine del contratto, con un minimo pari a 32 euro.