Quando si affitta un immobile, si deve adempiere ad una serie di obblighi, tra i quali registrare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.
Non bisogna sottovalutare quest’onere introdotto dal legislatore, in quanto si tratta di un adempimento di fondamentale importanza ai fini fiscali. Cosa vuol dire? Il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato per far risultare il canone d’affitto e per pagare l’imposta di registro.
Ovviamente, ci sono alcune conseguenze se non si provvede, entro determinati termini di tempo, a registrare i contratti di affitto.
Spieghiamo quali sono tutte le conseguenze di questa omissione, esaminando, prima di tutto, quali sono gli elementi del contratto di locazione, come si registra e quali sono le spese da sostenere.
Cosa si intende per contratto di locazione? Natura, elementi e obblighi
Il primo passo è spiegare cosa si intende per contratto di locazione. Non ci resta che citare l’articolo 1571 del Codice Civile:
“La locazione e’ il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Pertanto, il contratto viene stipulato tra il proprietario dell’immobile, chiamato locatore, e l’inquilino, chiamato locatario o conduttore. Il primo si impegna a far godere il secondo del bene per un determinato periodo di tempo e il secondo di versare al primo il canone di locazione.
Il contratto deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità dello stesso e deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate – ma di questo, parleremo più nello specifico, successivamente.
A seconda dei casi, esistono più tipologie di contratto di locazione come quelli a canone libero o concordato. Ovviamente, si sceglie la formula più indicata e conveniente, in base alle diverse esigenze di ognuno.
Registrazione contratto di locazione: chi deve farla e quali spese sostenere
Il contratto di locazione, per essere valido ai fini di legge, deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Se non viene registrato, il contratto è considerato nullo. Quando il contratto di locazione viene prorogato, è necessario provvedere al rinnovo della registrazione.
L’obbligo di registrazione è applicato a qualsiasi locazione: sia per quelli ad uso abitativo che per quelli ad uso commerciale.
Vi è solo un’eccezione: non sono soggetti all’obbligo di registrazione, i contratti che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’anno, le cosiddette locazioni brevi.
Entro quanto tempo deve avvenire la registrazione del contratto? Il termine perentorio è di trenta giorni dalla data della decorrenza, dalla sottoscrizione.
Registrare il contratto è molto semplice. La registrazione può essere effettuata telematicamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando l’applicazione RLI web e all’applicativo della registrazione deve essere allegato il contratto vero e proprio in formato PDF. Registrare telematicamente il contratto di locazione sul sito dell’Agenzia delle entrate comporta una serie di vantaggi come, ad esempio, il calcolo dell’imposta di registro e di bollo da versare viene effettuato automaticamente ed è possibile versarli indicando l’Iban del proprio conto corrente.
Successivamente, entro sessanta giorni, il proprietario di casa deve comunicare la registrazione al conduttore e, eventualmente, all’amministratore di condominio. Anche se, per esempio nel regime ordinario, così come si legge sul sito agenziaentrate.gov.it:
“Possono provvedere alla registrazione sia l’affittuario (conduttore) sia il proprietario (locatore). Entrambi, infatti, sono responsabili in solido per il pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto”.
Ma passiamo al capito di costi. Quali sono le spese da affrontare? Oltre all’imposta di registro, si deve anche pagare l’imposta di bollo.
Cosa succede se non si registra il contratto di locazione? Ecco quali sono tutte le conseguenze
Non registrare un contratto di affitto, quando invece è obbligatorio farlo, comporta conseguenze molto serie. Se non si registra il contratto viene considerato nullo di diritto e le conseguenze vanno a discapito del locatore.
Se il contratto non viene registrato, il proprietario non può neppure chiedere lo sfratto del conduttore, ma agire solo tramite un giudizio ordinario di occupazione senza titolo.
Tra i numerosi svantaggi per il proprietario, non solo per l’omessa registrazione del contratto, ma anche per l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro, ci sono anche altre conseguenze, ovvero verranno applicate sanzioni amministrative. Rimanendo, nello specifico, sull’omessa registrazione del contratto di locazione, si applicano sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta.
Se, invece, il locatore occulta anche parzialmente il canone di affitto rischia sanzioni dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta a quella applicata in base al canone dichiarato.