In molti casi, si dispone di una seconda casa che non si utilizza. Allora, la soluzione migliore per ammortizzare i costi delle utenze – se ancora allacciate – e tutte le altre spese che comportano avere un immobile, è quella di affittarlo.
Ci si domanda, però, quale sia il contratto d’affitto più conveniente. Parliamo, nello specifico, di due tipologie contrattuali: il contratto a canone libero e quello a canone concordato.
Ognuno di essi presenta vantaggi e svantaggi, sia per locatore che per il conduttore. Nello specifico, però, a noi interessa individuare quali sono i vantaggi del locatore e, quindi, quale contratto è più conveniente stipulare.
Come funziona il contratto a canone libero
Quando si ha un immobile inutilizzato, il più delle volte, si decide di affittarlo. Ci si può domandare, però, quale tipo di contratto è più conveniente stipulare da entrambe le parti, sia del locatore che del conduttore. Analizziamo il punto di vista del locatore.
Una delle tipologie contrattuali più utilizzate è quello a canone libero. Vediamo di cosa si tratta e come funziona.
Il contratto a canone libero è un modello ordinario di contratto libero nella determinazione della quota di affitto e anche nelle clausole previste e inserite nel contratto. Si chiama “a canone libero”, infatti, proprio perché le parti sono libere di decidere il canone di locazione che il locatario è tenuto a corrispondere mensilmente al locatore.
Anche se l’importo del canone viene deciso liberamente dalle parti, è comunque la legge che stabilisce la durata minima che deve avere. Quanto tempo deve durare? Il contratto a canone libero deve durare minimo quattro anni. A questi quattro anni, in caso di rinnovo, se ne vanno a sommare altri quattro.
Si può sempre utilizzare il contratto a canone libero? Si utilizza questa forma contrattuale per immobili ad uso abitativo. Non è possibile avvalersene per tutte le categorie catastali. Sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Il rinnovo dell’affitto, però, non opera in alcuni casi specifici. Innanzitutto, quando l’inquilino si avvale del diritto di recesso. I motivi devono essere previsti ed espressi nel contratto e deve trattarsi di cause gravi. Ovviamente, l’inquilino non può avvalersi di questo diritto dall’oggi al domani, ma deve darne preavviso di almeno sei mesi.
Inoltre, il rinnovo non opera automaticamente quando l’inquilino comunica la disdetta del contratto rispetto alla scadenza, almeno sei mesi prima. È sempre possibile? In questo caso, si può effettuare solo in presenza di gravi motivazioni individuate dalla legge.
Cos’è e come funziona il contratto a canone concordato
Abbiamo parlato della forma contrattuale più ampiamente ulizzata, il contratto a canone libero. Spieghiamo, brevemente, cos’è e come funziona quello a canone concordato.
Naturamente, si tratta di un contratto che può essere stipulato per il godimento di un immobile ad uso abitativo e si pone come alterantiva al contratto a canone libero.
Parliamo, innanzitutto, di durata; per legge, quando si utilizza questa formula, le locazioni non possono essere di durata inferiore a tre anni. La proroga, dopo la prima scadenza, è di due anni. Già sulla durata, si evincono alcune differenze con la prima forma contrattuale di cui abbiamo parlato in precedenza.
Spostiamo la nostra attenzione sul valore del canone. L’importo non si può stabilire liberamente dalle parti, ma si deve basare sugli accordi territoriali di riferimento del proprio Comune, che stabiliscono le fasce minime e massime dei canoni d’affitto, in realazione ad una serie di fattori.
Non dobbiamo dimenticare i benefici e i vantaggi fiscali di questo contratto, al verificarsi di alcune condizioni! Si può applicare la cedolare secca in misura ridotta, ovvero la tassazione speciale alternativa all’ordinaria. Inoltre, è prevista la riduzione della base imponibile per l’imposta di registro.
Infine, evenutalmente, è possibile beneficiare anche di alcune detrazioni comunali.
Contratto d’affitto: a canone libero o concordato? Quale conviene di più
In linea molto generale, abbiamo descritto cosa sono e cosa prevedono i due contratti d’affitto: a canone libero e concordato.
Il locatore, quindi, potrebbe chiedersi: quale conviene di più? Per rispondere a questa domanda, prima di tutto, dobbiamo elencare i vantaggi e gli svantaggi di entrambi.
Iniziamo da quello a canone libero. Quali sono i pro? L’importo viene deciso liberamente e dura quattro anni, ma di contro mancano le agevolazioni fiscali e la cedolare secca viene applicata al 21%.
D’altra parte abbiamo il contratto a canone concordato: tra i pro vi sono sicuramente le agevolazioni e i vantaggi in ambito fiscale di cui abbiamo parlato precedentemente. Ma tra i contro figura il canone: non si può stabilire liberamente, ma bisogna sottostare agli accordi territoriali. In alcuni casi, quindi, potrebbe risultare più basso rispetto a quello che si potrebbe pattuire ricorrendo al canone libero.
Quale conviene, quindi? Entrambi, per un motivo o per un altro, sono vantaggiosi. Entrambi, presentano anche svantaggi. Non si può, quindi, parlare di convenienza assoluta dell’uno o dell’altro, ma è variabile sempre in base alle esigenze del locatore.