Alla stipula del contratto, il conduttore deve dare un anticipo al locatore, una sorta di deposito cauzionale (anche se in parte diverso). La caparra è proprio l’anticipo di una somma di denaro versata a titolo di garanzia dell’inadempimento di un contratto.
Versando la caparra, il conduttore si impegna a non recedere dal contratto di affitto, pena la perdita della caparra stessa. Invece, la parte che la riceve, ovvero il locatore, si impegna anch’egli a non recedere dal contratto, pena la restituzione della caparra e di un importo extra della stessa entità al versante.
La caparra, trattandosi di un anticipo, deve essere restituita. Nel testo, spieghiamo come funziona la caparra, quando deve essere restituita e le differenze con il deposito cauzionale.
Come funziona la caparra?
La caparra è un anticipo in denaro che il conduttore versa al locatore alla stipula del contrato di affitto. In base alla Risoluzione n. 197/E/2007 dell’Agenzia delle entrate, la caparra differisce all’acconto in quanto non rappresenta un anticipo sul prezzo, pur avendo la stessa natura risarcitoria in caso di inadempienza contrattuale.
Ci sono due tipologie di caparre: confirmatoria e penitenziale. La caparra confirmatoria viene utilizzata prevalentemente nei contratti di vendita oppure nelle transazioni commerciali ed è una tutela per il venditore.
Consiste in una somma di denaro versata da chi acquista, come garanzia. se l’acquirente non dovesse portare a termine l’acquisto, allora il venditore sarà risarcito trattenendo la somma versata con la caparra confirmatoria. Se, al contrario, non si dovesse giungere all’atto di vendita per responsabilità del venditore, allora dovrà essere proprio quest’ultimo a dover restituire il doppio della caparra.
La caparra penitenziale, per alcuni versi, è molto simile a quella confirmatoria. Si applica anche nell’ambito della compravendita immobiliare, ma con alcune differenze. In questo caso, non si considera come garanzia, bensì come corrispettivo. Quella penitenziale prevede che le parti stabiliscano che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo.
Quando si ha diritto alla restituzione della caparra?
Quando si riconsegnano le chiavi dell’appartamento, il proprietario dell’immobile deve restituire la caparra d’affitto. La restituzione della caparra è regolamentata dal Codice Civile. In base alla Legge n. 392/1978, l’ammontare della caparra non può essere superiore a tre mensilità del canone di affitto pattuito.
Come abbiamo anticipato, al momento della riconsegna delle chiavi, il locatore deve restituire la caparra. Quando si può rifiutare?
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A causa del mancato pagamento di alcune delle mensilità dovute. In questo caso, il proprietario può risolvere il contratto d’affitto trattenendo la caparra senza richiedere l’autorizzazione alle autorità giudiziarie;
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A causa di danni all’immobile arrecati dall’inquilino. In questo caso, la caparra può essere trattenuta, ma l’ammontare effettivo del danno deve essere stabilito dal giudice.
In caso di recesso anticipato, la restituzione della caparra può anche non avvenire, ma solo se l’inquilino non ha rispettato i termini di preavviso stabiliti nel contratto.
Può anche capitare che il proprietario di casa trattenga ingiustamente la caparra. In questo caso, l’inquilino può agire legalmente ricorrendo ad un giudice che, dopo le dovute verifiche, provvederà ad emanare un decreto ingiuntivo, obbligando il proprietario dell’immobile a restituire la caparra.
Quando arriva la restituzione della caparra? Solitamente, i tempi di restituzione sono sempre gli stessi. Se il proprietario ha accertato che l’immobile viene lasciato in buone condizioni e che l’inquilino ha pagato tutte le mensilità, la caparra viene restituita alla riconsegna delle chiavi. Se il proprietario si è astenuto dalla restituzione, allora il conduttore ha fino a 10 anni dal termine per contratto per richiedere il versamento di quanto dovuto.
Differenza tra caparra e deposito cauzionale
Seppur simili, tra la caparra d’affitto e il deposito cauzionale ci sono alcune differenze. Molto spesso, vengono utilizzati come sinonimi, anche se impropriamente.
La caparra viene definita una “gentlemen agreement”, cioè una somma di denaro data al proprietario con fine di prenotare l’affitto in anticipo.
Il deposito cauzionale, chiamato anche cauzione d’affitto, è il pagamento che effettua il conduttore per permettere al proprietario di casa di mettersi al riparo da eventuali inadempimenti come:
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La morosità in ordine al canone mensile, al pagamento delle spese di manutenzione e di condominio;
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Eventuali danni arrecati all’immobile locato.
Se tali comportamenti non dovessero verificarsi, al termine del contratto di locazione, il locatore dovrà provvedere alla restituzione della causale di affitto. Ricordiamo, infatti, che il locatore non può opporsi alla restituzione della caparra o del deposito cauzionale ingiustamente, ma deve debitamente restituirli all’inquilino.
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