La servitù di passaggio è spesso motivo di discussione tra vicini di casa, specialmente se hanno un terreno confinante. Come si deduce dal nome, proprietari rivendicano il diritto di passare in maniera esclusiva su un vialetto o una zona limitata, anche se non è sempre chiaro definirne precisamente i confini. Dopo un certo periodo di tempo e per cause diverse, il diritto decade, vediamo come e quando finisce la servitù.
Servitù di passaggio: cos’è
Prima di chiarire quando decade la servitù comprendiamone la definizione facendoci aiutare dal Codice civile:
“La servitù prediale è il diritto reale che ”consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”
A primo impatto la definizione potrebbe sembrare poco chiara, ma essa non è altro che il diritto tra due fondi, dove uno viene definito “servente” e sopporta un peso imposto a vantaggio del fondo definito invece “dominante”. Questo significa che un proprietario ha la facoltà di passare e quindi di transitare su un altro fondo senza che nessuno glielo impedisca. In diritto questa viene chiamata prediale e rientra nei rapporti di obbligazione. Riguardo alla servitù di passaggio è fondamentale che i due fondi siano vicini, non obbligatoriamente confinanti ma a breve distanza così che si possa fare facilmente il loro utilizzo.
Uno dei motivi più frequenti per cui decade è senza dubbio la prescrizione, ma non è il solo. Altre cause dell’estinzione sono:
- il non utilizzo: quando il fondo non viene mai utilizzato per vent’anni;
- la confusione: si definisce tale quando i due proprietari si “confondono” poiché uno di loro diventa proprietario dell’altro fondo o viceversa;
- la scadenza: ogni contratto prevede un termine;
- la rinuncia: capita che il titolare possa rinunciare al diritto, in questo caso deve fare una richiesta scritta.
Estinzione per prescrizione, dopo quanti anni scatta
Si è detto che la più comune è l’estinzione per prescrizione. Succede che passati vent’anni il diritto decada e si estingua, ma gli anni devono decorrere dal momento in cui si è passati per l’ultima volta sul fondo stesso.
Al comma primo e secondo dell’art. 1073 si specifica che:
“La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di quella per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio”
Il Codice civile precisa però che non basta che il fondo non sia più utile o che vi sia impossibilità fisica di passarvi per entrare in prescrizione.
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Altri motivi di estinzione
Non solo la prescrizione è causa della fine del diritto di passaggio, ma possono verificarsi anche altri eventi come la scadenza del termine fissato sul contratto oppure in caso di una condizione risolutiva, ovvero quel momento fino al quale si sono prodotti gli effetti di un contratto. Il codice civile parla poi di interclusione all’art. 1055, ovvero quella situazione in cui entrambi i proprietari si rendono conto che il passaggio non è più necessario e quindi decidono di sopprimere il diritto.
Capita anche che si estingua perché il fondo dominante perisce o si riduce per qualsiasi motivo diventando inutilizzabile.
Come si costituisce
La servitù si costituisce in diversi modi, prevalentemente tramite:
- il contratto
Oltre a questi, come vedremo poi, si può costituire anche grazie ad una sentenza del giudice quando lo ritiene necessario.
Il contratto contiene alcuni dettagli fondamentali che sono:
- la precisa individuazione dei due fondi, chiarendo quale sia il servente e quale il dominante;
- l’area del fondo;
- come si utilizza;
- determinare il peso imposto.
Il testamento invece è utile perché in questo caso è proprio l’erede ad acquistarne il diritto. Oltre a lui anche il legatario avrà l’obbligo di costituirla tramite la stipula di un nuovo accordo.
La servitù coattiva
Oltre a quella di passaggio vi è anche la cosiddetta “coattiva”, che rappresenta una fattispecie unica nella quale finisce l’interclusione del fondo. Succede che anche senza un contratto ma tramite una sentenza, il giudice riconosca e costituisca la servitù, supportato da requisiti e presupposti che lo portano a concedere la facoltà ad un proprietario di passare sull’altro fondo.
L’art.1051 del Codice civile spiega questa casistica precisando che ci sono casi in cui è necessario che la persona passi proprio su quel fondo, ad esempio per raggiungere una strada pubblica, se quello è l’unico modo o se è il passaggio più semplice.
Anche quella coattiva può cessare di esistere, ed è l’Autorità giudiziaria a decidere di estinguerla.
Servitù di passaggio: diritti e doveri
Il codice civile prevede che chi gode della servitù di passaggio abbia dei diritti cosiddetti “strumentali”, questi sono:
- il diritto di passare sul fondo altrui;
- il diritto di ricevere un indennizzo qualora il passaggio abbia causato un danno sul fondo (questo solo se gli edifici dei proprietari sorgono nelle vicinanze);
- il diritto di chi gode della diritto di passaggio di usufruire dell’utilità del fondo, e quindi anche di farvi passare persone come familiari o chiunque debba fargli visita;
- il proprietario del fondo servente ha poi il diritto di vietare l’accesso ad altri oppure di chiudere il fondo con una recinzione o con un cancello, senza però impedire a chi ne ha diritto di passare.
Quali doveri per chi gode della servitù 2022
Ecco invece quali sono i doveri di chi gode della proprietario del fondo:
- sostenere le spese:: queste sono attinenti alla manutenzione del fondo;
- rispettare le regole: potrebbe essere vietato il parcheggio sul fondo o altre soste, anche per i proprietari;
- effettuare i lavori di manutenzione, tenendo conto della presenza dell’altro proprietario.
Il codice civile all’art. 1609 chiarisce che nonostante sia dovere del proprietario del fondo dominante sostenere le spese di manutenzione, possa chiedere una quota anche all’altro proprietario, in base ai vantaggi che anche quest’ultimo ottiene.