Il contratto preliminare di compravendita è un passaggio intermedio ma di fondamentale importanza quando viene trasferita la proprietà di un determinato immobile.
La trascrizione del compromesso lo è ancora di più, dal momento che produce degli effetti e garantisce delle tutele per quanto riguarda il soggetto acquirente.
Perciò, andremo ad osservare tutto ciò che riguarda tale procedura, partendo da quale sia il soggetto che può trascrivere il compromesso presso i pubblici registri immobiliari, passando per i motivi e la sua durata. Vedremo anche i costi da sostenere, nota dolente.
La trascrizione del contratto preliminare senza il notaio
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita viene effettuata all’interno dei pubblici registri immobiliari, ha una durata di tre anni e porta dei benefici sia per quanto riguarda il venditore che per l’acquirente finale.
In particolare, quest’ultimo avrà la garanzia che l’immobile che ha appena acquistato:
- non venga venduto ad un altro compratore;
- non venga ipotecato.
Ulteriori garanzie a suo carico, inoltre, sono le tutele previste in caso di fallimento del venditore oppure in caso di pignoramento dell’immobile.
Dunque, qualora il compromesso sia già stato trascritto e registrato, nessun creditore potrà rivalersi sul compratore. tale atto produce effetti al momento della sua firma e rende retroattivi gli obblighi e le clausole inserite all’interno del contratto di compravendita definitivo.
A che cosa serve
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita risulta essere di fondamentale importanza, dal momento che, attraverso questa procedura, la quale dispone di un effetto prenotativo, si possono impedire:
- le doppie vendite;
- l’iscrizione di un ipoteca sull’immobile.
In generale, infatti, questa procedura mira a garantire e a tutelare i diritti dell’acquirente e ad evitargli di subire delle eventuali frodi messe in atto dal venditore.
Nel caso in cui l’immobile venga venduto a più soggetti, quest’ultimo sarà venduto a colui che ha provveduto a trascrivere per primo il relativo compromesso.
La trascrizione, oltre che tra le parti che effettuano il compromesso, è valida e produce i suoi effetti anche nei confronti dei soggetti terzi.
Pur avendo tutti questi pregi, in realtà la trascrizione viene effettuata solamente nei casi in cui l’acquirente non ha grande fiducia del venditore.
Chi può farla e come
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita deve essere effettuata esclusivamente da un notaio, entro il termine di tempo di trenta giorni dal momento in cui è stato redatto e sottoscritto il compromesso.
Prima viene trascritto quest’ultimo e prima produrrà i suoi effetti tra i contraenti e nei confronti dei soggetti terzi.
Questa procedura deve essere compiuta necessariamente da un notaio, dal momento che serve un professionista per poter poi registrare il compromesso all’interno dei pubblici registri immobiliari, mediante la cosiddetta “nota di trascrizione”.
In alternativa, se non si vuole ricorrere ad un notaio, i contraenti possono decidere di redigere un contratto preliminare senza effettuarne la registrazione, attraverso l’utilizzo di un’agenzia immobiliare oppure di una scrittura privata autenticata.
Ma, in questo caso, l’acquirente non sarà protetto dalle garanzie che abbiamo elencato in precedenza.
Quando è obbligatoria la trascrizione
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita non risulta essere obbligatoria per quanto riguarda le disposizioni legislative, ma è comunque uno strumento molto utilizzato prima dell’acquisto vero e proprio dell’immobile.
Pur non essendo obbligatoria per legge, a differenza della registrazione, quasi tutte le compravendite hanno un compromesso tra i contraenti, il quale fornisce numerose garanzie per quanto riguarda il compratore.
Che cosa succede se non viene effettuata
La trascrizione, non essendo obbligatoria, non deve per forza essere effettuata dai contraenti, ma comunque, senza di essa, non vengono prodotti i relativi effetti in merito alle tutele e alle garanzie dell’acquirente.
Quest’ultimo, infatti, senza questa procedura va in contro a dei rischi maggiori, soprattutto quando:
- passa molto tempo tra il compromesso ed il rogito;
- deve pagare tanto per l’acconto;
- ha dei sospetti sul venditore.
Quanto dura
La durata del compromesso di vendita è pari a tre anni dal momento in cui viene trascritto all’interno dei pubblici registri immobiliari.
Gli effetti di questa procedura vengono meno quando, una volta che sia trascorso un anno dalla trascrizione, non sia ancora stato effettuato il rogito.
Quanto costa
Ecco quali sono i costi che bisogno sostenere prima di quelli relativi alla registrazione:
- un’imposta fissa di importo pari a 200 euro;
- i diritti in misura fissa pari a 35 euro;
- l’onorario del notaio, il quale può variare in base ai costi che sono previsti da ciascun professionista.