La crisi del mercato immobiliare avrebbe dovuto cominciare a diventare meno pressante proprio in questo periodo dell’anno, secondo le analisi di inizio 2023.
Ma tra continui rialzi dei tassi BCE e i problemi sorti a buona parte di mutuatari e banche, la crisi non vuole proprio finire. Pertanto, la sua durata stimata a inizio anno dovrà essere di nuovo calcolata.
Ma più la “scadenza” di questa crisi si fa lontana, più la resistenza del settore bancario verrà a meno. Ed essendo una specie di sistema nervoso dell’economia, ogni suo danno potrebbe diventare problematico per il futuro di altri settori, come l’edilizia.
Quanto durerà la crisi del mercato immobiliare
Dalle ultime rilevazioni, il mercato immobiliare anche quest’anno è al ribasso, con un trend negativo nella vendita delle abitazioni pari al 13%.
Andrà leggermente meglio nel 2024, quando il calo previsto sarà “solo” del 5,9%, secondo quanto riportato dall’European Outlook 2024 di Scenari Immobiliari.
Pertanto, la crisi di questo mercato andrà avanti sicuramente fino al 2024 inoltrato, se non anche oltre. A deciderlo saranno tre fattori chiave:
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la politica monetaria della BCE,
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la resistenza del settore bancario impegnato nei mutui ipotecari,
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la qualità delle case in vendita.
Nel primo caso, la BCE segue fedelmente la prassi già in uso da parte della FED: alzare i tassi e mantenerli alti finché l’inflazione non torna al 2%. E così il 14 settembre ha deciso per un nuovo rialzo dei tassi. Si stima però che il picco sia ormai vicino, e che da lì in avanti scenderà.
Fino ad allora, le banche non potranno offrire tassi agevolati ai nuovi mutuatari, né abbassare gli interessi a chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile. Col rischio che gli attuali 6,7 miliardi di euro di rate di mutui non pagate aumenti.
La terza opzione deriva da un’analisi condotta da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al Sole 24Ore. Molti cercano la casa bella, e puntano all’alta qualità. Purtroppo la realtà è quella di case non proprio all’altezza della domanda, e questo nonostante le centinaia di migliaia di case riqualificate col Superbonus.
Nonostante le forti pressioni dovute alle scadenze della direttiva Case Green, alla fine una casa riqualificata “non viene premiata dal mercato come una casa nuova”.
Pertanto il mutuatario o compratore si ritrova non solo con case scadenti, ma anche con prezzi maggiorati: solo in Toscana si registra un aumento del 2,8% per il settore residenziale, con punte del quasi 7% a Firenze.
Quali sono le previsioni del mercato immobiliare per il biennio 2023-2024
Il mercato immobiliare vive una crisi abbastanza pesante, che potrebbe prolungarsi anche oltre il 2024. E questo lo si scopre ora, dopo un inizio anno tutto sommato ottimista nei confronti dei mutuatari.
Davanti alla speranza di avere rialzi contenuti nei tassi, e un’inflazione meno aggressiva, molte agenzie e analisti avevano stimato in un mercato più favorevole, addirittura più facilitato per chi ha liquidità e accesso creditizio.
Addirittura si sperava di mantenersi su una flessione dell’8-9%, pur mantenendo un numero di compravendite superiore al 2019.
Invece, come aveva stimato Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, l’unica certezza nel 2023 è stata il ritorno al tasso fisso.
E anche l’interesse da parte dei mutuatari, come sosteneva Marco Speretta, direttore generale del Gruppo Gabetti, di abitazioni più grandi ed efficienti da un punto di vista energetico, oltre che abitazioni dotate di tecnologie ecosostenibili e legate alla domotica.
Da un punto di vista di compravendite, il rapporto Nomisma stima per la fine del 2023 un numero attorno alle 670.000 compravendite, mentre per il 2024 si registreranno 643 mila compravendite.
A livello di quotazioni immobiliari, nel 2024 si vedrà un aumento dello 0,2 per cento, che corretto per l’inflazione si tradurrà in un -2,5 per cento.
Quando si riprenderà il mercato immobiliare
Quando c’è una crisi non è mai la fine. Lo stesso mercato immobiliare è sempre stato soggetto a momenti di flessione e di ripresa, anche con bolle immobiliari peggiori di quella europea.
Il problema è vivere queste crisi, che portano ad un calo delle vendite, a mutui difficili da onorare e ad un effetto domino nefasto anche per altri settori, come quello edilizio, legato a fil di ferro con quello immobiliare.
Sempre il Gruppo Gabetti rimane però ottimista anche davanti all’andamento difficile del mercato: il 2023 darà inizio ad un nuovo ciclo.
Questo perché la diminuzione delle compravendite sarà bilanciata da una nuova spinta all’acquisto, forte anche del desiderio/obbligo di acquistare case ecosostenibili, o addirittura per evitare di dover spendere altri soldi con un contratto di locazione sempre più oneroso.
Però la conferma definitiva di un andamento positivo sarà dipendente dalla decisione della BCE se aumentare ancora di più i tassi, o mantenerli per tot tempo (come ha già proposto la FED statunitense), o iniziare ad abbassarli.
Nella migliore delle ipotesi, la normalizzazione delle compravendite potrebbe già cominciare nel 2024, e protrarsi nel 2025 con un ritorno alla crescita.