Dopo l’ennesimo rialzo dei tassi d’interesse della Banca Centrale Europea tutti coloro che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile si ritrovano a pagare qualcosa come il 60% in più della rata iniziale.
Molti vorrebbero non farlo mai più un mutuo a tasso variabile. E farebbero male, perché oggi paradossalmente siamo in un momento dove questo tipo di tasso è addirittura più conveniente rispetto a quello fisso.
Anche nel caso in cui si sottoscriva un mutuo da 150000 euro.
E se si applicano alcune opzioni nel contratto di finanziamento, addirittura si può ottenere nel lungo periodo un valido risparmio.
Per un mutuo da 150000 euro conviene il tasso variabile, non il fisso
Quando si calcola personalmente un mutuo a volte si fa l’errore di dare peso alla rata iniziale, e non a quella futura. Si guarda solo quella che si paga nei primi anni, non valutando però la possibilità di vederla diminuire nel corso dei 20, 30 anni di mutuo stipulato.
Facendo riferimento alle stime del Corsera, prendiamo come esempio un mutuo da 150000 euro. Se sottoscritto con una scadenza di 20 anni, i tassi e la rata sarebbero del:
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4,3% per il tasso fisso, con rata di 933 euro al mese;
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5% per quello variabile, con rata di 990 euro al mese.
Se sottoscritto con una scadenza di 30 anni, i tassi e la rata sarebbero del:
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4,15% per il tasso fisso, con rata di 729 euro al mese;
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5,1% per quello variabile, con rata di 814 euro al mese.
Come detto prima, se si guarda alla prima rata, oggi converrebbe il tasso fisso. Se si guarda però al futuro, il tasso variabile conviene.
Ovviamente questa convenienza è limitata, perché deve scendere il tasso variabile nei prossimi anni, altrimenti il rischio è di dover continuare a pagare decine di euro in più, o qualche centinaio di euro se dovesse addirittura aumentare. Caso difficile, visto che il picco dei mutui è ormai vicino.
Ma ipotizziamo di scegliere il mutuo a tasso variabile. Sempre il Corsera stima che se sale di mezzo punto la rata passa a 1.047 euro per il ventennale, addirittura a 1103 euro se di un punto percentuale.
Se però scende di mezzo punto, si avrebbe una rata di 933 euro, o di 877 euro con un punto in meno.
E così per il trentennale: se ventennale, si passa a 874 euro in caso di aumento di mezzo punto, o a 933 euro se di un punto. Se cala di mezzo punto avremmo una rata da 755 euro, e di 695 euro con un punto in meno.
Quanto mi costa oggi un mutuo da 150.000 euro, e come risparmiare
Il costo di un mutuo come quello da 150.000 euro oggi è molto alto. Precisiamo che per “costo” non si intende tanto la rata, quanto gli interessi da rimborsare nel corso degli anni.
A inizi 2020, il tasso di interesse per il fisso era stimato a 1,10%, mentre il variabile era addirittura allo 0,35%, per il trentennale.
Significa che su 150.000 euro di mutuo, gli interessi erano 26.176 euro, mentre per il variabile erano 8.036 euro: gli stessi interessi che pagheresti oggi con un prestito da 25.000 euro, per intenderci.
Oggi, secondo l’ultimo rapporto mensile Abi, il tasso medio dei nuovi mutui (fisso o variabile che sia) è al 4,29%. Significa dover corrispondere nei prossimi trent’anni almeno 116.914 euro di interessi, circa il 77% del capitale.
Le soluzioni per risparmiare rimangono comunque disponibili anche oggi, come procedere all’estinzione anticipata, alla surroga oppure all’introduzione di un cap sulla rata.
Teoricamente, se si procede all’estinzione anticipata, non devi pagare tutti questi interessi. Ma l’estinzione di un mutuo richiede decine di migliaia di euro, non è come un prestito al consumo qualsiasi.
La surroga può essere efficace solo se hai un tasso fisso in corso: basta accordarsi con la nuova banca sui nuovi tassi da corrispondere, e poi la questione è tra gli istituti.
La scelta di introdurre un cap sulla rata può convenire in periodi come questo, dove la rata può aumentare se sei sotto tasso variabile, ma tra le soluzioni di risparmio può non essere il massimo.
In certi casi viene proposto di allungare i tempi di ammortamento, ma se si passasse a 40 anni con un mutuo da 150.000 euro si finirebbe per pagare una rata più bassa anche di 100 euro, ma alla fine pagheresti qualcosa come 164.030 euro di interessi, cioè il 110%.
Quanto scenderanno i mutui a tasso variabile
Tutti quelli che hanno stipulato un mutuo a tasso variabile sperano di poter tornare a pagare una rata discreta entro fine anno.
Non sarà facile, purtroppo uno dei difetti del variabile è questo: pagare sempre meno, ma solo se il mercato rimane sempre favorevole.
Scegliere un mutuo a tasso variabile significa anche rischiare di ritrovarsi dopo 10 anni di pagamento con una stagione di rialzi come questa, dove in tre anni passi dallo 0,35% a quasi il 5%, con una rata pressoché triplicata.
Chi sceglie il fisso sa che pagherà sempre quella rata, dato che per legge non potrà mai essere modificata, nemmeno se i tassi Eurirs arrivassero alle stelle.
Ma dovrà comunque ogni anno pagare una rata che potrebbe non essere conveniente se in quel frangente i tassi sono praticamente a zero, come accaduto nello scorso decennio.
Per quanto non manchino i motivi per cui è meglio scegliere un mutuo a tasso variabile, scommetterci ora significherebbe sperare che il picco venga raggiunto entro fine anno, come prevedono diversi economisti, e puntare ad un calo nei prossimi anni.
Questo però dipenderà dalle politiche monetarie della Banca Centrale, e a sua volta dall’andamento dell’inflazione in sé.