Nonostante i tassi alti, è sempre il momento giusto per sottoscrivere un mutuo. L’essenziale è riuscire a chiudere il contratto sottoscrivendo una rata mensile ideale al proprio budget mensile.
E soprattutto ottenendo il massimo delle agevolazioni possibili, anche se non sono coperte da alcuna copertura statale come nel caso del mutuo giovani under 36.
Parliamo infatti dei mutui agevolati, una misura che pochi conoscono, ma che ora più che mai fa bene prenderla in considerazione, se c’è modo di risparmiare.
Cosa vuol dire mutuo agevolato, e come funziona
Quando si parla di mutuo agevolato bisogna evitare di confonderlo con il famoso mutuo giovani under 36.
Quest’ultimo è un tipo di finanziamento disponibile solo grazie ad un fondo statale Consap, mentre per mutuo agevolato si intende una tipologia di mutuo concessa dalla banca a seconda delle condizionalità previste da contratto.
Il vantaggio di questo tipo di finanziamento è prima di tutto nei tassi d’interesse previsti, decisamente inferiori rispetto alla media nazionale. Ad oggi per un mutuo trentennale i fissi sono intorno al 4,15%, mentre i variabili sono al 5,1%. Già ritrovarsi con mezzo punto percentuale di interesse in meno è un successo.
Ma non è comunque un regalo: la banca richiede comunque dei requisiti particolari, se non delle vere e proprie disposizioni speciali.
A parte il caso sopracitato di fondo statale, la banca può avere delle collaborazioni con enti di credito pubblici, che possono attivare delle guarentigie finanziarie nel caso in cui il cliente soddisfi certi criteri.
A volte queste protezioni non riguardano solo la copertura del credito in caso di insolvenza del cliente, ma anche solo di una riduzione del tasso di interesse applicato dalla banca, o l’introduzione di sgravi o sconti fiscali.
Quali sono i requisiti per avere un mutuo agevolato
In genere un mutuo agevolato è garantito a coloro che godono di una posizione economica stabile, nonché di un’età a basso rischio, a livello assicurativo.
Per “posizione economica stabile” si intende un lavoratore:
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dipendente, ma con contratto a tempo indeterminato e uno stipendio (almeno) 2 volte sopra la soglia di sopravvivenza;
- •
autonomo, ma con un reddito annuo lordo che, reso mensilmente, permetta di formare uno “stipendio” (almeno) 2 volte sopra la soglia di sopravvivenza.
Il dipendente a tempo determinato non può garantire con la propria posizione lavorativa la sostenibilità di un mutuo nemmeno ventennale, perché il suo contratto potrebbe non venire rinnovato.
A sua volta, un autonomo a basso reddito non potrebbe sostenere una rata che vada a incidere sulla sua soglia di sopravvivenza (circa 600 euro al mese).
Vale anche per i mutui agevolati la regola che la rata non superi mai il 30-35% del reddito mensile. Solo in presenza di coobbligati può superare tale soglia, ma sempre rimanendo sotto il 50%.
A sua volta, l’età del mutuatario non deve essere tale che, alla fine del mutuo, superi l’85esimo anno d’età, limite massimo entro cui le assicurazioni possono coprire l’eventuale decesso, malattia o invalidità permanente (nel caso di sottoscrizione della CPI).
È pur vero che oggi l’età entro cui richiedere un mutuo è abbastanza flessibile: si potrebbe anche dopo i 60 anni, ma le condizionalità potrebbero essere più pesanti.
Invece, se il contraente gode di un ottimo merito creditizio, oppure è già titolare di un patrimonio finanziario considerevole (ad esempio polizze o fondi di investimento sottoscritti con la stessa banca), l’istituto può offrirgli dei tassi “premiali”, essendo suo cliente affezionato.
Per inciso, il merito creditizio si acquisisce nel tempo, onorando ogni prestito, credito o fido bancario contratto, senza mai finire iscritti alla Centrale Rischi. Non che sia un impedimento, ma non ci sono molte opzioni se si vuole chiedere un mutuo se si è iscritti al CRIF.
Altro requisito per un mutuo è nell’anticipo del capitale. In genere le banche offrono la formula 80-20, ovvero che l’80% del capitale è garantito dalla banca, ma il 20% è a carico del cliente.
Se quest’ultimo si offre di aumentare la quota a suo carico, la banca potrebbe venirgli incontro riducendo i tassi di interesse sulla rata. Se invece si vuole puntare a 100% della quota a carico della banca, ci sono altri requisiti.
Quali sono i requisiti per avere un mutuo al 100%
Contrarre un mutuo al 100% oggi non è assolutamente facile, specie con questi tassi di interesse.
Per certi versi, valgono gli stessi requisiti visti per il mutuo agevolato, ma per far sì che la banca conceda un mutuo a massima copertura, e al tempo stesso agevolato nella rata, bisogna portare molte più garanzie.
La banca potrebbe richiedere, oltre alla CPI e ad una situazione economica eccellente, la sottoscrizione di un’ulteriore polizza assicurativa, di tipo fideiussoria: dovrà andare a coprire il 20% eccedente rispetto a quell’80% massimo di norma erogato.
Conviene intestarsela a carico proprio, perché farla accendere dall’istituto significa che dopo la banca vorrà recuperare la spesa proponendo uno spread più alto.
Inevitabilmente per un mutuo al 100% verranno richiesti garanti e coobbligati, ovvero un congiunto portatore di redditi (meglio se da lavoro), come figlio, moglie, convivente, purché residente nella stessa dimora.
Inoltre per mutui al 100% la banca preferirà farti sottoscrivere un piano di ammortamento fino a 40 anni. Una soluzione che apparentemente ti riduce la rata, ma ti fa lievitare gli interessi sul mutuo: con gli attuali tassi, si rischia di dover restituire alla banca anche il 110% del capitale sottoscritto.
Altrimenti, c’è sempre la possibilità di richiedere un mutuo green.