In Italia, ci sono diverse formule contrattuali per le locazioni brevi o lunghe. Una delle tipologie più convenienti, sia per il locatore che per l’inquilino, è il contratto di affitto a canone concordato, che prevede specifiche e particolari caratteristiche.
Tra le sue peculiarità più importanti, il contratto a canone concordato può essere stipulato tra due soggetti, per il godimento di un immobile ad uso abitativo.
Spesso, viene contrapposto al contratto a canone libero che presenta caratteristiche diametralmente opposte.
Nel testo spiegheremo cos’è il contratto di affitto a canone concordato, la disciplina che regola gli affitti, come funziona e quando può essere utilizzato. Infine, ci soffermeremo a fare un elenco di quali sono i vantaggi fiscali per il locatore e per l’inquilino.
Cos’è il contratto di affitto a canone concordato
La legge italiana prevede diverse tipologie di contratti di locazioni. Uno di questi è il contratto d’affitto a canone concordato, una particolare formula che prevede un canone inferiore rispetto a quello di mercato. Il contratto di locazione a canone concordato è disciplinato dalla Legge n. 431/1998.
Il canone, infatti, viene stabilito e regolamentato dalle associazioni di proprietari e inquilini del luogo in cui è ubicato l’immobile da affittare. Tramite un accordo, viene stabilito il canone massimo applicabile in base a due fattori: la zona e le caratteristiche.
Anche se l’affitto è inferiore al mercato, il locatore percepisce comunque un’adeguata remunerazione. Ma non solo, essendo inferiore al prezzo di mercato, il locatore ha anche maggiori certezze nella gestione del rapporto di locazione.
Come accade sempre, anche per utilizzare questa formula contrattuale, sia il locatore che il conduttore devono rispettare alcune condizioni. Il primo fra tutti è la registrazione obbligatoria del contratto all’Agenzia delle entrate.
Come funziona il contratto di affitto a canone concordato
A differenza delle altre tipologie di contratti di locazione, il contratto di affitto a canone concordato prevede durata e rinnovo diversi. La durata base è di tre anni e il contratto si rinnova automaticamente per altri due anni. Infatti, è prevista la formula 3+2.
Al termine dei due anni, il locatore e l’inquilino possono decidere di risolvere oppure rinnovare il contratto, per esempio, modificando alcune delle condizioni contrattuali.
Quando il contratto viene rinnovato, il canone non può essere aumentato di più del 75% rispetto a quanto pattuito precedentemente. Come gli altri contratti, anche in questo caso il conduttore può recedere in anticipo, anche in assenza di una giustificata causa. In questo caso, si parla di recesso libero.
Le regole cambiano per il locatore, il quale non ha possibilità di disdire il contratto in anticipo; è previsto solo il diniego della proroga, ma solo se si verifica almeno una delle seguenti circostanze:
- •
Comprovata e imminente necessità dell’immobile;
- •
Se l’inquilino non occupa stabilmente l’immobile;
- •
L’immobile deve essere ristrutturato;
- •
L’immobile deve essere venduto.
Il diniego della proroga deve essere comunicato dal locatore attraverso l’invio di una raccomandata A/R oppure tramite un messaggio Pec. Per essere valido, deve esserci un preavviso di almeno sei mesi.
Quali sono i vantaggi del contratto a canone concordato
Il contratto di affitto a canone cordato prevede diversi vantaggi. Innanzitutto, il canone stesso, più basso rispetto al prezzo di mercato. Ma ci sono anche una serie di agevolazioni e vantaggi fiscali.
Prima di tutto, su questa formula contrattuale è possibile applicare la cedolare secca, ovvero una tassazione agevolata e alternativa alla tassazione ordinaria Irpef. Con la cedolare secca, si applica un’aliquota pari al 10%, anziché l’aliquota corrispondente agli scaglioni Irpef.
Al contrario, qualora si decida di applicare la tassazione Irpef, la base imponibile per il calcolo è ridotta del 30%. In entrambi i casi, è necessario che sussistano i requisiti e le condizioni previste dalla normativa di legge.
Infine, è presente anche una terza agevolazione fiscale: il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70%.
Sono previste anche agevolazioni in relazione dall’Imposta Municipale Unica (Imu). In questo caso, è prevista un’agevolazione nazionale che prevede la riduzione della base imponibile al 25% ai fini di calcolo. Possono essere previste anche altre agevolazioni a livello locale.
Non sono previste agevolazioni fiscali solo per i proprietari, ma anche per gli inquilini. Quali sono? Così come per tutti i contratti di locazione, anche nel caso dell’affitto a canone concordato, l’inquilino può detrarre il canone d’affitto in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi. Da notare che le regole sulla detrazione cambiano in base al contratto stipulato.
Leggi anche: Qual è il contratto di affitto più conveniente per inquilino e proprietario