Mutuo prima casa: ecco quello che non ti hanno detto sulle agevolazioni

Purtroppo le agevolazioni del mutuo prima casa non sono le stesse per tutti. A seconda del tipo di richiesta, puoi avere anche meno detrazioni e benefici. E ritrovarsi col dover pagare all'improvviso l'imposta di registro potrebbe non essere una bella sorpresa. Vediamo insieme come funzionano le detrazioni, e quando ti spettano.

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Il Mutuo Prima Casa, o altresì chiamato bonus prima casa under 36, è visto da molti come una panacea per l'acquisto della propria prima casa, specie davanti ad un mercato immobiliare in tempesta e all'attuale aumento dei tassi d'interesse.

In realtà la situazione non è così rosea come si potrebbe pensare. Il mutuo prima casa garantisce delle agevolazioni, ma non sono così importanti alla fine del conti.

Perché il vero risparmio non è dato da imposte ridotte ed esenzioni, ma dalla possibilità di contrarre un mutuo davvero agevolato, e protetto dal Fondo Garanzia Mutuo Prima Casa.

Vedremo ora quali sono, e quali effettivamente puoi richiedere a seconda della tua posizione economica e lavorativa.

Mutuo prima casa agevolazioni: ecco tutto quello che non sapevi sull'imposta di registro

Il mutuo prima casa prevede alcune agevolazioni fiscali, oltre alla celebre percentuale dell'80% per tutti i mutui prima casa sovvenzionati dal Fondo Garanzia, come già raccontano nell'articolo sul mutuo prima casa giovani.

La più importante agevolazione che puoi richiedere è quella dell'esenzione dell'imposta di registro.

Si tratta di una tassa prevista per la registrazione di determinati atti giuridici presso l'Agenzia delle Entrate.

In genere la percentuale dell'imposta di registro, in caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti, si attesta intorno al 9% sulla base imponibile corrispondente al valore catastale dell'immobile, e addirittura del 22% per gli immobili di lusso!

Mentre se richiedi il mutuo prima casa, le agevolazioni ti permetteranno di ridurre l'imposta al 2%.

In realtà la storia dell'esenzione è imprecisa: è prevista solo per le compravendite non soggette a Iva. Nel caso in cui la dovessi comprare da un privato o da un'impresa che la vende in esenzione IVA, l'imposta sarà del 2%, contro il 9% previsto per questo tipo di vendita.

Diversamente, se compri da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'imposta di registro è solo di 200 euro!

Purtroppo in molti credono che l'esenzione sia per tutti, mentre la realtà del mutuo prima casa giovani è completamente diversa. E questo vale anche per altre imposte, come quella catastale e ipotecaria.

Mutuo prima casa agevolazioni: ecco tutto quello che non sapevi sull'imposta catastale e ipotecaria

Il mutuo prima casa prevede anche degli sconti in merito ad altre due imposte, quella catastale e quella ipotecaria.

Sono due imposte previste per la registrazione:

  • in conseguenza di una voltura riguardante il passaggio di proprietà di un'immobile;
  • presso gli uffici pubblici immobiliari.

Anche in questo caso vuole la storia che l'agevolazione del mutuo prima casa attesti l'imposta catastale e ipotecaria sui 50 euro fissi, per tutti.

In realtà l'imposta fissa da 50 euro è solo se compri da un privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA. Quelle che abbiamo visto prima in merito all'imposta di registro al 2%.

Le imposte catastali e ipotecarie salgono a 200€ nel caso in cui l'acquisto del'immobile sotto mutuo prima casa è tramite un'impresa con vendita soggetta a IVA.

A sua volta c'è anche la questione dell'IVA e dell'agevolazione IRPEF che puoi richiedere.

Mutuo prima casa agevolazioni: ecco tutto quello che non sapevi sull'IVA e sull'IRPEF

Il mutuo prima casa prevede anche delle agevolazioni in merito all'IVA prevista sul prezzo finale, e anche sull'agevolazione IRPEF che puoi richiedere in sede fiscale.

Nel caso in cui tu abbia comprato la casa da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'imposta sul valore aggiunto si attesta al 4%, contro la percentuale standard del 10% (22% nel caso di immobili di lusso).

Per quanto non sembri un'agevolazione vera e propria, in realtà l'IVA può essere convertita in credito d'imposta, alla quale puoi aggiungere anche l'agevolazione IRPEF prevista in caso di acquisto presso agenzia immobiliare.

Se ti rivolgi ad un'agenzia, potrai detrarre il 19% delle spese di intermediazione, purché non superino i 1.000 euro di spesa complessivi.

Però, arrivati a questo punto, c'è da chiedersi quanto alla fine puoi risparmiare con tutte queste agevolazioni. Il risultato ti sorprenderà.

Mutuo prima casa: ecco quanto risparmi con le agevolazioni

Il mutuo prima casa e le sue agevolazioni possono essere una buona fonte di risparmio, oltre che di garanzia per chi ha da poco iniziato a lavorare e non ha una situazione economica molto stabile.

Di seguito potrai vedere il riassunto di tutte le agevolazioni del mutuo prima casa. Basterà utilizzare queste percentuali sul valore catastale dell'immobile che vuoi acquistare, e vedrai quanto risparmi rispetto ad un acquisto senza mutuo prima casa.

Se vuoi vedere anche le migliori offerte per un mutuo prima casa under 36 al 100% di copertura, ti consigliamo il nostro ultimo approfondimento.

Mutuo prima casa: come usufruire delle agevolazioni

Se ti convince il risparmio previsto da tutte queste agevolazioni sul mutuo prima casa, basterà soltanto provvedere a fare richiesta presso una banca aderente all'iniziativa.

Ricordiamo che i due principali requisiti che il richiedente dovrà rispettare sono:

  • un'età anagrafica inferiore a 36 anni (al momento della stipula del contratto);
  • un ISEE in corso di validità inferiore a 40.000 euro.

Mentre i requisiti dell'immobile sono i seguenti:

  • appartenere alle seguenti categorie catastali (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, C/2, C/6, C/7).
  • trovarsi nello stesso comune di residenza o di domicilio, od ove ti trasferirai entro 18 mesi (minimo 12 mesi per l'accesso alle agevolazioni IRPEF).
  • essere una "prima casa", cioè l'unica abitazione che ti ritrovi intestata.

In realtà questo punto è ambiguo. Potrai richiedere di nuovo alle agevolazioni da mutuo prima casa nel caso in cui:

  • tu abbia un'immobile proveniente da una successione, 
  • tu abbia un'immobile che abbia già usufruito del mutuo prima casa e delle sue agevolazioni.

Dovrai comunque provvedere alla vendita dell'immobile entro 12 mesi, in qualsiasi caso. Anche nel caso in cui teoricamente non potresti accedere, cioè in caso di intestazione di un'altra abitazione nello stesso territorio comunale.

Se non la vendi entro e non oltre 12 mesi, non potrai avere alcuna agevolazione da mutuo prima casa.

Inoltre, se uno dei requisiti non viene rispettato (ISEE superiore a 40.000 euro, mancata rivendita dell'immobile extra, mancato trasferimento...) l'Agenzia delle Entrate annullerà tutte le agevolazioni, e richiederà il pagamento delle imposte previste, e con le percentuali originali.

E in casi avversi, potrebbero scattare delle sanzioni.